Ипотека реанимирует оценщиков

Несмотря на явную активизацию рынка оценки, цены на услуги оценочных фирм пока к докризисному уровню не вернулись. Одной из тенденций 2011 года станет увеличение объема работ, связанных с оценкой квартир для ипотечного кредитования.

В данный момент на рынке Петербурга работает порядка 30 средних и крупных компаний. Руководитель отдела оценки Knight Frank St. Petersburg Антон Реутов говорит, что «важность компаний-оценщиков как независимых участников рыночного процесса в том, что, при всей субъективности процесса поиска истины в вопросе рыночной стоимости, оценщик выступает как своеобразный регулятор, который не дает стоимости пробить верхнюю границу или опуститься ниже установленного рынком минимума».
Рынок оценки объектов недвижимости существует в России около 15 лет, однако активное развитие началось 8 лет назад. «С тех пор данный сегмент бизнеса вырос стремительно, главным образом за счет законодательно закрепленной необходимости обязательного применения оценки в ряде сделок с недвижимостью», – рассказывает ведущий специалист по оценке недвижимости АН «Итака» Татьяна Поденко.
По мнению директора департамента консалтинга и оценки NAI Becar в Санкт-Петербурге Игоря Лучкова, «за последние годы услуги оценки не претерпели больших изменений, и сейчас увеличивается количество заказов по оценке проектов и нематериальной части бизнеса». На сегодняшний день оборот оценочных фирм составляет от 1 млн рублей в год на одного сотрудника, считает эксперт. Причем по финансовым показателям компании уже примерно на 70-80% вернулись на докризисный уровень.

Качество за разумную плату

В кризисный период цены на услуги оценщиков сократились примерно в два раза, и, по мнению экспертов, они еще не вернулись к докризисным показателям.
По данным специалиста отдела ипотечного кредитования компании «Адвекс – Центральное агентство» Елены Степкиной, стоимость услуг оценочных компаний в этом году немного поднялась и сегодня варьируется от 3,5 тыс. до 10 тыс. рублей, в зависимости от местоположения объекта, сроков (обычно это 2-3 дня, но если очень срочно – соответственно, дороже) и т. д.
В АН «Итака» отмечают, что оценка типовой квартиры общей площадью до 100 кв. м обойдется клиенту в 4 тыс. рублей, типового земельного участка площадью до 30 соток – 6 тыс. рублей. На стоимость оценки могут влиять такие факторы, как удаленность от города, большой метраж, нестандартная планировка.
По сравнению с началом кризиса, спрос вырос и на переоценку активов, причем за это время рост составил более 50%. Этот вид оценки предполагает определение стоимости всех видов активов на балансе компании-заказчика: недвижимости, оборудования, транспортных средств, нематериальных активов. При этом, по данным оценщиков, примерно 80% оцениваемых объектов – недвижимое имущество, и лишь 15-20% – движимое.
Игорь Лучков считает, что на рынке пользуется спросом и услуга оценки крупного бизнеса, стоимость которой может составить несколько миллионов рублей. В первую очередь это касается промышленных предприятий, активно увеличивающих свое производство.
Можно выделить несколько тенденций развития рынка оценки. Во-первых, это увеличение работ, связанных с выдачей ипотечных кредитов. По мнению Антона Реутова, доля ипотечных сделок в обороте оценочных услуг в 2010 году составила порядка 35%. Но, учитывая появление новых программ кредитования и заявлений крупнейших банков, в 2011 году этот процент может значительно увеличиться. Это стимулирует развитие рынка оценочной деятельности, который по итогам 2011 года может вернуться на докризисный уровень, когда доля работы со сделками по ипотеке составляла более 40%.
Во-вторых, произошла организационная трансформация, оценщики перешли от лицензированного государственного контроля к саморегулированию.
И в-третьих, одной из тенденций последних лет является рост количества оценочных компаний, их укрупнение. До кризиса многие крупные консалтинговые компании запланировали открытие соответствующих отделов, чем сейчас и занимаются.

Банки – новый пласт заказчиков

Потенциально крупнейшим заказчиком остается государство, которое обладает основным ресурсом земли и площадей. И, когда оно начинает реализовывать имущество, как это было в 2002-2003 годах, каждый из оценщиков хочет побороться за право работы с таким клиентом. По данным NAI Becar, услуги оценщиков наиболее востребованы в сфере государственного имущества, банковского кредитования и в отношениях между акционерами. Особенностью работы с банками является то, что главной задачей оценщика в таких заказах является определение стоимости объекта, причем стоимости как рыночной, так и ликвидационной.
В Knight Frank St. Petersburg выделяют два направления, по которым развивается рынок оценочных услуг. Первое – это повышение требований к обоснованности мнения оценщика со стороны банков и других финансовых институтов. В кризис количество сделок сократилось, и сейчас сотрудники залоговых подразделений банков хотят получить не только ответ на вопрос, сколько стоит актив, но и обоснованное подтверждение правоты оценщика.
Второе направление – это изменение требований со стороны клиентов, которые хотят получить не только отчет об оценке, но и грамотное обоснование выбранной стратегии развития своих проектов.
«Поэтому очень часто наши клиенты после проведения оценки заказывают у нас концепцию развития своего проекта или актуализацию докризисного варианта, – рассказывает Антон Реутов. – Разумные собственники понимают, что ошибки на этапе концепции могут стоить им очень дорого. Примеров на рынке – несколько десятков».
В ближайший год, по мнению опрошенных экспертов, можно будет говорить не только о выходе оценочного бизнеса из кризиса, но и об увеличении оборотов компаний. По мнению экспертов NAI Becar, дальнейшая динамика спроса на услуги оценщиков будет зависеть от темпов расширения кредитования в Санкт-Петербурге. При улучшении экономической ситуации в стране рост спроса на услуги оценщиков за год может составить 10-15%.