Весна не разбудила от спячки

Итоги развития рынка офисной недвижимости в I квартале 2011 года дают основание предполагать, что этот сектор пока так и не начал посткризисное развитие. Пока аналитики могут говорить лишь о стабилизации рынка и фиксации цен на аренду площадей. Впрочем, в течение года они, вероятно, все-таки вырастут – хотя бы в силу увеличения стоимости эксплуатационных расходов из-за роста тарифов на услуги естественных монополий.

В числе крупных сделок на офисном рынке города за I квартал 2011 года специалисты компании «Ай Би Групп» называют следующие: один из первых бизнес-центров класса А – «Белые ночи» (Малая Морская ул., 23) – был продан на торгах Фонда имущества Санкт-Петербурга за 205 млн рублей (стартовая цена – 200 млн рублей) одному из арендаторов – ЗАО «Гоголя, 22» (дочерняя компания шотландской фирмы «Моррисон Хаус»); на торгах фонда также был реализован дворец великого князя Михаила Михайловича (Адмиралтейская наб., 8) со служебным домом (Черноморский пер., 4) по стартовой цене 520 млн рублей. Наиболее вероятное использование объекта – представительство крупной компании.
По данным, собранным компанией NAI Becar, в I квартале 2011 года в Санкт-Петербурге сданы в эксплуатацию офисные помещения в семи объектах, общая площадь которых составила 42 538 кв. м. Это сопоставимо с объемом ввода IV квартала прошлого года, но в 2,4 раза меньше показателя I квартала 2010 года.
Новые офисные центры открылись в пяти административных районах города: Адмиралтейском, Выборгском, Красногвардейском, Фрунзенском и Центральном. На районы исторического центра – Адмиралтейский и Центральный – пришлось 44% общей площади (18,6 тыс. кв. м) в четырех объектах.
В ближайшие недели ожидается сдача в эксплуатацию бизнес-центра класса В на Индустриальном пр., 44 (площадь – 14,8 тыс. кв. м; инвестор – ГК «УНИСТО Петросталь»; управлением займется дочерняя компания инвестора – «Охта-хаус»).

Задел на будущее

В I квартале были заявлены несколько громких проектов в секторе офисной недвижимости. Главной заявкой стал новый проект ОАО «Газпром-нефть» по строительству делового центра (вместо несостоявшегося скандального проекта «Охта-центр»). Дочерняя структура компании приобрела участок около 14 га в Приморском районе Санкт-Петербурга, между берегом Финского залива и Приморским шоссе.
Также была разработана концепция многофункционального комплекса в Рыбацком, включающего в себя офисный центр класса В (общая площадь – около 20 тыс. кв. м; ориентировочные сроки ввода – начало 2013 года; инвестор – компания «Плаза Нева»).
В начале года было также объявлено о проведении конкурса на проект строительства выставочно-делового комплекса Новой Голландии. Предполагаемый объем строительства составит около 100 тыс. кв. м (жилые здания, выставочный комплекс, офисный центр, гостиница и др.). Предполагаемые вложения – 12 млрд рублей.
Тенденция замедления темпов строительства, наблюдавшаяся по итогам прошлого года, сохранилась и в I квартале текущего. Общий объем предложения по офисным помещениям класса А и В, по данным «Ай Би Групп», остался прежним – около 1 900 тыс. кв. м (для класса А – около 400 тыс. кв. м; для класса В – около 1 500 тыс. кв. м).
Доля свободных площадей в офисных центрах в течение прошлого года в среднем оставалась на уровне 20-25%. «За первые месяцы 2011 года эта величина сократилась незначительно. Центры, введенные на рынок до кризиса, по-прежнему имеют высокую заполняемость – до 95%, новые объекты постепенно сокращают долю свободных площадей, находя новых арендаторов», – говорят в «Ай Би Групп».
«По сравнению с IV кварталом 2010 года в I квартале 2011 года спрос стал активнее. Это можно объяснить тем, что ставки аренды последние полгода практически не менялись, и в ожидании их неминуемого роста вслед за инфляцией потенциальные арендаторы стремятся скорее определиться с необходимыми офисными площадями», – отмечают специалисты NAI Becar.
По размерам запрашиваемых в аренду площадей спрос сдвинулся в сторону постепенного укрупнения: от небольших офисов (15-50 кв. м) до средних (100-200 кв. м). Также брокеры отмечают возрастание интереса к офисам 300-500 кв. м.

С учетом нынешних реалий

Стоимость продажи для офисных помещений высокого класса остается в интервале от 70 тыс. до 100 тыс. рублей за кв. м, в зависимости от местоположения. «Однако следует учесть, что предложения и тем более сделки на этом рынке немногочисленны, а для уникальных объектов класса А и А+ стоимость продажи, как правило, формируется в зависимости от интереса покупателя и может меняться в достаточно широких пределах. За истекший период наблюдались скачки и падение цен, но в результате средний уровень цен вернулся к уровню декабря 2010 года. Разрыв между ценой предложения и конечной ценой сделки составляет порядка 15%», – говорят в «Ай Би Групп».
Тем не менее управляющие компании уже начали говорить о том, что некоторое повышение цен в течение года будет происходить хотя бы по причине роста операционных расходов – за счет повышения коммунальных платежей.
В среднем на конец I квартала 2011 года арендные ставки находятся в диапазоне от 1,1 тыс. до 1,5 тыс. рублей за кв. м в месяц для класса А, и от 750 до1,2 тыс. рублей за кв. м в месяц для класса В.
По данным, собранным компанией NAI Becar, согласно заявлениям девелоперов и с учетом проектов, сроки сдачи которых перенесены, в 2011 году возможен ввод порядка 35 офисных объектов общей площадью более 350 тыс. кв. м. Исходя из существующей реальности, в течение III-IV кварталов текущего года можно прогнозировать сдачу в эксплуатацию 20-22 объектов общей площадью 190-210 тыс. кв. м.

Цифра
14 млрд рублей составил объем вложений в коммерческую недвижимость Санкт-Петербурга в 2010 г.