Склады перепрофилируют под производства
18.04.2011
Темпы строительства индустриальных парков и других объектов промышленной недвижимости сегодня крайне низки. Причина – в неочевидности спроса на такие помещения для девелопера. В итоге в городе начался процесс перепрофилирования существующих складов под производства.
Строить спекулятивные технопарки для привлечения производственных компаний подчас неинтересно ввиду большого объема инвестиций, а также того, что параметры объекта в конечном итоге могут не соответствовать требованиям конечного пользователя.
Эксперты говорят, что в большей степени девелоперам интересно реализовывать объекты индустриального назначения под конкретного заказчика. «Однако здесь также есть нюансы, первый из которых – длительные сроки строительства – как правило, 2-3 года, что слишком долго для компаний, выходящих на рынок Петербурга. В качестве альтернативы такие компании начали рассматривать аренду в действующих логистических комплексах», – говорит Венера Лаухина, замдиректора департамента складской и индустриальной недвижимости Colliers International.
Однако проекты индустриальных парков, заинтересованных в реализации крупных промышленных производств и располагающие для этого инженерно подготовленными участками, все же появляются. Среди них – проекты индустриальных парков ВТБ-Марьино, Trigon Capital Тосно и др. Подобные проекты предусматривают реализацию индустриальных объектов под конкретного клиента.
Стартовый год
«2010 год ознаменовался выходом крупных производственных компаний на рынок Санкт-Петербурга и Ленинградской области. При этом многие сборочные производства были размещены на арендованных площадях современных логистических терминалов. По нашим прогнозам, 2011 год станет стартовым для выхода на рынок Петербурга еще ряда международных производственных компаний, не имеющих иных индустриальных площадок в России. Помимо активности на рынке аренды хотелось бы также отметить сделки купли-продажи качественных логистических терминалов, прошедшие в 2010 году. Их общий объем составил около 30 000 кв. м складской недвижимости, без учета офисных помещений и открытых площадок. Все объекты приобретены для организации собственных производственно-логистических процессов», – говорит госпожа Лаухина.
На сегодняшний день около 12% качественных складских площадей в Петербурге используется под размещение сборочных производств.
Именно в последнее время стала все более проявляться тенденция к размещению производств в недавно введенных современных складских комплексах классов А и В. Знаковой стала заключенная в конце 2009 года сделка: шведский автомобильный концерн Scania арендовал в терминале AKM Logistics около 10 тыс кв. м для сборочного производства траков. А в нынешнем году, по данным компании Colliers International Санкт-Петербург, в частности, по 10 тыс кв. м арендовали в комплексе «МЛП – Уткина Заводь» производитель автокомпонентов компания Grupo Antolin и производитель упаковки компания «Элопак». Во 2-й очереди «Логопарка Нева» для размещения производства автокомпонентов 15 тыс кв. м арендовала компания Johnson Controls International, и 5 тыс кв. м – фармацевтический производитель B. Braun Medical. Среди арендаторов складов появились производители сантехники, линолеума и т. д. Многие собственники складов класса А, прежде не допускавшие даже мысли о возможности размещения производств, в прошлом году продемонстрировали к этому свою готовность. Обычно современные складские комплексы вполне соответствуют требованиям к размещению «легкого производства» (Light Industrial) по имеющимся энергетическим мощностям, допустимым нагрузкам на пол, по высоте потолков и т. д. Более того, имеют такие важные для арендаторов преимущества, как наличие надежного энергообеспечения (с резервными генераторами), системы пожарной безопасности. Не вызывает, как правило, проблем и необходимое дооборудование таких комплексов.
Потребность в технопарках растет
Ввиду пока еще достаточного количества имеющихся предложений новых инвесторов на рынке складской и индустриальной недвижимости Петербурга не появилось. Однако некоторые российские и западные компании уже сегодня детально изучают возможность приобретения собственных промышленно-складских комплексов с целью размещения производства или организации распределительно-дистрибуционного центра.
«Потребность в качественных технопарках, на наш взгляд, очень актуальна, особенно учитывая планы по привлечению в Петербург инновационного сектора экономики (в частности, IT-компаний). Кроме того, уже сегодня мы ощущаем наплыв российских и международных производственных компаний, обладающих определенной спецификой производственных процессов. Действующие складские комплексы и производственные площадки не всегда способны удовлетворить их требованиям, соответственно, потребность в территориях, на которых были бы созданы современные технопарки, довольно высока. Основная идея технопарков – это оптимальное соотношение хорошего местоположения объекта, невысоких ставок аренды, высоких технических мощностей, удобных помещений для ведения бизнеса и т. д. При правильном выборе локации таких объектов, прогнозировании спроса и объема их ввода строительство технопарков, несомненно, будет инвестиционно привлекательно», – говорит госпожа Лаухина. По ее мнению, перспективы развития промышленной недвижимости в Петербурге связаны в том числе и с процессом вывода промпредприятий из центра города (ЛМЗ, фабрика Крупской и т. д.). Необходимость строительства новых объектов для этих предприятий станет новым стимулом для появления проектов технопарков на периферии города и за его пределами.
При участии Смольного
К процессу создания технопарков активно подключается и Смольный. На прошедшей на прошлой неделе выставке «Интерстройэкспо» начальник методического отдела Комитета по строительству Санкт-Петербурга Игорь Шикалов сообщил, что земля на ул. Трефолева, 45, площадью 0,77 га будет переведена из федеральной собственности в собственность города. Пока концепция технопарка еще только разрабатывается.
Идея создания технопарка появилась в городе в январе. Уже в марте генеральный директор Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства Александр Броверман встречался с губернатором Петербурга, и в ходе этой встречи был обсужден и вопрос о выделении участка, находящегося в федеральной собственности, под эти цели. На территории участка находится недострой площадью 2,5 тыс. кв. м. Как говорят в комитете по строительству, в проект предполагается привлекать и строительные фирмы. Кроме того, на данный момент участвовать в проекте уже согласились несколько петербургских и финских учебных заведений. По предварительным данным, в технопарке будут готовить профессиональных инженеров и прочих специалистов в сфере строительства и производства современных строительных материалов. Как говорят представители строительных фирм, новые технологии, материалы, появляющиеся на рынке, требуют специальных знаний и подготовки. Новый технопарк сможет совместить в себе и инновационные разработки, и обучение.
Президент генподрядной компании STEP Дмитрий Кунис считает, что сегодня промышленная недвижимость и технопарки интересны лишь крупному бизнесу, а представители среднего и малого бизнеса отдают предпочтение небольшим по площади помещениям. «Средний размер участка под индустриальный парк – 1 га с площадью застройки 5 тыс кв. м», – оценивает господин Кунис. При этом он считает, что небольшим компаниям (или крупным частным инвесторам) государству нужно указывать некое русло развития: «Рынок промышленной недвижимости должен развиваться по кластерному принципу, как в свое время ларьки преобразовались в торговые комплексы, офисы в съемных квартирах – в офисные центры. Для развития индустриальных и технопарков необходимо понимание их функционального назначения, расположения, конкурентных преимуществ, что сможет привлечь туда инвесторов».
При этом Игорь Тупальский, президент группы компаний «РАЗМАХ», считает, что процесс вывода промышленных производств на окраины города будет продолжаться хотя бы в силу того, что землю в центре выгоднее продать под жилье: «Промышленной недвижимостью занято порядка 30% всей площади в городе. Мы должны понимать, что сейчас вся «промышленная недвижимость», за исключением складов, находящихся в максимальной близости к центру, не оценивается как недвижимость или как производство. Оценивается как будущие квадратные метры жилья. И мы должны исходить из понимания, что меряется все в га, а цена за 1 га – от 5-15 млн USD».
Строить спекулятивные технопарки для привлечения производственных компаний подчас неинтересно ввиду большого объема инвестиций, а также того, что параметры объекта в конечном итоге могут не соответствовать требованиям конечного пользователя.
Эксперты говорят, что в большей степени девелоперам интересно реализовывать объекты индустриального назначения под конкретного заказчика. «Однако здесь также есть нюансы, первый из которых – длительные сроки строительства – как правило, 2-3 года, что слишком долго для компаний, выходящих на рынок Петербурга. В качестве альтернативы такие компании начали рассматривать аренду в действующих логистических комплексах», – говорит Венера Лаухина, замдиректора департамента складской и индустриальной недвижимости Colliers International.
Однако проекты индустриальных парков, заинтересованных в реализации крупных промышленных производств и располагающие для этого инженерно подготовленными участками, все же появляются. Среди них – проекты индустриальных парков ВТБ-Марьино, Trigon Capital Тосно и др. Подобные проекты предусматривают реализацию индустриальных объектов под конкретного клиента.
Стартовый год
«2010 год ознаменовался выходом крупных производственных компаний на рынок Санкт-Петербурга и Ленинградской области. При этом многие сборочные производства были размещены на арендованных площадях современных логистических терминалов. По нашим прогнозам, 2011 год станет стартовым для выхода на рынок Петербурга еще ряда международных производственных компаний, не имеющих иных индустриальных площадок в России. Помимо активности на рынке аренды хотелось бы также отметить сделки купли-продажи качественных логистических терминалов, прошедшие в 2010 году. Их общий объем составил около 30 000 кв. м складской недвижимости, без учета офисных помещений и открытых площадок. Все объекты приобретены для организации собственных производственно-логистических процессов», – говорит госпожа Лаухина.
На сегодняшний день около 12% качественных складских площадей в Петербурге используется под размещение сборочных производств.
Именно в последнее время стала все более проявляться тенденция к размещению производств в недавно введенных современных складских комплексах классов А и В. Знаковой стала заключенная в конце 2009 года сделка: шведский автомобильный концерн Scania арендовал в терминале AKM Logistics около 10 тыс кв. м для сборочного производства траков. А в нынешнем году, по данным компании Colliers International Санкт-Петербург, в частности, по 10 тыс кв. м арендовали в комплексе «МЛП – Уткина Заводь» производитель автокомпонентов компания Grupo Antolin и производитель упаковки компания «Элопак». Во 2-й очереди «Логопарка Нева» для размещения производства автокомпонентов 15 тыс кв. м арендовала компания Johnson Controls International, и 5 тыс кв. м – фармацевтический производитель B. Braun Medical. Среди арендаторов складов появились производители сантехники, линолеума и т. д. Многие собственники складов класса А, прежде не допускавшие даже мысли о возможности размещения производств, в прошлом году продемонстрировали к этому свою готовность. Обычно современные складские комплексы вполне соответствуют требованиям к размещению «легкого производства» (Light Industrial) по имеющимся энергетическим мощностям, допустимым нагрузкам на пол, по высоте потолков и т. д. Более того, имеют такие важные для арендаторов преимущества, как наличие надежного энергообеспечения (с резервными генераторами), системы пожарной безопасности. Не вызывает, как правило, проблем и необходимое дооборудование таких комплексов.
Потребность в технопарках растет
Ввиду пока еще достаточного количества имеющихся предложений новых инвесторов на рынке складской и индустриальной недвижимости Петербурга не появилось. Однако некоторые российские и западные компании уже сегодня детально изучают возможность приобретения собственных промышленно-складских комплексов с целью размещения производства или организации распределительно-дистрибуционного центра.
«Потребность в качественных технопарках, на наш взгляд, очень актуальна, особенно учитывая планы по привлечению в Петербург инновационного сектора экономики (в частности, IT-компаний). Кроме того, уже сегодня мы ощущаем наплыв российских и международных производственных компаний, обладающих определенной спецификой производственных процессов. Действующие складские комплексы и производственные площадки не всегда способны удовлетворить их требованиям, соответственно, потребность в территориях, на которых были бы созданы современные технопарки, довольно высока. Основная идея технопарков – это оптимальное соотношение хорошего местоположения объекта, невысоких ставок аренды, высоких технических мощностей, удобных помещений для ведения бизнеса и т. д. При правильном выборе локации таких объектов, прогнозировании спроса и объема их ввода строительство технопарков, несомненно, будет инвестиционно привлекательно», – говорит госпожа Лаухина. По ее мнению, перспективы развития промышленной недвижимости в Петербурге связаны в том числе и с процессом вывода промпредприятий из центра города (ЛМЗ, фабрика Крупской и т. д.). Необходимость строительства новых объектов для этих предприятий станет новым стимулом для появления проектов технопарков на периферии города и за его пределами.
При участии Смольного
К процессу создания технопарков активно подключается и Смольный. На прошедшей на прошлой неделе выставке «Интерстройэкспо» начальник методического отдела Комитета по строительству Санкт-Петербурга Игорь Шикалов сообщил, что земля на ул. Трефолева, 45, площадью 0,77 га будет переведена из федеральной собственности в собственность города. Пока концепция технопарка еще только разрабатывается.
Идея создания технопарка появилась в городе в январе. Уже в марте генеральный директор Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства Александр Броверман встречался с губернатором Петербурга, и в ходе этой встречи был обсужден и вопрос о выделении участка, находящегося в федеральной собственности, под эти цели. На территории участка находится недострой площадью 2,5 тыс. кв. м. Как говорят в комитете по строительству, в проект предполагается привлекать и строительные фирмы. Кроме того, на данный момент участвовать в проекте уже согласились несколько петербургских и финских учебных заведений. По предварительным данным, в технопарке будут готовить профессиональных инженеров и прочих специалистов в сфере строительства и производства современных строительных материалов. Как говорят представители строительных фирм, новые технологии, материалы, появляющиеся на рынке, требуют специальных знаний и подготовки. Новый технопарк сможет совместить в себе и инновационные разработки, и обучение.
Президент генподрядной компании STEP Дмитрий Кунис считает, что сегодня промышленная недвижимость и технопарки интересны лишь крупному бизнесу, а представители среднего и малого бизнеса отдают предпочтение небольшим по площади помещениям. «Средний размер участка под индустриальный парк – 1 га с площадью застройки 5 тыс кв. м», – оценивает господин Кунис. При этом он считает, что небольшим компаниям (или крупным частным инвесторам) государству нужно указывать некое русло развития: «Рынок промышленной недвижимости должен развиваться по кластерному принципу, как в свое время ларьки преобразовались в торговые комплексы, офисы в съемных квартирах – в офисные центры. Для развития индустриальных и технопарков необходимо понимание их функционального назначения, расположения, конкурентных преимуществ, что сможет привлечь туда инвесторов».
При этом Игорь Тупальский, президент группы компаний «РАЗМАХ», считает, что процесс вывода промышленных производств на окраины города будет продолжаться хотя бы в силу того, что землю в центре выгоднее продать под жилье: «Промышленной недвижимостью занято порядка 30% всей площади в городе. Мы должны понимать, что сейчас вся «промышленная недвижимость», за исключением складов, находящихся в максимальной близости к центру, не оценивается как недвижимость или как производство. Оценивается как будущие квадратные метры жилья. И мы должны исходить из понимания, что меряется все в га, а цена за 1 га – от 5-15 млн USD».
рубрика:
Коммерческая недвижимость
автор:
Роман Русаков
