Склады меняют функцию ради производств
28.03.2011
Строительство объектов промышленного назначения в Петербурге остается специфическим бизнесом. В отличие от остальных секторов коммерческой недвижимости, строительство здесь чаще всего ведется лишь при наличии конкретного заказчика. Практика строительства, а лишь затем поиска арендатора пока в промышленном секторе не прижилась.
Сегодня в Санкт-Петербурге работают почти 13 тыс. производственно-промышленных предприятий, из которых лишь 700 считаются крупными и имеют собственные производственные площади. Остальные «ютятся» в технопарках и на территории производственно-складских комплексов.
В 2010 году в Санкт-Петербурге были введены в эксплуатацию такие крупные производства, как OOO «Хенде Мотор Мануфактуринг Рус», ООО «Магна Санкт-Петербург», ООО «Алкан Пэкеджинг Санкт-Петербург», производственные комплексы по выпуску распределительных устройств ООО «Энергопромстрой» и ЗАО «Концерн «Пять звезд» и другие объекты. Вложения в строительство составили порядка 340 млрд рублей. На сегодняшний день объявлено о развитии 10 зон индустриальной застройки, крупнейшие из которых – промышленно-деловая зона «Лесное» (114,9 га на территории Всеволожского района ЛО), поселок Шушары, промзона «Парнас». Однако кризис внес свои коррективы. Так, в результате кризиса оказался замороженным проект индустриального парка «Петровский арсенал», ввод которого в эксплуатацию был запланирован на 2012 год. «В 2010 году новых инвесторов на рынке складской и индустриальной недвижимости Санкт-Петербурга не появилось, – говорит Евгения Васильева, заместитель директора департамента консалтинга Colliers International. – Однако некоторые российские и западные компании уже сегодня детально изучают возможность приобретения собственных промышленно-складских комплексов с целью размещения производства или организации распределительно-дистрибуционного центра. Например, японский автомобилестроительный концерн Mazda рассматривает вопрос о строительстве на территории Санкт-Петербурга и Ленобласти своего сборочного завода в России».
Стоимость промышленных земель в зоне КАД составляет около 70 USD за квадратный метр без учета стоимости подключения к инженерным сетям. При удалении от магистрали на 20-30 км стоимость падает до 20-40 USD за квадратный метр.
Сегодня инвесторы и крупные компании готовы вкладывать средства в строительство новых производственных помещений, но только под конкретного заказчика. Эксперты рынка считают: принцип build-to-suit приобрел в Россию свою специфику. Объект возводится под конкретного заказчика, при этом при отказе последнего от сделки или завершении договора аренды объект может оказаться невостребованным. Впрочем, перепрофилирование объекта, возможно, и не требует больших затрат, утверждают инвесторы.
Участок дороже здания
Девелоперы говорят, что при возведении промышленного объекта есть своя технологическая специфика. Дорого обходится подготовка участка, в то время как само строительство не требует больших финансовых и временных затрат. «Стоимость строительства сильно зависит от применяемых конструкций: для размещения одного и того же производственного оборудования может быть использовано как легкосборное сооружение на металлическом каркасе, так и капитальное здание из монолитного железобетона, – уточняет Владимир Андреев, управляющий партнер NAI Becar Projects. – Поэтому и разброс стоимости может быть очень большой, от 300 до 1000 долларов за квадратный метр, без учета стоимости приобретения земли и подключения к инженерным сетям». В современном промышленном строительстве используются легкосборные панели на металлическом каркасе. Это позволяет не только сократить сроки строительства, но и существенно сэкономить на материалах при соблюдении необходимых норм и предписаний.
Основа любого промышленного объекта – металлоконструкции, выдерживающие большие нагрузки. Различия существуют лишь в материалах обшивки. Сегодня наибольшей популярностью пользуются промышленные здания на основе каркасно-обшивной технологии. Стены, выполненные по данной технологии, не только ограждают внутреннее помещение от неблагоприятных природных условий и шума, но и сдерживают статические и динамические нагрузки. Вся нагрузка распространяется на каркас здания, выполненный из прочных металлоконструкций. Однако есть у этой технологии строительства промышленных предприятий и свои недостатки – образование конденсата вследствие неправильного монтажа, что может привести к разрушению несущих конструкций.
Возведение такого объекта занимает от 2 до 3 лет. «Реально построить такой объект и за 9 месяцев, но на практике строительство занимает 2-3 года», – конкретизирует Дмитрий Чалик, директор по развитию управляющей компании «ЛДР», в послужном списке которой, среди прочего, строительство завода в ОЭЗ «Липецк» по производству торгово-промышленного оборудования для производства холодильников.
Специфика туманна
Основная сложность при реализации индустриальных проектов – обилие стандартов и нормативов, в первую очередь экологических, которым должен соответствовать объект. «Говоря о промышленном строительстве, необходимо четко разделять часть проекта, связанную со строительством зданий и сооружений, и часть, связанную с монтажом технологического оборудования, – говорит Владимир Андреев, управляющий партнер NAI Becar Projects. – Требования к монтажу технологического оборудования и связанные с этим затраты очень сильно зависят от специфики конкретного производства. Само по себе строительство промышленных зданий несильно отличается от строительства складов. Единственным важным отличием являются более высокие требования к инженерному оборудованию, особенно к системам очистки воды и воздуха от возможных вредных примесей, и повышенная энергоемкость». «Технология промышленного строительства существенно отличается от технологии, скажем, офисного строительства, – не согласен с коллегой Игорь Кокорев, менеджер проектов отдела стратегического консалтинга Knight Frank St. Petersburg. – Для промышленного строительства характерно создание преимущественно одноэтажных зданий, с большим шагом колонн, на порядок более высокой нагрузкой на пол, большой глубиной помещений и малой площадью остекления». «С другой стороны, такие объекты имеют меньшие, чем офисные помещения, требования по инсоляции, теплоизоляции, внешнему виду и расположению, – уточняет Михаил Григорьев, ведущий аналитик департамента исследований и консалтинга группы компаний VMB Trust. – В сравнении с офисным и складским строительством, значительные различия заключаются в потребности в энергоресурсах, а также инженерных системах в здании – подъемниках, системах очистки воздуха, пожаротушения и прочем».
Офисно-производственно-складской
И тем не менее именно складские площади нередко перепрофилируются под производства. «Да, в последнее время все чаще площадкой для размещения легких производств становятся новые складские комплексы, введенные в строй в последние годы, – сообщает Вера Бойкова, руководитель отдела индустриальной недвижимости Astera в альянсе с BNP Paribas Real Estate. – По своим техническим характеристикам, таким как запас энергетических мощностей, высота потолков, допустимая нагрузка на пол, обеспечение коммуникациями, они более приспособлены для размещения, к примеру, сборного производства, чем здания бывших производств советских времен». «Со складскими объектами у них много общего, – соглашается Михаил Григорьев. – Но отличия, как правило, заключаются в количестве въездов, этажности, обеспеченности инженерными ресурсами». «Новые складские объекты обеспечены резервными генераторами электроэнергии, современными системами пожарной безопасности. К тому же собственники складских помещений все чаще идут на перепрофилирование площадей и необходимое дооборудование помещений», – парирует Вера Бойкова. «Индивидуальный подход собственников складских помещений к потенциальным клиентам (в формате tailor made) стал одной из ярких тенденций 2010 года, – резюмирует Евгения Васильева. – Это максимальная техническая адаптация площадей под нужды арендаторов – например, перепрофилирование всего складского комплекса или его части в производство».
Сегодня в Санкт-Петербурге работают почти 13 тыс. производственно-промышленных предприятий, из которых лишь 700 считаются крупными и имеют собственные производственные площади. Остальные «ютятся» в технопарках и на территории производственно-складских комплексов.
В 2010 году в Санкт-Петербурге были введены в эксплуатацию такие крупные производства, как OOO «Хенде Мотор Мануфактуринг Рус», ООО «Магна Санкт-Петербург», ООО «Алкан Пэкеджинг Санкт-Петербург», производственные комплексы по выпуску распределительных устройств ООО «Энергопромстрой» и ЗАО «Концерн «Пять звезд» и другие объекты. Вложения в строительство составили порядка 340 млрд рублей. На сегодняшний день объявлено о развитии 10 зон индустриальной застройки, крупнейшие из которых – промышленно-деловая зона «Лесное» (114,9 га на территории Всеволожского района ЛО), поселок Шушары, промзона «Парнас». Однако кризис внес свои коррективы. Так, в результате кризиса оказался замороженным проект индустриального парка «Петровский арсенал», ввод которого в эксплуатацию был запланирован на 2012 год. «В 2010 году новых инвесторов на рынке складской и индустриальной недвижимости Санкт-Петербурга не появилось, – говорит Евгения Васильева, заместитель директора департамента консалтинга Colliers International. – Однако некоторые российские и западные компании уже сегодня детально изучают возможность приобретения собственных промышленно-складских комплексов с целью размещения производства или организации распределительно-дистрибуционного центра. Например, японский автомобилестроительный концерн Mazda рассматривает вопрос о строительстве на территории Санкт-Петербурга и Ленобласти своего сборочного завода в России».
Стоимость промышленных земель в зоне КАД составляет около 70 USD за квадратный метр без учета стоимости подключения к инженерным сетям. При удалении от магистрали на 20-30 км стоимость падает до 20-40 USD за квадратный метр.
Сегодня инвесторы и крупные компании готовы вкладывать средства в строительство новых производственных помещений, но только под конкретного заказчика. Эксперты рынка считают: принцип build-to-suit приобрел в Россию свою специфику. Объект возводится под конкретного заказчика, при этом при отказе последнего от сделки или завершении договора аренды объект может оказаться невостребованным. Впрочем, перепрофилирование объекта, возможно, и не требует больших затрат, утверждают инвесторы.
Участок дороже здания
Девелоперы говорят, что при возведении промышленного объекта есть своя технологическая специфика. Дорого обходится подготовка участка, в то время как само строительство не требует больших финансовых и временных затрат. «Стоимость строительства сильно зависит от применяемых конструкций: для размещения одного и того же производственного оборудования может быть использовано как легкосборное сооружение на металлическом каркасе, так и капитальное здание из монолитного железобетона, – уточняет Владимир Андреев, управляющий партнер NAI Becar Projects. – Поэтому и разброс стоимости может быть очень большой, от 300 до 1000 долларов за квадратный метр, без учета стоимости приобретения земли и подключения к инженерным сетям». В современном промышленном строительстве используются легкосборные панели на металлическом каркасе. Это позволяет не только сократить сроки строительства, но и существенно сэкономить на материалах при соблюдении необходимых норм и предписаний.
Основа любого промышленного объекта – металлоконструкции, выдерживающие большие нагрузки. Различия существуют лишь в материалах обшивки. Сегодня наибольшей популярностью пользуются промышленные здания на основе каркасно-обшивной технологии. Стены, выполненные по данной технологии, не только ограждают внутреннее помещение от неблагоприятных природных условий и шума, но и сдерживают статические и динамические нагрузки. Вся нагрузка распространяется на каркас здания, выполненный из прочных металлоконструкций. Однако есть у этой технологии строительства промышленных предприятий и свои недостатки – образование конденсата вследствие неправильного монтажа, что может привести к разрушению несущих конструкций.
Возведение такого объекта занимает от 2 до 3 лет. «Реально построить такой объект и за 9 месяцев, но на практике строительство занимает 2-3 года», – конкретизирует Дмитрий Чалик, директор по развитию управляющей компании «ЛДР», в послужном списке которой, среди прочего, строительство завода в ОЭЗ «Липецк» по производству торгово-промышленного оборудования для производства холодильников.
Специфика туманна
Основная сложность при реализации индустриальных проектов – обилие стандартов и нормативов, в первую очередь экологических, которым должен соответствовать объект. «Говоря о промышленном строительстве, необходимо четко разделять часть проекта, связанную со строительством зданий и сооружений, и часть, связанную с монтажом технологического оборудования, – говорит Владимир Андреев, управляющий партнер NAI Becar Projects. – Требования к монтажу технологического оборудования и связанные с этим затраты очень сильно зависят от специфики конкретного производства. Само по себе строительство промышленных зданий несильно отличается от строительства складов. Единственным важным отличием являются более высокие требования к инженерному оборудованию, особенно к системам очистки воды и воздуха от возможных вредных примесей, и повышенная энергоемкость». «Технология промышленного строительства существенно отличается от технологии, скажем, офисного строительства, – не согласен с коллегой Игорь Кокорев, менеджер проектов отдела стратегического консалтинга Knight Frank St. Petersburg. – Для промышленного строительства характерно создание преимущественно одноэтажных зданий, с большим шагом колонн, на порядок более высокой нагрузкой на пол, большой глубиной помещений и малой площадью остекления». «С другой стороны, такие объекты имеют меньшие, чем офисные помещения, требования по инсоляции, теплоизоляции, внешнему виду и расположению, – уточняет Михаил Григорьев, ведущий аналитик департамента исследований и консалтинга группы компаний VMB Trust. – В сравнении с офисным и складским строительством, значительные различия заключаются в потребности в энергоресурсах, а также инженерных системах в здании – подъемниках, системах очистки воздуха, пожаротушения и прочем».
Офисно-производственно-складской
И тем не менее именно складские площади нередко перепрофилируются под производства. «Да, в последнее время все чаще площадкой для размещения легких производств становятся новые складские комплексы, введенные в строй в последние годы, – сообщает Вера Бойкова, руководитель отдела индустриальной недвижимости Astera в альянсе с BNP Paribas Real Estate. – По своим техническим характеристикам, таким как запас энергетических мощностей, высота потолков, допустимая нагрузка на пол, обеспечение коммуникациями, они более приспособлены для размещения, к примеру, сборного производства, чем здания бывших производств советских времен». «Со складскими объектами у них много общего, – соглашается Михаил Григорьев. – Но отличия, как правило, заключаются в количестве въездов, этажности, обеспеченности инженерными ресурсами». «Новые складские объекты обеспечены резервными генераторами электроэнергии, современными системами пожарной безопасности. К тому же собственники складских помещений все чаще идут на перепрофилирование площадей и необходимое дооборудование помещений», – парирует Вера Бойкова. «Индивидуальный подход собственников складских помещений к потенциальным клиентам (в формате tailor made) стал одной из ярких тенденций 2010 года, – резюмирует Евгения Васильева. – Это максимальная техническая адаптация площадей под нужды арендаторов – например, перепрофилирование всего складского комплекса или его части в производство».
рубрика:
Коммерческая недвижимость
автор:
Ника Хомм
