Коммерческие помещения утянули к себе районы-соседи
28.03.2011
Существенных проектов коммерческой недвижимости (офисных и торговых), способных изменить рынок, в Красносельском районе почти нет. Все они являются частью проектов комплексного освоения, и в большей степени это встроенные помещения.
«Существенным исключением является проект аутлет-центра, который планирует построить Fashion House на Таллинском шоссе. Пока этот проект имеет все шансы стать первым аутлетом в Петербурге, поэтому влияние его на рынок торговой недвижимости не только района, но и всего города будет велико», – говорит Владислав Фадеев, руководитель отдела маркетинга департамента консалтинга GVA Sawyer.
Как говорят эксперты, говорить о Красносельском районе с точки зрения качественной офисной недвижимости невозможно по причине почти полного отсутствия таковой. На территории района есть бизнес-центр в составе «Балтийской жемчужины» – пока это единственное современное офисное здание (площадь 10 тыс. кв. м). Остальные объекты, по мнению г-на Фадеева, не могут быть отнесены к качественным бизнес-центрам класса А или В.
Эдуард Киямов, директор филиала ЗАО «Желдорипотека» в Санкт-Петербурге, не так категоричен, как г-н Фадеев. Он насчитал на территории Красносельского района до пяти небольших бизнес-центров.
По данным Astera, обеспеченность района офисными площадями в районе крайне низкая, показатель составляет 32 кв. м на 1000 человек. Офисные помещения представлены административными помещениями советских времен постройки. Арендные ставки начинаются от 600 рублей в месяц за квадратный метр.
Эксперты говорят, что развитие промышленного производства в южной части города могло бы подтолкнуть и создание объектов офисной недвижимости в Красносельском районе, что и ожидалось до кризиса, когда планировалось развитие бизнес-парка на пересечении Таллинского и Волхонского шоссе. Однако эти планы не были реализованы. В результате северная часть района (внутри КАД) испытывает конкуренцию со стороны Кировского района (и уступает ему), часть района вдоль КАД – со стороны зоны Пулково, так же как и южная часть района. «Плотность жителей и потоков там недостаточна для заполнения бизнес-центра», – говорит г-н Фадеев.
С качественной торговой недвижимостью дела обстоят лучше. В районе действуют такие торговые комплексы, как «Юго-Запад», «Фиолент». Есть по два гипермаркета «Лента» и DIY «К-Раута» на Таллинском и Петергофском шоссе.
«Интересна ситуация с торговыми комплексами: оба испытывали существенные проблемы в кризис из за недостатка арендаторов. При этом «Юго-Запад» относится к power-центрам, имея в данном случае двоих крупных якорных арендаторов, занимающих свыше 80 процентов всей площади здания. Поэтому потеря одного из них («Санта-Хаус») достаточно серьезно изменила позиционирование объекта. Однако выход найден был достаточно удачный – открытие мебельной галереи. Изменен состав арендаторов и в «Фиоленте», однако тут следует отметить не самые удачные планировочные решения комплекса, которые привели к тому, что потоки первого и второго этажа пересекаются крайне слабо. Тем не менее за счет реброкериджа галереи удалось увеличить привлекательность торгового комплекса для посетителей», – говорит г-н Фадеев.
Надежда Тодыкова, директор отделения АН «Итака», считает, что ситуация с коммерческой недвижимостью в Красносельском районе примерно такая же, как и в других спальных районах Петербурга. «Так, средняя ежемесячная ставка на аренду офисного помещения составляет 500 рублей за квадратный метр, торгового помещения – от 900 до 2000 рублей за квадратный метр, что в принципе соответствует среднегородскому уровню. Торговых помещений здесь меньше, чем в других спальных районах, и сосредоточены они в основном у станции метро «Проспект Ветеранов» и вдоль самого проспекта Ветеранов. Офисных помещений немного, однако здесь они и не пользуются большой популярностью. По сравнению с прошлым годом последние уступили в цене 10-15 %. Торговые площади, напротив, прибавили в стоимости за счет увеличения присутствия в районе малого и среднего бизнеса», – говорит она.
По мнению Эдуарда Киямова, обеспеченность населения объектами торговли в Красносельском районе составляет 90 продовольственных торговых точек и 140 непродовольственных на 1000 жителей.
Людмила Рева, эксперт Гильдии управляющих и девелоперов, директор по развитию бизнеса Astera, говорит, что предложение по недвижимости для ритейла в Красносельском районе крайне ограничено. Обеспеченность Красносельского района торговыми площадями на конец I квартала 2011 года составляет 385 кв. м на 1000 жителей.
Как говорят эксперты, ситуация в сегменте стрит-ритейл в Красносельском районе характеризуется практически полным отсутствием зон сосредоточения торговых помещений. Одним из немногих торговых коридоров района является часть Ленинского проспекта за пересечением с проспектом Маршала Жукова, где представлены преимущественно встроенные помещения в новых жилых домах. «При этом 70 % площадей находятся в стадии получения свидетельства о собственности, что в значительной степени сокращает список потенциальных арендаторов. Однако ряд арендаторов, к примеру, продуктовые сети, готовы работать на перспективу, арендовать площади уже сейчас и ожидать оформления документов в течение нескольких месяцев», – говорит г-жа Рева.
Еще один участок, где присутствуют помещения формата стрит-ритейл, – проспект Ветеранов. Это сложившийся торговый коридор; из-за дефицита предложения, особенно на участке до улицы Тамбасова, помещения пользуются спросом, но ротация арендаторов происходит здесь крайне редко. Если помещение освобождается, то срок экспозиции составляет менее одного месяца, фактически площади редко пустуют дольше одной-двух недель. Арендные ставки, несмотря на удаленность от метро, достаточно высокие: 1-2 тыс. рублей на квадратный метр. Рост ставок происходит на среднегородском уровне, за прошлый год они выросли на 5-10%, такого же роста можно ожидать и в этом году.
Главные надежды на развитие сегмента коммерческой недвижимости в Красносельском районе связаны с дальнейшей реализацией проектов в рамках квартала «Балтийская жемчужина». Торговая недвижимость получит значительное пополнение после введения в эксплуатацию МФК «Жемчужная плаза», реализуемого финским концерном SRV. Главный плюс комплекса – отсутствие в этой части города серьезных конкурентов. Есть основания полагать, что новый объект переориентирует на себя и часть арендаторов из соседних ТК, и поток покупателей. Присутствие в проекте развлекательной составляющей также позитивно скажется на потребительском трафике. Подобно крупным объектам, таким как «Мега», ТЦ «Радуга», он может претендовать не на районный, а на региональный уровень, когда за покупками будут целенаправленно приезжать жители не только близлежащих, но и отдаленных районов. Не стоит забывать и о постоянном потоке покупателей из числа жителей самого МФК, который уже активно развивается. Общая площадь «Жемчужной плазы» составит 140 тыс. кв. м, первая очередь МФК – торгово-развлекательный комплекс площадью 85 тыс. кв. м – должен быть введен в эксплуатацию в конце 2012 года. Вторая очередь будет включать в себя офисную и гостиничную составляющую.
Из других планируемых инвестиционных проектов – строительство ЗАО «Старт» гипермаркета площадью более 110 тыс. кв. м, а также молодежно-досугового центра на пересечении улиц Партизана Германа и Чекистов.
В настоящее время планировочное решение территории, ограниченной улицей Партизана Германа, Петергофским шоссе, границей территории объекта культурного наследия, улицей Чекистов, находится на рассмотрении у городского правительства.
Цифра
10 тыс. кв. м составляет площадь единственного качественного бизнес-центра в Красносельском районе. Он функционирует в составе комплекса «Балтийская жемчужина»
«Существенным исключением является проект аутлет-центра, который планирует построить Fashion House на Таллинском шоссе. Пока этот проект имеет все шансы стать первым аутлетом в Петербурге, поэтому влияние его на рынок торговой недвижимости не только района, но и всего города будет велико», – говорит Владислав Фадеев, руководитель отдела маркетинга департамента консалтинга GVA Sawyer.
Как говорят эксперты, говорить о Красносельском районе с точки зрения качественной офисной недвижимости невозможно по причине почти полного отсутствия таковой. На территории района есть бизнес-центр в составе «Балтийской жемчужины» – пока это единственное современное офисное здание (площадь 10 тыс. кв. м). Остальные объекты, по мнению г-на Фадеева, не могут быть отнесены к качественным бизнес-центрам класса А или В.
Эдуард Киямов, директор филиала ЗАО «Желдорипотека» в Санкт-Петербурге, не так категоричен, как г-н Фадеев. Он насчитал на территории Красносельского района до пяти небольших бизнес-центров.
По данным Astera, обеспеченность района офисными площадями в районе крайне низкая, показатель составляет 32 кв. м на 1000 человек. Офисные помещения представлены административными помещениями советских времен постройки. Арендные ставки начинаются от 600 рублей в месяц за квадратный метр.
Эксперты говорят, что развитие промышленного производства в южной части города могло бы подтолкнуть и создание объектов офисной недвижимости в Красносельском районе, что и ожидалось до кризиса, когда планировалось развитие бизнес-парка на пересечении Таллинского и Волхонского шоссе. Однако эти планы не были реализованы. В результате северная часть района (внутри КАД) испытывает конкуренцию со стороны Кировского района (и уступает ему), часть района вдоль КАД – со стороны зоны Пулково, так же как и южная часть района. «Плотность жителей и потоков там недостаточна для заполнения бизнес-центра», – говорит г-н Фадеев.
С качественной торговой недвижимостью дела обстоят лучше. В районе действуют такие торговые комплексы, как «Юго-Запад», «Фиолент». Есть по два гипермаркета «Лента» и DIY «К-Раута» на Таллинском и Петергофском шоссе.
«Интересна ситуация с торговыми комплексами: оба испытывали существенные проблемы в кризис из за недостатка арендаторов. При этом «Юго-Запад» относится к power-центрам, имея в данном случае двоих крупных якорных арендаторов, занимающих свыше 80 процентов всей площади здания. Поэтому потеря одного из них («Санта-Хаус») достаточно серьезно изменила позиционирование объекта. Однако выход найден был достаточно удачный – открытие мебельной галереи. Изменен состав арендаторов и в «Фиоленте», однако тут следует отметить не самые удачные планировочные решения комплекса, которые привели к тому, что потоки первого и второго этажа пересекаются крайне слабо. Тем не менее за счет реброкериджа галереи удалось увеличить привлекательность торгового комплекса для посетителей», – говорит г-н Фадеев.
Надежда Тодыкова, директор отделения АН «Итака», считает, что ситуация с коммерческой недвижимостью в Красносельском районе примерно такая же, как и в других спальных районах Петербурга. «Так, средняя ежемесячная ставка на аренду офисного помещения составляет 500 рублей за квадратный метр, торгового помещения – от 900 до 2000 рублей за квадратный метр, что в принципе соответствует среднегородскому уровню. Торговых помещений здесь меньше, чем в других спальных районах, и сосредоточены они в основном у станции метро «Проспект Ветеранов» и вдоль самого проспекта Ветеранов. Офисных помещений немного, однако здесь они и не пользуются большой популярностью. По сравнению с прошлым годом последние уступили в цене 10-15 %. Торговые площади, напротив, прибавили в стоимости за счет увеличения присутствия в районе малого и среднего бизнеса», – говорит она.
По мнению Эдуарда Киямова, обеспеченность населения объектами торговли в Красносельском районе составляет 90 продовольственных торговых точек и 140 непродовольственных на 1000 жителей.
Людмила Рева, эксперт Гильдии управляющих и девелоперов, директор по развитию бизнеса Astera, говорит, что предложение по недвижимости для ритейла в Красносельском районе крайне ограничено. Обеспеченность Красносельского района торговыми площадями на конец I квартала 2011 года составляет 385 кв. м на 1000 жителей.
Как говорят эксперты, ситуация в сегменте стрит-ритейл в Красносельском районе характеризуется практически полным отсутствием зон сосредоточения торговых помещений. Одним из немногих торговых коридоров района является часть Ленинского проспекта за пересечением с проспектом Маршала Жукова, где представлены преимущественно встроенные помещения в новых жилых домах. «При этом 70 % площадей находятся в стадии получения свидетельства о собственности, что в значительной степени сокращает список потенциальных арендаторов. Однако ряд арендаторов, к примеру, продуктовые сети, готовы работать на перспективу, арендовать площади уже сейчас и ожидать оформления документов в течение нескольких месяцев», – говорит г-жа Рева.
Еще один участок, где присутствуют помещения формата стрит-ритейл, – проспект Ветеранов. Это сложившийся торговый коридор; из-за дефицита предложения, особенно на участке до улицы Тамбасова, помещения пользуются спросом, но ротация арендаторов происходит здесь крайне редко. Если помещение освобождается, то срок экспозиции составляет менее одного месяца, фактически площади редко пустуют дольше одной-двух недель. Арендные ставки, несмотря на удаленность от метро, достаточно высокие: 1-2 тыс. рублей на квадратный метр. Рост ставок происходит на среднегородском уровне, за прошлый год они выросли на 5-10%, такого же роста можно ожидать и в этом году.
Главные надежды на развитие сегмента коммерческой недвижимости в Красносельском районе связаны с дальнейшей реализацией проектов в рамках квартала «Балтийская жемчужина». Торговая недвижимость получит значительное пополнение после введения в эксплуатацию МФК «Жемчужная плаза», реализуемого финским концерном SRV. Главный плюс комплекса – отсутствие в этой части города серьезных конкурентов. Есть основания полагать, что новый объект переориентирует на себя и часть арендаторов из соседних ТК, и поток покупателей. Присутствие в проекте развлекательной составляющей также позитивно скажется на потребительском трафике. Подобно крупным объектам, таким как «Мега», ТЦ «Радуга», он может претендовать не на районный, а на региональный уровень, когда за покупками будут целенаправленно приезжать жители не только близлежащих, но и отдаленных районов. Не стоит забывать и о постоянном потоке покупателей из числа жителей самого МФК, который уже активно развивается. Общая площадь «Жемчужной плазы» составит 140 тыс. кв. м, первая очередь МФК – торгово-развлекательный комплекс площадью 85 тыс. кв. м – должен быть введен в эксплуатацию в конце 2012 года. Вторая очередь будет включать в себя офисную и гостиничную составляющую.
Из других планируемых инвестиционных проектов – строительство ЗАО «Старт» гипермаркета площадью более 110 тыс. кв. м, а также молодежно-досугового центра на пересечении улиц Партизана Германа и Чекистов.
В настоящее время планировочное решение территории, ограниченной улицей Партизана Германа, Петергофским шоссе, границей территории объекта культурного наследия, улицей Чекистов, находится на рассмотрении у городского правительства.
Цифра
10 тыс. кв. м составляет площадь единственного качественного бизнес-центра в Красносельском районе. Он функционирует в составе комплекса «Балтийская жемчужина»
рубрика:
Точки роста
автор:
Роман Русаков
