Ипотечное и первичное
14.02.2011
Сегодня в Петербурге предоставлять ипотечный кредит на покупку жилья на первичном рынке готовы менее трети банков из всех работающих с ипотечным кредитованием.
При этом покупателю надо быть готовым к таким особенностям, как более строгое рассмотрение заявок, высокие ставки, а также ограничение числа застройщиков, с которыми банк готов работать. Тем не менее участники рынка считают, что постепенно это направление будет получать все более широкое распространение и в 2012 году может выйти на докризисный уровень.
Очевидно, что покупать квартиру в строящемся доме выгоднее, однако далеко не все банки сегодня работают с ипотекой на первичном рынке. К примеру, по данным базы Finnews, в Петербурге около 30 банков имеют по несколько программ кредитования городской недвижимости, при этом кредитовать покупку квартиры на первичном рынке готовы менее десяти (среди них – Сбербанк, банк «Санкт-Петербург», «ВТБ 24», «Газпромбанк», «Росбанк» и пр.). Ставки также отличаются: если у «вторички» они составляют от 9,65% годовых, то у «первички» – уже от 11,8%. Правда, остальные условия схожи – первоначальный взнос от 15-20% и сроки до 30 лет. Однако эксперты отмечают, что заявки на получение кредита на покупку квартиры в строящемся доме рассматриваются гораздо дольше, обязательно требуется официальное подтверждение доходов граждан, да и в целом, получить кредит под покупку новостройки сложнее. Иногда банки устанавливают дополнительную процентную ставку на период строительства.
Основная проблема развития кредитования на первичном рынке состоит в доверии банков к строительным компаниям. В отличие от «вторички», гарантом здесь является не квартира, находящаяся в собственности, а именно сами застройщики. Поэтому неудивительно, что в условиях кризиса, когда многие девелоперы пережили банкротство или оказались на грани его, ипотечное кредитование под покупку квартир в новостройках фактически было заморожено. Тем более что к тому моменту оно еще не успело набрать больших оборотов – до кризиса кредитованием покупки жилья на первичном рынке также занималось не более 30% банков, однако за счет того, что игроков рынка было в целом больше, больше был и выбор таких кредитных организаций.
Выходом из этой ситуации стало развитие совместных программ банков и девелоперов, в рамках которых устанавливались льготные условия на покупку квартир в аккредитованных банком объектах (кто-то из банков пошел дальше, став совладельцами строительный компаний, что позволило им еще с большей уверенностью выдавать кредиты на покупку, по сути, своего же жилья). «Процедура аккредитации в банке занимает в среднем до двух месяцев, – говорит Лев Гниденко, генеральный директор ЗАО «Ойкумена». – После того, как объект аккредитован, в договор внесены требуемые банком правки и согласованы условия ипотеки, покупатели могут идти в банк и получать одобрения на выдачу ипотечных кредитов. На вторичном рынке этот процесс существенно сокращается».
Однако именно такое сотрудничество позволило ряду банков (преимущественно государственным) вернуться к ипотечному кредитованию новостроек. Тем более что, по словам экспертов, спрос на «первичку» был выше, чем на «вторичку». «Если говорить о кредитовании первичного рынка жилья, то с середины прошлого года наблюдается рост спроса на квартиры в новостройках, – говорит директор по развитию СК «Темп» Ксения Морковкина. – Некоторые банки отмечают, что количество граждан, обратившихся за кредитом для покупки строящегося или готового нового жилья, превысило число заемщиков – покупателей вторичной недвижимости». В итоге в 2010 году объем продаж квартир на первичном рынке увеличился на 30%, до 2 млн кв. м. При этом, по данным СПбИА, средний размер ипотечного кредита вырос с 1,7 млн до 1,9 млн рублей. Сегодня у крупных строительных компаний Петербурга на ипотечные сделки приходится 3-15% продаж, при том что до кризиса этот показатель у отдельных компаний составлял до 20%.
Участники рынка говорят, что если не произойдет финансовых катаклизмов, то это направление имеет большие перспективы, несмотря на все сложности с рассмотрением банками заявок. «С весны 2010 года мы наблюдали возрождение ипотечного кредитования на первичном рынке недвижимости, – говорит Ольга Трошина, начальник отдела кредитования ГК «ЦДС». – Достаточно четко прослеживалась тенденция возвращения ведущих банков к уровню процентных ставок и других условий, приближающихся к условиям ипотечного кредитования периода "расцвета" ипотеки в 2008 году».
Аналитики также в целом позитивно оценивают перспективы роста ипотечных сделок на первичном рынке жилья, отмечая, что на их величину кроме общей ситуации в экономике, определяющей стоимость заимствования и доступность для населения, серьезно влияют объемы нового жилищного строительства. «В 2010 году наметилась активизация деятельности строительных компаний, в первую очередь в крупных городах, – говорит Василий Копосов, аналитик ЗАО ИК «Энергокапитал». – Начиная с 2011 года ожидается волна нового строительства и в регионах, что соответственно повысит долю кредитования первичного рынка».
В 2011 году многие банки планируют предоставить новые ипотечные продукты на первичном рынке недвижимости, такие как комбинированные программы «рассрочка + ипотека», программы аккредитации объектов на стадии фундамента и другие. По мнению Ольги Трошиной, одна из очевидных перспектив развития ипотеки в 2011 году – существенное расширение круга кредитных организаций, предлагающих кредитование граждан для покупки квартир в строящихся объектах. «Мы ожидаем появление разнообразных и более интересных кредитных продуктов для широкого круга людей, решающих насущный жилищный вопрос», – заключает она. По словам Ксении Морковкиной, коммерческие банки, которые по ряду объективных причин не могли соревноваться с крупными финансовыми структурами, такими как Сбербанк или «ВТБ 24», привлекают клиентов расширением спектра оказываемых услуг и повышением их качества. Например, сроки рассмотрения кредита, предоставление справок о доходах по форме банка, отказ от комиссионных банка, или существенное их снижение.
Кстати
Некоторые банки стали предлагать и вовсе докризисные условия. Например, ОАО «Ханты-Мансийский банк» заключил договор с ООО «Главстрой СПб» – клиентам, приобретающим квартиры в проекте «Северная долина», банк предлагает ипотеку с нулевым первоначальным взносом. «Банк намерен продолжать развивать данное направление, а именно кредитование физических лиц на приобретение недвижимости, в том числе и на первичном рынке. В связи с этим в настоящий момент ведется работа по аккредитации крупных строительных компаний города», – сообщила Евгения Хафизова, начальник отдела розничного бизнеса ОАО «Ханты-Мансийский банк».
При этом покупателю надо быть готовым к таким особенностям, как более строгое рассмотрение заявок, высокие ставки, а также ограничение числа застройщиков, с которыми банк готов работать. Тем не менее участники рынка считают, что постепенно это направление будет получать все более широкое распространение и в 2012 году может выйти на докризисный уровень.
Очевидно, что покупать квартиру в строящемся доме выгоднее, однако далеко не все банки сегодня работают с ипотекой на первичном рынке. К примеру, по данным базы Finnews, в Петербурге около 30 банков имеют по несколько программ кредитования городской недвижимости, при этом кредитовать покупку квартиры на первичном рынке готовы менее десяти (среди них – Сбербанк, банк «Санкт-Петербург», «ВТБ 24», «Газпромбанк», «Росбанк» и пр.). Ставки также отличаются: если у «вторички» они составляют от 9,65% годовых, то у «первички» – уже от 11,8%. Правда, остальные условия схожи – первоначальный взнос от 15-20% и сроки до 30 лет. Однако эксперты отмечают, что заявки на получение кредита на покупку квартиры в строящемся доме рассматриваются гораздо дольше, обязательно требуется официальное подтверждение доходов граждан, да и в целом, получить кредит под покупку новостройки сложнее. Иногда банки устанавливают дополнительную процентную ставку на период строительства.
Основная проблема развития кредитования на первичном рынке состоит в доверии банков к строительным компаниям. В отличие от «вторички», гарантом здесь является не квартира, находящаяся в собственности, а именно сами застройщики. Поэтому неудивительно, что в условиях кризиса, когда многие девелоперы пережили банкротство или оказались на грани его, ипотечное кредитование под покупку квартир в новостройках фактически было заморожено. Тем более что к тому моменту оно еще не успело набрать больших оборотов – до кризиса кредитованием покупки жилья на первичном рынке также занималось не более 30% банков, однако за счет того, что игроков рынка было в целом больше, больше был и выбор таких кредитных организаций.
Выходом из этой ситуации стало развитие совместных программ банков и девелоперов, в рамках которых устанавливались льготные условия на покупку квартир в аккредитованных банком объектах (кто-то из банков пошел дальше, став совладельцами строительный компаний, что позволило им еще с большей уверенностью выдавать кредиты на покупку, по сути, своего же жилья). «Процедура аккредитации в банке занимает в среднем до двух месяцев, – говорит Лев Гниденко, генеральный директор ЗАО «Ойкумена». – После того, как объект аккредитован, в договор внесены требуемые банком правки и согласованы условия ипотеки, покупатели могут идти в банк и получать одобрения на выдачу ипотечных кредитов. На вторичном рынке этот процесс существенно сокращается».
Однако именно такое сотрудничество позволило ряду банков (преимущественно государственным) вернуться к ипотечному кредитованию новостроек. Тем более что, по словам экспертов, спрос на «первичку» был выше, чем на «вторичку». «Если говорить о кредитовании первичного рынка жилья, то с середины прошлого года наблюдается рост спроса на квартиры в новостройках, – говорит директор по развитию СК «Темп» Ксения Морковкина. – Некоторые банки отмечают, что количество граждан, обратившихся за кредитом для покупки строящегося или готового нового жилья, превысило число заемщиков – покупателей вторичной недвижимости». В итоге в 2010 году объем продаж квартир на первичном рынке увеличился на 30%, до 2 млн кв. м. При этом, по данным СПбИА, средний размер ипотечного кредита вырос с 1,7 млн до 1,9 млн рублей. Сегодня у крупных строительных компаний Петербурга на ипотечные сделки приходится 3-15% продаж, при том что до кризиса этот показатель у отдельных компаний составлял до 20%.
Участники рынка говорят, что если не произойдет финансовых катаклизмов, то это направление имеет большие перспективы, несмотря на все сложности с рассмотрением банками заявок. «С весны 2010 года мы наблюдали возрождение ипотечного кредитования на первичном рынке недвижимости, – говорит Ольга Трошина, начальник отдела кредитования ГК «ЦДС». – Достаточно четко прослеживалась тенденция возвращения ведущих банков к уровню процентных ставок и других условий, приближающихся к условиям ипотечного кредитования периода "расцвета" ипотеки в 2008 году».
Аналитики также в целом позитивно оценивают перспективы роста ипотечных сделок на первичном рынке жилья, отмечая, что на их величину кроме общей ситуации в экономике, определяющей стоимость заимствования и доступность для населения, серьезно влияют объемы нового жилищного строительства. «В 2010 году наметилась активизация деятельности строительных компаний, в первую очередь в крупных городах, – говорит Василий Копосов, аналитик ЗАО ИК «Энергокапитал». – Начиная с 2011 года ожидается волна нового строительства и в регионах, что соответственно повысит долю кредитования первичного рынка».
В 2011 году многие банки планируют предоставить новые ипотечные продукты на первичном рынке недвижимости, такие как комбинированные программы «рассрочка + ипотека», программы аккредитации объектов на стадии фундамента и другие. По мнению Ольги Трошиной, одна из очевидных перспектив развития ипотеки в 2011 году – существенное расширение круга кредитных организаций, предлагающих кредитование граждан для покупки квартир в строящихся объектах. «Мы ожидаем появление разнообразных и более интересных кредитных продуктов для широкого круга людей, решающих насущный жилищный вопрос», – заключает она. По словам Ксении Морковкиной, коммерческие банки, которые по ряду объективных причин не могли соревноваться с крупными финансовыми структурами, такими как Сбербанк или «ВТБ 24», привлекают клиентов расширением спектра оказываемых услуг и повышением их качества. Например, сроки рассмотрения кредита, предоставление справок о доходах по форме банка, отказ от комиссионных банка, или существенное их снижение.
Кстати
Некоторые банки стали предлагать и вовсе докризисные условия. Например, ОАО «Ханты-Мансийский банк» заключил договор с ООО «Главстрой СПб» – клиентам, приобретающим квартиры в проекте «Северная долина», банк предлагает ипотеку с нулевым первоначальным взносом. «Банк намерен продолжать развивать данное направление, а именно кредитование физических лиц на приобретение недвижимости, в том числе и на первичном рынке. В связи с этим в настоящий момент ведется работа по аккредитации крупных строительных компаний города», – сообщила Евгения Хафизова, начальник отдела розничного бизнеса ОАО «Ханты-Мансийский банк».
рубрика:
Финансы
автор:
Маргарита Арановская
