«Слухи о том, что нас продали, были несколько преувеличены»
28.02.2011
ООО «Главстрой-СПб» в этом году планирует начать строительные работы на всех своих проектах в Петербурге. Пока стройка ведется лишь в «Северной долине» – в марте будет сдана первая очередь. Основные сложности, с которыми компания сталкивалась вначале выхода на рынок, по словам исполнительного директора «Главстрой-СПб» Александра Ермака, преодолены.
– Какова доля ипотечных сделок в общем объеме продаж жилья?
– Сейчас мы продаем жилье только в «Северной долине». Доля ипотечных сделок сегодня там пока не очень велика – 10-15 процентов, но в будущем она безусловно, вырастет. Сегодня мы аккредитованы с нашими объектами у четырех банков, которые интересны нам, – они готовы брать в залог строящиеся квартиры. Наиболее тесное сотрудничество у нас идет с Ханты-Мансийским банком, потому что он на сегодняшний день предлагает самые интересные условия – 0 процентов первоначальный взнос. Также работаем с «Балтинвестбанком», «ВТБ 24», банком «Санкт-Петербург», ведем переговоры со Сбербанком, «Газпромбанком» и банком «Зенит». Основные же продажи идут через договоры долевого участия – по федеральному закону 214-ФЗ. Около 37 тысяч квадратных метров у нас приобрел город по различным социальным программам – «Дети-сироты» (это через жилищный комитет), второй контракт был заключен с КУГИ – по программе обеспечения жильем ветеранов, переселенцев из ветхого и аварийного фонда, молодые семьи. Это жилье мы продавали по цене, установленной Минрегионразвития, – 44,3 тысячи рублей за квадратный метр.
– По вашему мнению, что будет с ценами на «первичку» в Петербурге в этом году?
– Это будет зависеть от предложения на рынке. Мы предлагаем большой объем по достаточно низким ценам, поэтому могу предположить, что наш проект – «Северная долина» – безусловно, будет влиять на рынок. Думаю, что резкого увеличения цен не произойдет, по крайней мере в сегменте экономкласса.
– Как обстоят дела с проектом в районе улиц Шкапина и Розенштейна?
– Сейчас готовим проект первой очереди застройки квартала. Это 60 тысяч квадратных метров жилья с подземным паркингом, встроенными помещениями обслуживания населения – всем необходимым. В общем, это будет полноценный жилой комплекс. В апреле мы намерены сдать проект на госэкспертизу и, если все будет удачно, летом планируем начать стройку.
– В каком сегменте будете продавать это жилье?
– Если в «Северной долине» мы продаем квартиры, позиционируя их как жесткий эконом, то здесь, вероятнее всего, будет жилье класса комфорт.
Пока определенности в вопросе цены продажи нет, их мы начнем летом, когда получим результаты госэкспертизы. Вероятно, продажи начнем не с нуля, а когда «вылезем из земли».
– Помимо жилья какие объемы будут вводиться на Шкапина-Розенштейна по другим сегментам?
– Там будут также гостиничная и офисная функции. Отель будет примерно на 200 номеров, а офисы – общей площадью 30 тысяч квадратных метров.
– Вы решили вопросы с другими собственниками земли?
– В квартале расположена земля Университета технологии и дизайна – она находится в федеральной собственности, но она была вырезана – участок продавался без этой территории. До кризиса, пока мы планировали там только офисную функцию, мы вели переговоры с вузом на предмет совместной реализации проекта. Но, когда вошли в кризис, офисная функция была пересмотрена и переговоры прекратились. Сейчас для реализации проекта в его нынешнем виде земля университета нам не мешает.
– Когда вы планируете завершить проект?
– Первоначально планировалось в 2012 году, но из-за кризиса мы замораживали проект, поэтому, думаю, более реальной датой станет 2014 год.
– У компании собственное подразделение по продажам?
– Да, у нас есть собственный отдел продаж. На первых этапах мы привлекали риэлторские конторы – «Петербургскую недвижимость», «Итаку», «Бекар», «Невский альянс», «АРИН». Но по мере развития собственного отдела продажи его увеличивались. В идеале мы планируем довести продажи до уровня 70 на 30 процентов, где большую часть будем продавать сами, но и отказываться от посредников тоже не планируем – объемы слишком большие.
– Как обстоит ситуация с Апраксиным двором? Когда начнутся работы?
– Здесь ситуация и проще, и сложнее. Проведена историко-культурная экспертиза, в проект внесены исправления и он направлен для окончательного утверждения в КГИОП. Согласно данной экспертизе, объекты на территории двора являются памятниками и сносу не подлежат. Первоначальный проект предполагал значительную часть построек снести. Теперь же будет некое приспособление этих объектов под многофункциональный комплекс – гостинично-офисно-торговой функции. Сейчас дорабатываем его концепцию.
Пока для нас проект не несет существенной финансовой нагрузки. Основные инвестиции впереди. Приспособление существующих зданий под ту или иную функцию менее затратно, чем первоначальный проект.
– Отказываться от проекта не станете?
– Нет.
– Из-за изменения концепции как изменится объем инвестиций?
– Пока цифру назвать не можем, завершим разработку концепции – месяца через два – станет понятно.
– Как идет процесс выселения арендаторов, собственников построек на территории Апраксина двора?
– Всего на территории квартала около 170 тысяч квадратных метров. Из них 65 тысяч находится в частной собственности и около 107 тысяч принадлежит Санкт-Петербургу. Из этих 107 тысяч чуть менее 34 тысяч – незавершенное строительство по существующим инвестиционным договорам с городом и почти 73 тысячи – площади, ранее обремененные договорами аренды, которые сейчас расторгнуты городом. На сегодня мы приняли у города уже около 47 тысяч квадратных метров площадей. Ведем переговоры с собственниками, город решает вопросы с арендаторами, совместно решаем вопрос с инвесторами. Там сложный клубок интересов различного уровня бизнеса, но при постоянной и серьезной поддержке города этот вопрос решается. Причем теперь решается гораздо лучше, чем на первых порах. Если все срастется, выходить на площадку планируем уже в этом году. Но мы и сейчас ведем работу с инженерными сетями, проводим изыскания, техническое обследование.
– Были судебные иски, связанные с выселением, – сколько их сейчас?
– Это вопрос не по адресу. Мы принимаем у города уже освобожденные от арендаторов помещения, а выселением бывших арендаторов, которые отказываются освобождать помещения после прекращения или расторжения договоров аренды, занимается комитет по управлению городским имуществом.
– В начале кризиса ходили разговоры о смене собственника «Главстрой» – в итоге он сменился или нет?
– Нет, собственник не сменился. Слухи о том, что нас продали, были несколько преувеличены. С хорошими активами просто так не расстаются.
– Какова доля ипотечных сделок в общем объеме продаж жилья?
– Сейчас мы продаем жилье только в «Северной долине». Доля ипотечных сделок сегодня там пока не очень велика – 10-15 процентов, но в будущем она безусловно, вырастет. Сегодня мы аккредитованы с нашими объектами у четырех банков, которые интересны нам, – они готовы брать в залог строящиеся квартиры. Наиболее тесное сотрудничество у нас идет с Ханты-Мансийским банком, потому что он на сегодняшний день предлагает самые интересные условия – 0 процентов первоначальный взнос. Также работаем с «Балтинвестбанком», «ВТБ 24», банком «Санкт-Петербург», ведем переговоры со Сбербанком, «Газпромбанком» и банком «Зенит». Основные же продажи идут через договоры долевого участия – по федеральному закону 214-ФЗ. Около 37 тысяч квадратных метров у нас приобрел город по различным социальным программам – «Дети-сироты» (это через жилищный комитет), второй контракт был заключен с КУГИ – по программе обеспечения жильем ветеранов, переселенцев из ветхого и аварийного фонда, молодые семьи. Это жилье мы продавали по цене, установленной Минрегионразвития, – 44,3 тысячи рублей за квадратный метр.
– По вашему мнению, что будет с ценами на «первичку» в Петербурге в этом году?
– Это будет зависеть от предложения на рынке. Мы предлагаем большой объем по достаточно низким ценам, поэтому могу предположить, что наш проект – «Северная долина» – безусловно, будет влиять на рынок. Думаю, что резкого увеличения цен не произойдет, по крайней мере в сегменте экономкласса.
– Как обстоят дела с проектом в районе улиц Шкапина и Розенштейна?
– Сейчас готовим проект первой очереди застройки квартала. Это 60 тысяч квадратных метров жилья с подземным паркингом, встроенными помещениями обслуживания населения – всем необходимым. В общем, это будет полноценный жилой комплекс. В апреле мы намерены сдать проект на госэкспертизу и, если все будет удачно, летом планируем начать стройку.
– В каком сегменте будете продавать это жилье?
– Если в «Северной долине» мы продаем квартиры, позиционируя их как жесткий эконом, то здесь, вероятнее всего, будет жилье класса комфорт.
Пока определенности в вопросе цены продажи нет, их мы начнем летом, когда получим результаты госэкспертизы. Вероятно, продажи начнем не с нуля, а когда «вылезем из земли».
– Помимо жилья какие объемы будут вводиться на Шкапина-Розенштейна по другим сегментам?
– Там будут также гостиничная и офисная функции. Отель будет примерно на 200 номеров, а офисы – общей площадью 30 тысяч квадратных метров.
– Вы решили вопросы с другими собственниками земли?
– В квартале расположена земля Университета технологии и дизайна – она находится в федеральной собственности, но она была вырезана – участок продавался без этой территории. До кризиса, пока мы планировали там только офисную функцию, мы вели переговоры с вузом на предмет совместной реализации проекта. Но, когда вошли в кризис, офисная функция была пересмотрена и переговоры прекратились. Сейчас для реализации проекта в его нынешнем виде земля университета нам не мешает.
– Когда вы планируете завершить проект?
– Первоначально планировалось в 2012 году, но из-за кризиса мы замораживали проект, поэтому, думаю, более реальной датой станет 2014 год.
– У компании собственное подразделение по продажам?
– Да, у нас есть собственный отдел продаж. На первых этапах мы привлекали риэлторские конторы – «Петербургскую недвижимость», «Итаку», «Бекар», «Невский альянс», «АРИН». Но по мере развития собственного отдела продажи его увеличивались. В идеале мы планируем довести продажи до уровня 70 на 30 процентов, где большую часть будем продавать сами, но и отказываться от посредников тоже не планируем – объемы слишком большие.
– Как обстоит ситуация с Апраксиным двором? Когда начнутся работы?
– Здесь ситуация и проще, и сложнее. Проведена историко-культурная экспертиза, в проект внесены исправления и он направлен для окончательного утверждения в КГИОП. Согласно данной экспертизе, объекты на территории двора являются памятниками и сносу не подлежат. Первоначальный проект предполагал значительную часть построек снести. Теперь же будет некое приспособление этих объектов под многофункциональный комплекс – гостинично-офисно-торговой функции. Сейчас дорабатываем его концепцию.
Пока для нас проект не несет существенной финансовой нагрузки. Основные инвестиции впереди. Приспособление существующих зданий под ту или иную функцию менее затратно, чем первоначальный проект.
– Отказываться от проекта не станете?
– Нет.
– Из-за изменения концепции как изменится объем инвестиций?
– Пока цифру назвать не можем, завершим разработку концепции – месяца через два – станет понятно.
– Как идет процесс выселения арендаторов, собственников построек на территории Апраксина двора?
– Всего на территории квартала около 170 тысяч квадратных метров. Из них 65 тысяч находится в частной собственности и около 107 тысяч принадлежит Санкт-Петербургу. Из этих 107 тысяч чуть менее 34 тысяч – незавершенное строительство по существующим инвестиционным договорам с городом и почти 73 тысячи – площади, ранее обремененные договорами аренды, которые сейчас расторгнуты городом. На сегодня мы приняли у города уже около 47 тысяч квадратных метров площадей. Ведем переговоры с собственниками, город решает вопросы с арендаторами, совместно решаем вопрос с инвесторами. Там сложный клубок интересов различного уровня бизнеса, но при постоянной и серьезной поддержке города этот вопрос решается. Причем теперь решается гораздо лучше, чем на первых порах. Если все срастется, выходить на площадку планируем уже в этом году. Но мы и сейчас ведем работу с инженерными сетями, проводим изыскания, техническое обследование.
– Были судебные иски, связанные с выселением, – сколько их сейчас?
– Это вопрос не по адресу. Мы принимаем у города уже освобожденные от арендаторов помещения, а выселением бывших арендаторов, которые отказываются освобождать помещения после прекращения или расторжения договоров аренды, занимается комитет по управлению городским имуществом.
– В начале кризиса ходили разговоры о смене собственника «Главстрой» – в итоге он сменился или нет?
– Нет, собственник не сменился. Слухи о том, что нас продали, были несколько преувеличены. С хорошими активами просто так не расстаются.
рубрика:
Интервью
