Две стороны одного закона

В Санкт-Петербурге только 50 строительных компаний работают в рамках 214-ФЗ. Они строят 84 объекта. По данным Комитета по строительству, еще 13 организаций зарегистрировали первый договор в УФРС. Они возводят 19 объектов. Однако не все предприятия успели перестроиться на новые условия, так как переход требовал оформления бесчисленного множества документов.

По новым требованиям, все застройщики обязаны перейти на 214-ФЗ, если они продают строящееся жилье, не находящееся у них в собственности, рассказывает юрист компании «Ю-про» Армен Мовсесян.
По его словам, в настоящее время на рынке недвижимости активно используются следующие виды договоров: это договор долевого участия по ФЗ № 214, он распространяется на ту недвижимость, разрешение на строительство которой получено после 1 апреля 2005 года, то есть после вступления документа в силу. Параллельно с Федеральным законом № 214 работает договор о внесении целевых паевых взносов (ЖСК). Его сущность заключается в том, что вы вступаете в кооператив, регулярно оплачиваете членские взносы, а также паи, которые в общей сумме составляют стоимость будущей квартиры. После получения членских взносов компания начинает строительство. Предварительный договор купли-продажи квартиры – это, по сути, официально оформленный «протокол о намерениях» между покупателем и продавцом.
«Если говорить об идеальном договоре для покупателя, который существует на сегодняшний день, то это, безусловно, договор, заключенный в рамках Федерального закона № 214. У него много неоспоримых преимуществ по отношению к другим видам. Первое и самое важное – это то, что договор подлежит государственной регистрации в органах УФРС. До вступления в силу закона о долевом участии в строительстве регистрировать договоры участия в строительстве не требовалось. Сейчас дольщик попадает в реестр ЕГРП, где фиксируется его правообладание объектом недвижимости, на государственном уровне есть сведения о конкретной квартире и конкретном собственнике. Ни один другой договор не подлежит регистрации. Более того, раньше была такая услуга, как регистрация права требования по ФЗ № 39, но ее отменили, потому что она не дает никаких юридических гарантий. Там было очень много противоречий, например, не исключалась возможность переуступки, она также не регистрировалась как право требования», – объясняет нюансы генеральный директор компании «ХочуКвартиру» Татьяна Куталия.
Согласно 214-ФЗ застройщик вправе привлекать денежные средства дольщиков только после получения разрешения на строительство, опубликования проектной документации и государственной регистрации права собственности или договора аренды на земельный участок. В частности, наличие разрешительной документации свидетельствует о том, что застройщик имеет право начинать продажу своих объектов. Таким образом минимизируются риски покупателей. «На моей практике все застройщики приступали к продаже объектов намного раньше, чем получали все разрешительные документы, в том числе на строительство. Оформление необходимой документации начиналось только тогда, когда к застройщику стекались первые финансовые потоки с продаж жилья», – отмечает госпожа Куталия.
Также на данный момент в обязательные требования включена и публикация проектной декларации. Более того, исключительным отличием этого договора от других является то, что в нем прописан размер штрафных санкций за просрочку сроков сдачи объекта, ввода его в эксплуатацию. Клиент покупает квартиру уже с пониманием того, когда он сможет в нее въехать. Это важный момент, потому что у клиентов на рынке первичного жилья самым распространенным страхом является беспокойство о переносе сроков сдачи объектов или вообще замораживание проекта. И эти случаи не редкость.
Застройщик же, в свою очередь, пытается всячески себя уберечь от выплаты штрафных санкций, которые взимаются из расчета одна трехсотая от ставки рефинансирования за каждый день просрочки. Строительные компании по возможности страхуются и указывают срок выдачи ключей с запасом в год после ввода объекта в эксплуатацию.
Весомым моментом для дольщиков также является и то, что денежные средства застройщик получает только после регистрации договора в УФРС, до этого сделка считается недействительной.
В законе двояко решается вопрос об отказе покупателя от сделки. «Для строительной компании достаточно рискованно ждать регистрации договора. Как показывает практика, покупатели не всегда готовы довести сделку до конца. В этой ситуации застройщик подстраховывается и заключает соглашение о бронировании той или иной квартиры на срок регистрации договора, либо протокол о намерении заключить договор долевого участия в будущем, по которому берется незначительный аванс от 30 тыс. рублей до 10% от стоимости квартиры. Это тоже важно, потому что нет смысла регистрировать договор, если ты не подтвердил свои намерения. Потом эта сумма идет в зачет покупки жилья», – объясняет юрист компании «Массив» Анатолий Ганин.
В 214-ФЗ предусматривается сложная процедура расторжения договора с дольщиком, которая состоит из нескольких этапов уведомлений. Клиент застрахован от того, что с ним расторгнут сделку за один день.  Стоимость квартиры фиксируется и пересмотру не подлежит, кроме одного для всех случая – изменения ПИБовских площадей жилья. Это вполне нормальное явление: когда объект сдается, происходит дополнительный обмер, который показывает, что площадь квартиры может незначительно измениться как в меньшую, так и в большую сторону. В остальных случаях, если у застройщика появилось намерение увеличить площадь, тем самым заработав больше денег, доплата исключена.
Есть некие неудобства в законе и для тех, кто инвестирует деньги в жилье. Чтобы продать квартиру до ввода объекта в эксплуатацию, нужно заключить соглашение о переходе лица в обязательстве или о переуступке прав. Такое соглашение подлежит регистрации в УФРС. Например, по 39-ФЗ переуступку можно сделать за день, по 214-ФЗ сделка может затянуться на месяц. Для инвесторов это не совсем удобно: пока регистрируется договор, деньги закладываются в ячейку и т. д, – говорит господин Ганин.