Новая высота для инвестора
04.04.2011
Небоскребов высотой более 400 м в мире насчитывается не более 10. Выше 200 м – чуть более 140. Несмотря на доказанную мировым опытом перспективность подобного строительства, в Петербурге в ближайшее время, считают эксперты, масштабного возведения высотных объектов ожидать не приходится.
«Высотное строительство, как правило, применяется в условиях, когда резко ограничен земельный ресурс, или стоимость земли является настолько высокой, что дорогостоящее возведение небоскребов себя оправдывает, – уверена Анастасия Козлова, директор дирекции девелопмента «Главстрой СПб». – В Петербурге предпосылок для развития высотного строительства не сложилось: грунты не позволяют делать сложные фундаменты без дополнительных осложнений, подземные парковочные места обеспечить также нет возможности из-за геологии.
Ожидания и реалии
«Высотное здание – это архитектурное решение, в котором располагаются помещения того или иного функционального назначения, чаще всего это офисы, жилье или гостиницы, – дает определение Игорь Кокорев, менеджер проектов отдела стратегического консалтинга Knight Frank St.Petersburg. – На западе небоскребом называют задания от 80-100 м высотой (что близко к принятой у нас границе – 75 м), но чаще от 150 м». «Среди проектов высотного (выше 100 м) строительства можно назвать проект Газпрома, комплекс на Поклонной горе (девелопер «Элис»), офисный центр «Лидер» на пл. Конституции, жилой комплекс «Александр Невский», участок под бывшим кинотеатром «Зенит» и, наконец, проект Icebridge на проспекте Большевиков», – уточняет Николай Казанский, генеральный директор Colliers International.
«В городе есть готовые объекты более 75 м – бизнес-центр «Санкт-Петербург Плаза» около 90 м, «Атлантик-сити» порядка 105 м», – продолжает перечисление Игорь Кокорев.
В городе пока нет связной концепции размещения высоток, они возникают случайно и не всегда уместно. Отклонения от высотного регламента нередко обнаруживаются уже на стадии реализации проекта. «Один из последних примеров – деловой центр на площади Конституции. Компания «Лидер Групп» намеревалась воздвигнуть 140-метровый небоскреб, однако оказалось, что здание строится в створе Вознесенского проспекта, и будет просматриваться с Исаакиевской площади. Администрация города отказалась продлить разрешение на строительство здания, в котором уже было построено 22 из 38 этажей. Инвестору придется вновь заняться согласованиями. Подобные примеры сказываются на привлекательности для девелоперов высотных объектов. Но, тем не менее, предпосылки для их появления появились. Это, прежде всего, дефицит площадок, пригодных для строительства, и стремительно растущая цена земли под застройку», – комментирует Людмила Рева, директор по развитию бизнеса ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate.
Положение осложняется отсутствием новых российских документов на проектирование и возведение высотных объектов – Федеральный закон от 27.12.2002 г. №184-ФЗ «О техническом регулировании» практически отменил действие всех ранее функционировавших ГОСТов и СНиПов. «Для согласования высотного здания потребуются спецтехусловия, – уточняет Анастасия Козлова. – Это крайне сложная и мало кому знакомая процедура. Высотное здание требует особых инженерных систем, дополнительных мер пожарной безопасности, сложного оборудования и прочих нестандартных, непривычных решений».
«В вопросе строительства высотных зданий существуют следующие проблемы: юридическая допустимость, физическая осуществимость и экономическая целесообразность, – комментирует Сергей Однолетков, руководитель департамента развития VMB Trust. – С юридической точки зрения, строительство «высоток» ограничивает не так давно принятый высотный регламент. Проблема физической осуществимости заключается в том, что на территории Петербурга очень плохие грунты. Для небоскреба необходим очень мощный фундамент – сложно предсказать, каким образом этот фундамент отразится на соседних зданиях. Например, на месте строительства высотного объекта протекает подземная река, и под воздействием мощного фундамента реке придётся прокладывать новое русло, что, возможно, окажет разрушительное воздействие на соседние фундаменты. Поэтому строительство многоэтажных зданий – весьма рискованный процесс. В целом, небоскребы строить выгоднее, так как уменьшается вклад в стоимость здания. Но при этом появляются и дополнительные затраты. В общем, при строительстве высотного объекта есть много нюансов и рисков, которые должны учитывать и инвесторы, и проектировщики, и строители». «Очевидно, построить на одной и той же площадке 15 тыс. кв. м выгоднее, чем 10 тыс. кв. м, – прикидывает Людмила Рева. – Но зависимость здесь не прямая, потому что каждый дополнительный метр вверх обходится дороже. При возведении этажей выше 17-го себестоимость 1 кв. м возрастает на 5-10%. В высотном домостроении экономия на нулевом цикле, на стадии предпроекта, проекта и фундамента может впоследствии обернуться миллионными убытками. Дополнительные затраты связаны и с эксплуатацией здания – для обеспечения безопасности в каждом высотном доме необходимо предусмотреть станцию мониторинга состояния конструкций, а также центр управления зданием. Возникает необходимость идти на дополнительные противопожарные мероприятия, например, инвесторам «Москва-Сити» пришлось за 2 млн EUR купить специальный подъемник высотой 90 м.
Каждое высотное здание уникально, при работе над каждым проектом требуется применение тех технологий, которые наиболее уместны в данном случае, с учетом местоположения и конструктивных особенностей».
Столичная фишка
В Москве высотки не редкость: Новый Арбат, здания Белого дома – Правительства РФ, Банковского комплекса на проспекте Сахарова и другие. Программой развития Москвы предусмотрено до 2020 года строительство еще порядка 200 подобных объектов. Для выработки и регламентации критериев безопасности подобных сооружений еще в 2005 году была создана программа «Временных норм и правил проектирования многофункциональных высотных зданий и зданий-комплексов в городе Москва», над которой работали эксперты 16 научно-проектных и научно-исследовательских институтов. Сегодня этот документ стал основным руководством в процессе проектирования высотных зданий. «Такой город, как Москва, должен иметь, как минимум, один квартал с современными небоскребами, – считает Николай Казанский. – Это экономически обосновано и, к тому же, помогает улучшить имидж мегаполиса. Если же говорить о Петербурге, то здесь тяжело создать только один деловой центр, хотя бы исходя из генерального плана города». «Строительство в Петербурге небоскребов – вопрос амбиций, – считает Сергей Однолетков. – Стандартный инвестор, который хочет (гарантированно!) заработать определенную сумму, не будет строить высотное здание».
Цифра:
на 5-10% дороже будет стоить строительство 1 кв. м в зданиях выше 17-го этажа
«Высотное строительство, как правило, применяется в условиях, когда резко ограничен земельный ресурс, или стоимость земли является настолько высокой, что дорогостоящее возведение небоскребов себя оправдывает, – уверена Анастасия Козлова, директор дирекции девелопмента «Главстрой СПб». – В Петербурге предпосылок для развития высотного строительства не сложилось: грунты не позволяют делать сложные фундаменты без дополнительных осложнений, подземные парковочные места обеспечить также нет возможности из-за геологии.
Ожидания и реалии
«Высотное здание – это архитектурное решение, в котором располагаются помещения того или иного функционального назначения, чаще всего это офисы, жилье или гостиницы, – дает определение Игорь Кокорев, менеджер проектов отдела стратегического консалтинга Knight Frank St.Petersburg. – На западе небоскребом называют задания от 80-100 м высотой (что близко к принятой у нас границе – 75 м), но чаще от 150 м». «Среди проектов высотного (выше 100 м) строительства можно назвать проект Газпрома, комплекс на Поклонной горе (девелопер «Элис»), офисный центр «Лидер» на пл. Конституции, жилой комплекс «Александр Невский», участок под бывшим кинотеатром «Зенит» и, наконец, проект Icebridge на проспекте Большевиков», – уточняет Николай Казанский, генеральный директор Colliers International.
«В городе есть готовые объекты более 75 м – бизнес-центр «Санкт-Петербург Плаза» около 90 м, «Атлантик-сити» порядка 105 м», – продолжает перечисление Игорь Кокорев.
В городе пока нет связной концепции размещения высоток, они возникают случайно и не всегда уместно. Отклонения от высотного регламента нередко обнаруживаются уже на стадии реализации проекта. «Один из последних примеров – деловой центр на площади Конституции. Компания «Лидер Групп» намеревалась воздвигнуть 140-метровый небоскреб, однако оказалось, что здание строится в створе Вознесенского проспекта, и будет просматриваться с Исаакиевской площади. Администрация города отказалась продлить разрешение на строительство здания, в котором уже было построено 22 из 38 этажей. Инвестору придется вновь заняться согласованиями. Подобные примеры сказываются на привлекательности для девелоперов высотных объектов. Но, тем не менее, предпосылки для их появления появились. Это, прежде всего, дефицит площадок, пригодных для строительства, и стремительно растущая цена земли под застройку», – комментирует Людмила Рева, директор по развитию бизнеса ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate.
Положение осложняется отсутствием новых российских документов на проектирование и возведение высотных объектов – Федеральный закон от 27.12.2002 г. №184-ФЗ «О техническом регулировании» практически отменил действие всех ранее функционировавших ГОСТов и СНиПов. «Для согласования высотного здания потребуются спецтехусловия, – уточняет Анастасия Козлова. – Это крайне сложная и мало кому знакомая процедура. Высотное здание требует особых инженерных систем, дополнительных мер пожарной безопасности, сложного оборудования и прочих нестандартных, непривычных решений».
«В вопросе строительства высотных зданий существуют следующие проблемы: юридическая допустимость, физическая осуществимость и экономическая целесообразность, – комментирует Сергей Однолетков, руководитель департамента развития VMB Trust. – С юридической точки зрения, строительство «высоток» ограничивает не так давно принятый высотный регламент. Проблема физической осуществимости заключается в том, что на территории Петербурга очень плохие грунты. Для небоскреба необходим очень мощный фундамент – сложно предсказать, каким образом этот фундамент отразится на соседних зданиях. Например, на месте строительства высотного объекта протекает подземная река, и под воздействием мощного фундамента реке придётся прокладывать новое русло, что, возможно, окажет разрушительное воздействие на соседние фундаменты. Поэтому строительство многоэтажных зданий – весьма рискованный процесс. В целом, небоскребы строить выгоднее, так как уменьшается вклад в стоимость здания. Но при этом появляются и дополнительные затраты. В общем, при строительстве высотного объекта есть много нюансов и рисков, которые должны учитывать и инвесторы, и проектировщики, и строители». «Очевидно, построить на одной и той же площадке 15 тыс. кв. м выгоднее, чем 10 тыс. кв. м, – прикидывает Людмила Рева. – Но зависимость здесь не прямая, потому что каждый дополнительный метр вверх обходится дороже. При возведении этажей выше 17-го себестоимость 1 кв. м возрастает на 5-10%. В высотном домостроении экономия на нулевом цикле, на стадии предпроекта, проекта и фундамента может впоследствии обернуться миллионными убытками. Дополнительные затраты связаны и с эксплуатацией здания – для обеспечения безопасности в каждом высотном доме необходимо предусмотреть станцию мониторинга состояния конструкций, а также центр управления зданием. Возникает необходимость идти на дополнительные противопожарные мероприятия, например, инвесторам «Москва-Сити» пришлось за 2 млн EUR купить специальный подъемник высотой 90 м.
Каждое высотное здание уникально, при работе над каждым проектом требуется применение тех технологий, которые наиболее уместны в данном случае, с учетом местоположения и конструктивных особенностей».
Столичная фишка
В Москве высотки не редкость: Новый Арбат, здания Белого дома – Правительства РФ, Банковского комплекса на проспекте Сахарова и другие. Программой развития Москвы предусмотрено до 2020 года строительство еще порядка 200 подобных объектов. Для выработки и регламентации критериев безопасности подобных сооружений еще в 2005 году была создана программа «Временных норм и правил проектирования многофункциональных высотных зданий и зданий-комплексов в городе Москва», над которой работали эксперты 16 научно-проектных и научно-исследовательских институтов. Сегодня этот документ стал основным руководством в процессе проектирования высотных зданий. «Такой город, как Москва, должен иметь, как минимум, один квартал с современными небоскребами, – считает Николай Казанский. – Это экономически обосновано и, к тому же, помогает улучшить имидж мегаполиса. Если же говорить о Петербурге, то здесь тяжело создать только один деловой центр, хотя бы исходя из генерального плана города». «Строительство в Петербурге небоскребов – вопрос амбиций, – считает Сергей Однолетков. – Стандартный инвестор, который хочет (гарантированно!) заработать определенную сумму, не будет строить высотное здание».
Цифра:
на 5-10% дороже будет стоить строительство 1 кв. м в зданиях выше 17-го этажа
рубрика:
Маркетинг
автор:
Ника Хомм
