Стар золотник, да дорог

Эксперты прогнозируют увеличение спроса на исторические особняки в пределах 10-20%, если рынок вернется к докризисному уровню ценообразования. Несмотря на то что исторические объекты имеют серьезные обременения, имиджевая составляющая для многих инвесторов гораздо важнее.

Наличие памятника архитектуры в собственности в центре Петербурга – это мечта любого инвестора. Но «покупка памятника – это не подарок», – считает директор департамента консалтинга и оценки NAI Becar в Санкт-Петербурге Игорь Лучков. Государство чаще всего продает памятники с набором задач не только по его реконструкции, но и с большим объемом реставрационных работ: от сохранения и реставрации фасада до восстановления мельчайших деталей внутренних архитектурных элементов (лестниц, светильников, лепнины, каминов, подоконников и т. д.). Несмотря на наличие целого ряда обременений, памятники обладают имиджевой составляющей, которая привлекает инвесторов. Поэтому на них претендуют крупнейшие компании Петербурга, желающие, например, разместить свой филиал во дворце.
На практике стоимость реставрационных работ может в разы превышать затраты на восстановление капитальных элементов отделки. Кроме того, в процессе эксплуатации надзирающий орган будет следить за поддержанием хорошего состояния объекта. Поэтому собственник должен быть готовым к тому, что содержание памятника будет гораздо дороже обычного бизнес-центра.
Алексей Шаскольский, заместитель руководителя департамента оценки Института проблем предпринимательства, считает, что сегодня востребованы только небольшие исторические здания для размещения представительства, потому что это штучный продукт. Правда, альтернатива им в виде качественных бизнес-центров будет сохраняться – приобретать и содержать особняк, как правило, накладнее, а функционально он – опять же, как правило, – менее удобен, чем специализированный бизнес-центр, в котором нет обременений КГИОП и других специфических расходов. «При прочих равных это эксклюзивный формат элитного жилья, жилье для «коллекционеров». Небольших, «односемейных» особняков в Петербурге немного – они характернее для купеческой Москвы. Но и там, и тут в старинных особняках устраиваются преимущественно офисы. Жить в особняке в городе непросто (из соображений безопасности прежде всего), поэтому у нас этот формат не распространен. Если не считать «островов» – богатые люди предпочитают окружение из себе подобных в особняках Каменного и Крестовского», – отмечает эксперт.
Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St. Petersburg, напротив, уверен, что покупка исторических особняков девелоперами не слишком востребована в силу того, что старинные здания, особенно если это памятник федерального значения, – объект для девелопмента тяжелый и специфический. Превратить его в современный бизнес-центр и особенно в высококлассное жилье очень сложно, а в некоторых случаях принципиально невозможно. Это связано, во-первых, с планировочными ограничениями, поскольку исторические здания в большинстве своем строились с продольными несущими стенами, и перепланировать их под современные квартиры достаточно сложно. Во-вторых, особенно это касается квартир или гостиниц, остро стоят вопросы инженерной обеспеченности, разводки коммуникаций и обустройства дополнительных стояков. Проблема паркингов также очень актуальна, потому что для элитного жилого дома наличие паркинга – одно из основных требований, и вместе с тем требование, которое очень сложно удовлетворить при реконструкции здания в историческом центре. Ситуация несколько проще, если охранные ограничения касаются только фасадов здания и существует возможность полного или частичного демонтажа внутренних стен. Это позволяет добиться более эффективных планировок с точки зрения коммерческих требований. Если это памятник с охранными ограничениями, в том числе по несущим стенам и деталям интерьера, то возможности его редевелопмента, конечно же, практически полностью исключены, и здание можно использовать в состоянии «как есть» под какие-то коммерческие нужды.
Во что выгоднее переделать с коммерческой точки зрения – вопрос очень индивидуален и зависит в первую очередь от объема охранных ограничений. Если рассуждать абстрактно, то выгоднее переделать в жилье. Но далеко не всегда существует такая возможность с точки зрения охранного статуса здания.