Зачетная сделка

Услуга trade-in, или продажа прежней недвижимости в зачет новой, была введена многими застройщиками в период экономической нестабильности как некая оперативная мера, призванная стимулировать продажи квартир. Взаимозачет не потерял своей актуальности и на сегодняшнем посткризисном рынке.

По данным директора по маркетингу и продажам компании «Главстрой-СПб» Михаила Бузулуцкого, доля клиентов, решившихся на покупку жилья по зачетной схеме, составляет более 80% от общего объема продаж. Большая часть экспертов прогнозирует дальнейший рост числа сделок, осуществляющихся по схеме trade-in. «Сегодня, когда стоимость новостроек вновь стала расти, а срок экспозиции квартиры на вторичном рынке увеличивается, именно trade-in позволит осуществлять выгодный обмен старой квартиры на новостройку. Я вижу у этой услуги большой потенциал», – говорит генеральный директор компании «НДВ-Недвижимость» Александр Хрусталев. Николай Гражданкин, начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой», полагает, что застройщику схема trade-in выгодна только на растущем рынке и только в том случае, когда у него есть «длинные» деньги. «Когда цены на недвижимость растут, застройщик может быть уверен в ликвидности квартиры, которую он принимает в зачет. Кроме того, если клиент проживает в квартире, которую хочет отдать в зачет (и это его единственная недвижимость), то он сможет приобрести жилье лишь в высокой степени готовности – ведь иначе ему останется негде жить. Поэтому схема trade-in не очень распространена при покупке недвижимости на начальных этапах строительства», – резюмирует Николай Гражданкин.
 Между тем еще в прошлом году специалисты агентств недвижимости утверждали, что с ростом спроса на недвижимость услуга trade-in потеряет популярность. «Обмен жилья через куплю-продажу стал своего рода временным антикризисным методом, активно внедряемым застройщиками. Услугу trade-in в кризис ввели сами застройщики. Из-за снижения платежеспособности населения в качестве части оплаты за новую квартиру они принимали вторичное жилье. В агентствах недвижимости эту услугу предлагали скорее как исключение из общих правил. В ней были заинтересованы только клиенты, крайне дорожащие своим временем», – отмечает аналитик агентства недвижимости «Альмас» Ирина Чернецова. При обычной продаже квартиры агентство в качестве комиссионных берет 3-4% от стоимости. При использовании trade-in комиссия агентства составляет 10%, ее платит сам застройщик.
 Директор по развитию строительной компании «Темп» Ксения Морковкина считает, что многим покупателям взаимозачет представляется очень выгодным только на первый взгляд, на самом деле существует масса «подводных камней». Насколько адекватно рынку оценят старую квартиру, какую комиссию возьмут за ее реализацию, – все это может значительно увеличить расходы на покупку нового жилья. Кроме того, зачастую застройщики, не желая рисковать, устанавливают ограниченный срок реализации – если за определенный период им не удается продать квартиру, то они отказываются от trade-in.
 Эксперт уверена, что подобные недостатки сделали эту услугу мало востребованной на рынке недвижимости: в основном люди понимают, что самостоятельно или с помощью агентства они смогут продать квартиру гораздо выгоднее. «Клиенты не испытывают сложностей с реализацией имеющегося жилья для приобретения квартиры у нас. Если, например, покупатель на старую квартиру уже найден, и клиент предоставляет документы, подтверждающие сделку, то мы бесплатно бронируем для него понравившуюся квартиру. Помимо этого, специфика нашей бизнес-стратегии заключается в том, что компания реализует квартиры только по договорам купли-продажи, то есть на вторичном рынке. Следовательно, используя услугу trade-in, мы начнем конкурировать сами с собой, а это нарушает все возможные законы бизнеса», – подчеркнула Ксения Морковкина.
 Сергей Безкоровайный, руководитель агентства недвижимости «Балтрос», напротив, возлагает большие надежды на механизм trade-in. «В нашей компании эта услуга пользуется популярностью, ее используют около 80% покупателей. Мы работаем по этой схеме более двух лет, делаем постоянный мониторинг рынка. И он показывает, что обычно у людей нет на руках необходимой наличности – чтобы не влезать в ипотеку, не брать кредит, они заключают зачетную сделку. При этом мы не «подвязываем» клиента в зачет, он вправе отказаться от сотрудничества. Ведь его квартира может продаваться годами. Мы берем жилье под реализацию только на 1-2 месяца, если продать не удается – расторгаем договор. Но обычно мы укладываемся в сроки», – подытожил Сергей Безкоровайный.
 В холдинге RBI считают, что на петербургском рынке недвижимости распространенные схемы trade-in оставляют нерешенным целый комплекс проблем. Тем не менее, компания гарантирует продажу прежней недвижимости (квартира/комната) по рыночной цене в течение 90 дней, при одновременном бронировании на этот срок с фиксацией цены понравившейся клиенту квартиры из ассортимента компании. Холдинг берет на себя обязательства по продаже квартиры с помощью надежного и проверенного агентства недвижимости и компенсирует стоимость агентских услуг. При приобретении квартиры риски покупателя сведены к минимуму. Если квартира не будет продана в течение 90 дней, холдинг возвращает в полном объеме внесенный первоначальный взнос, который составляет 10% от стоимости жилья. Покупатель может либо забрать вложенные средства, либо купить новую квартиру с помощью ипотеки и погасить ипотечный кредит после продажи собственного жилья.