Девелопмент в чистом виде
11.04.2011
Эксперты единодушно пророчат рост интереса к fee-девелопменту в России, однако назвать хоть один реализуемый по данной схеме проект затрудняются.
Девелопмент в России вместе с замороженными в 2009-2010 годах проектами переживает, по мнению экспертов, период реновации. Самые смелые говорят даже о реконцепции девелопмента – о переходе от рискового (speculative development) к «чистому», или fee-девелопменту. «Fee-девелопмент – это проект, где девелопер не является собственником либо правообладателем земельного участка, а является коммерческой структурой, которая за определенное вознаграждение осуществляет подготовительные работы, управление строительством и не участвует в прибыли», – уточняет Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St. Petersburg.
Представители бизнес-сообщества более осторожны в оценке перспективности fee-девелопмента в России. «С другой стороны, перспективы fee-девелопмента в российской действительности пока не очевидны, – развивает тему Всеволод Щербаков, замдиректора департамента консалтинга Colliers International. – Есть несколько нюансов. Во-первых, компании может быть неинтересно заниматься проектом, который никак ей не принадлежит, во-вторых, практически отсутствуют классические fee-девелоперы (все компании, которые могут предоставлять подобные услуги, имеют собственные проекты), в-третьих, непонятна степень ответственности таких компаний в случае их вовлечения в проект». «К примеру, проекты реновации территории в большинстве случаев нельзя отнести к fee-девелопменту, – размышляет Николай Пашков. – Например, компания «СПб Реновация», которая занимается реновацией кварталов «хрущевок», сама выступает как девелопер». Для крупных строительных компаний, самостоятельно занимающихся продажей готовых объектов, выгоднее создать девелоперскую компанию внутри себя. Примеров компаний застройщиков-девелоперов-инвесторов много: ЛЭК, «Эталон-ЛенСпецСМУ», «РосСтройИнвест» и др. Однако на рынке коммерческой, складской и производственной недвижимости перспективы у fee-девелопмента бесспорны.
Эхо 90-х
Если в начале 2000-х отношения между инвестором и девелопером строились по схеме «кто платит – тот и музыку заказывает», то сегодня – с ужесточением нормативных актов и требований к строящимся объектам – такой подход невозможен. Иными словами, на заре развития рынка недвижимости при несовершенстве законодательной базы многие вопросы решались «подковерными» методами. «Так как нюансы строительного рынка, процесс согласования были непонятны и не прозрачны для инвестора, то он стремился снизить свои риски в виде участия девелопера своими деньгами, – не скрывает Александр Гришин, генеральный директор VMB TRUST. – Тогда у нас в большей степени развивался рисковый девелопмент». Девелопер нес финансовые риски наравне с инвестором и рублем отвечал за каждое свое действие или решение.
Не стоит путать fee-девелопмент и со службой заказчика, говорят эксперты. Служба заказчика технически реализует проект, придерживаясь (насколько это возможно) сроков и сметы. Никаких изменений в концепцию проекта, его локацию или архитектурное решение она внести не вправе.
«Увеличение масштаба рынка недвижимости, рост качества и сложности реализуемых проектов приведет к развитию fee-девелопмента в России, – уверен Илья Андреев, управляющий директор NAI Becar в Санкт-Петербурге. – Если раньше девелопер нередко выкупал земельный участок и затем самостоятельно реализовывал проект, то сегодня собственник участка зачастую не желает расставаться с активом в виде земельного участка и готов привлечь профессиональную компанию (fee-девелопера) к работе. Так, к примеру, мы в данный момент ведем ряд переговоров по подобным проектам». «Наиболее востребованы услуги fee-девелопмента владельцами приватизированных бывших промышленных предприятий, основной бизнес которых сосредоточен в других сферах, – подчеркивает Александр Гришин. – Причем владелец промышленного комплекса хочет либо его продать весь, либо реализовать проект реконструкции самостоятельно и остаться владельцем нового здания. Услуга fee-девелопмента необходима в обоих случаях. Последний наш проект в качестве fee-девелопера – предприятие электротехнической направленности на Васильевском острове, на его месте будет возведен многофункциональный комплекс, предприятие будет перенесено». «Наша компания (Knight Frank St. Petersburg) участвовала в подобного рода проектах в качестве консультанта и брокера. Преимущественно в проектах, связанных с индустриальной недвижимостью, – рассказывает Николай Пашков. – Как правило, в этой сфере ситуация обстоит следующим образом: например, есть собственник земельного участка, который хочет его реализовать, есть компания производственного сектора, которая хочет создать для себя производственные площади. При этом ни одни, ни другие не являются профессиональными девелоперами – не очень разбираются в этой процедуре и не хотят сами заниматься девелоперским процессом. Они нанимают компанию-девелопера, которая на участке собственника для конечного пользователя строит здание на определенных финансовых условиях. Отмечу, что спрос на такие объекты существует, и он достаточно стабилен».
Вознаграждение за залог
«Под fee-девелопментом можно понимать и услуги девелоперских компаний по развитию проектов, принадлежащих другим компаниям. То есть, например, развитие залоговых активов, принадлежащих какому-либо банку, – говорит Всеволод Щербаков, замдиректора департамента консалтинга Colliers International. – С одной стороны, это направление должно быть интересно (особенно после кризиса), так как банки далеко не всегда имеют опыт и желание развивать доставшиеся им проекты самостоятельно».
«Сегодня банки находятся на стадии оценки полученных в период кризиса активов. Далее возможны два варианта развития событий: продажа или самостоятельное завершение, – считает Вячеслав Семененко, председатель Комитета по строительству Санкт-Петербурга. – Для второго варианта, бесспорно, банкам понадобится профессиональная поддержка – fee-девелопмент». Эксперты не скрывают: работы с банками по развитию и управлению залоговыми активами с целью повышения их стоимости – тема актуальная и рентабельная.
Не «чистый», а «прозрачный»
«Отдельные примеры такого сотрудничества существуют. Как уже сказано выше, это связано прежде всего с залоговыми активами банков. Когда для помощи в управлении этими активами приглашаются компании, имеющие опыт девелопмента собственных проектов (это, кстати, является основным требованием для подобных компаний), – замечает Всеволод Щербаков. – Для взаимодействия с такими компаниями банк создает собственную структуру для управления активами».
«Основные требования, которые предъявляются к fee-девелоперу, – это, в первую очередь, его профессиональная компетенция, опыт работы по аналогичным проектам, кадровые ресурсы и ресурсы с точки зрения согласования проекта, – резюмирует Николай Пашков. – Иногда компании, участвующие в проекте, ожидают от fee-девелопера возможность привлечения финансирования, когда ни собственник, ни конечный пользователь не хотят вкладывать свои денежные средства в строительство».
Девелопмент в России вместе с замороженными в 2009-2010 годах проектами переживает, по мнению экспертов, период реновации. Самые смелые говорят даже о реконцепции девелопмента – о переходе от рискового (speculative development) к «чистому», или fee-девелопменту. «Fee-девелопмент – это проект, где девелопер не является собственником либо правообладателем земельного участка, а является коммерческой структурой, которая за определенное вознаграждение осуществляет подготовительные работы, управление строительством и не участвует в прибыли», – уточняет Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St. Petersburg.
Представители бизнес-сообщества более осторожны в оценке перспективности fee-девелопмента в России. «С другой стороны, перспективы fee-девелопмента в российской действительности пока не очевидны, – развивает тему Всеволод Щербаков, замдиректора департамента консалтинга Colliers International. – Есть несколько нюансов. Во-первых, компании может быть неинтересно заниматься проектом, который никак ей не принадлежит, во-вторых, практически отсутствуют классические fee-девелоперы (все компании, которые могут предоставлять подобные услуги, имеют собственные проекты), в-третьих, непонятна степень ответственности таких компаний в случае их вовлечения в проект». «К примеру, проекты реновации территории в большинстве случаев нельзя отнести к fee-девелопменту, – размышляет Николай Пашков. – Например, компания «СПб Реновация», которая занимается реновацией кварталов «хрущевок», сама выступает как девелопер». Для крупных строительных компаний, самостоятельно занимающихся продажей готовых объектов, выгоднее создать девелоперскую компанию внутри себя. Примеров компаний застройщиков-девелоперов-инвесторов много: ЛЭК, «Эталон-ЛенСпецСМУ», «РосСтройИнвест» и др. Однако на рынке коммерческой, складской и производственной недвижимости перспективы у fee-девелопмента бесспорны.
Эхо 90-х
Если в начале 2000-х отношения между инвестором и девелопером строились по схеме «кто платит – тот и музыку заказывает», то сегодня – с ужесточением нормативных актов и требований к строящимся объектам – такой подход невозможен. Иными словами, на заре развития рынка недвижимости при несовершенстве законодательной базы многие вопросы решались «подковерными» методами. «Так как нюансы строительного рынка, процесс согласования были непонятны и не прозрачны для инвестора, то он стремился снизить свои риски в виде участия девелопера своими деньгами, – не скрывает Александр Гришин, генеральный директор VMB TRUST. – Тогда у нас в большей степени развивался рисковый девелопмент». Девелопер нес финансовые риски наравне с инвестором и рублем отвечал за каждое свое действие или решение.
Не стоит путать fee-девелопмент и со службой заказчика, говорят эксперты. Служба заказчика технически реализует проект, придерживаясь (насколько это возможно) сроков и сметы. Никаких изменений в концепцию проекта, его локацию или архитектурное решение она внести не вправе.
«Увеличение масштаба рынка недвижимости, рост качества и сложности реализуемых проектов приведет к развитию fee-девелопмента в России, – уверен Илья Андреев, управляющий директор NAI Becar в Санкт-Петербурге. – Если раньше девелопер нередко выкупал земельный участок и затем самостоятельно реализовывал проект, то сегодня собственник участка зачастую не желает расставаться с активом в виде земельного участка и готов привлечь профессиональную компанию (fee-девелопера) к работе. Так, к примеру, мы в данный момент ведем ряд переговоров по подобным проектам». «Наиболее востребованы услуги fee-девелопмента владельцами приватизированных бывших промышленных предприятий, основной бизнес которых сосредоточен в других сферах, – подчеркивает Александр Гришин. – Причем владелец промышленного комплекса хочет либо его продать весь, либо реализовать проект реконструкции самостоятельно и остаться владельцем нового здания. Услуга fee-девелопмента необходима в обоих случаях. Последний наш проект в качестве fee-девелопера – предприятие электротехнической направленности на Васильевском острове, на его месте будет возведен многофункциональный комплекс, предприятие будет перенесено». «Наша компания (Knight Frank St. Petersburg) участвовала в подобного рода проектах в качестве консультанта и брокера. Преимущественно в проектах, связанных с индустриальной недвижимостью, – рассказывает Николай Пашков. – Как правило, в этой сфере ситуация обстоит следующим образом: например, есть собственник земельного участка, который хочет его реализовать, есть компания производственного сектора, которая хочет создать для себя производственные площади. При этом ни одни, ни другие не являются профессиональными девелоперами – не очень разбираются в этой процедуре и не хотят сами заниматься девелоперским процессом. Они нанимают компанию-девелопера, которая на участке собственника для конечного пользователя строит здание на определенных финансовых условиях. Отмечу, что спрос на такие объекты существует, и он достаточно стабилен».
Вознаграждение за залог
«Под fee-девелопментом можно понимать и услуги девелоперских компаний по развитию проектов, принадлежащих другим компаниям. То есть, например, развитие залоговых активов, принадлежащих какому-либо банку, – говорит Всеволод Щербаков, замдиректора департамента консалтинга Colliers International. – С одной стороны, это направление должно быть интересно (особенно после кризиса), так как банки далеко не всегда имеют опыт и желание развивать доставшиеся им проекты самостоятельно».
«Сегодня банки находятся на стадии оценки полученных в период кризиса активов. Далее возможны два варианта развития событий: продажа или самостоятельное завершение, – считает Вячеслав Семененко, председатель Комитета по строительству Санкт-Петербурга. – Для второго варианта, бесспорно, банкам понадобится профессиональная поддержка – fee-девелопмент». Эксперты не скрывают: работы с банками по развитию и управлению залоговыми активами с целью повышения их стоимости – тема актуальная и рентабельная.
Не «чистый», а «прозрачный»
«Отдельные примеры такого сотрудничества существуют. Как уже сказано выше, это связано прежде всего с залоговыми активами банков. Когда для помощи в управлении этими активами приглашаются компании, имеющие опыт девелопмента собственных проектов (это, кстати, является основным требованием для подобных компаний), – замечает Всеволод Щербаков. – Для взаимодействия с такими компаниями банк создает собственную структуру для управления активами».
«Основные требования, которые предъявляются к fee-девелоперу, – это, в первую очередь, его профессиональная компетенция, опыт работы по аналогичным проектам, кадровые ресурсы и ресурсы с точки зрения согласования проекта, – резюмирует Николай Пашков. – Иногда компании, участвующие в проекте, ожидают от fee-девелопера возможность привлечения финансирования, когда ни собственник, ни конечный пользователь не хотят вкладывать свои денежные средства в строительство».
рубрика:
Реконструкция
автор:
Ника Хомм
