Рассрочка и ипотека – это легко

Какой способ финансирования сделок сейчас наиболее популярен, зачем нужны посредники и чем рассрочка отличается от ипотеки? На эти вопросы искали ответы участники пресс-клуба «Ипотека, рассрочки, ЖНК: тенденции и прогнозы».

Валерий Грибанов: Как за последние 2,5 года, прошедшие с начала кризиса, изменилась ситуация с финансированием сделок по приобретению жилья, какие схемы чаще всего использовали покупатели?

Юлия Мошкова: В период кризиса рассрочка взяла большие темпы. Но на данном этапе, в I квартале 2011 года, ипотека набирает обороты, потому что проценты по ипотеке сейчас намного меньше, чем при рассрочке.

Ирина Гудкина: В сторону рассрочки чаще обращают свое внимание те покупатели, у которых есть деньги, но нет подтвержденных доходов. Они готовы выложить деньги в короткий срок, потому что рассрочка, как правило, более короткая и более дорогая, чем ипотека. И это люди, которые принимают решение, посоветовавшись со своими консультантами по недвижимости.
В пользу ипотеки чаще склоняются люди, привлеченные рекламой банков. И больше всего им нравятся сообщения типа: «Плати 21 500 рублей в месяц и живи». Этим людям тоже нужен консультант. Даже больше, чем тем, кто предпочитает рассрочку. Потому что в банке не все скажешь о своих доходах. И эти люди вместе с риэлтором или с ипотечным брокером решают, в какой банк идти и что там говорить.

Валерий Грибанов: А хорошо ли это, что так много посредников? Не целесообразно ли собрать их всех в одной организации?

Ирина Гудкина: Чем больше на рынке людей, способных разговаривать с разными клиентами на их языках, тем скорее клиент войдет на этот рынок и дойдет до того, что решит свою проблему. Поэтому ипотечный брокер – это не посредник, а переводчик.

Виктория Винникова: Очень многие люди знают, как решать задачу. Но знать это и решить – это все-таки разные вещи. Клиенты испытывают много иллюзий, потому что им кажется, что, погуляв по просторам Интернета, они уже все знают. Но реально о том, как довести сделку до конца, знают немногие. Получить кредит действительно легко. Но важно уметь еще им воспользоваться. Чаще всего прежде чем въехать в квартиру своей мечты, люди встречаются с массой трудностей и нюансов. И здесь необходим человек, который понимает, как провести их по этому маршруту и может в какой-то момент подстраховать.

Валерий Грибанов: Могли бы вы привести примеры подобных сложностей, для преодоления которых необходим ипотечный брокер?

Виктория Винникова: Есть сделки простые, в которых участвуют только продавец, покупатель и банк. При наличии определенного уровня интеллекта несложно их совершить. Но как только появляется цепочка из двух-трех объектов, как только появляются социальные выплаты, объединение нескольких социальных выплат, сделка представляет из себя такой кубик Рубика, который собрать очень сложно.
При этом, естественно, возникают эмоции, потому что люди продают свое жилье, часто единственное. Кроме того, они оперируют суммами в несколько миллионов и в связи с этим испытывают стресс. Поэтому любой нюанс, о котором они не договорились, может повлечь за собой разрушение всей цепочки.

Валерий Грибанов: Интересна оценка строителей: как за последние два года менялось соотношение покупателей жилья по ипотеке и с использованием рассрочки?

Закир Муратов: Я могу подтвердить общую оценку, что в период кризиса количество ипотечных сделок значительно уменьшилось. Количество строительных организаций, которые предлагали свое жилье в рассрочку, действительно увеличилось. Как директор строительной компании могу сказать, что строители рады любым деньгам. Ипотека – хорошо, потому что деньги приходят сразу. Рассрочка – тоже неплохо, потому что деньги нужны будут и завтра, и послезавтра для продолжения стройки.

Евгения Аллейнова: Сегодня у покупателей квартир есть много вариантов оплаты жилья, в числе которых кредитование, ипотека, применение жилищных сертификатов. Такое разнообразие значительно облегчает населению покупку жилья. На сегодня рассрочка на период строительства – самый популярный инструмент. ГК «ЦДС» предоставляет беспроцентную рассрочку сроком до 5 лет.

Валерий Грибанов: Хочется спросить у представителей банковского сообщества, так ли уж сложно сейчас получить ипотеку? Насколько сильно изменился рынок ипотеки за последние два года?

Виктор Титов: Если посмотреть статистику Санкт-Петербургского ипотечного агентства, то можно увидеть восстановление рынка ипотечного кредитования. До предкризисного уровня еще показатели не дошли, но объемы выдачи растут на 30-40% ежегодно. Некоторые банки увеличивают объем выдаваемых кредитов в 2-2,5 раза за год. В то же время ипотечный кризис наложил определенный отпечаток на работу банка с клиентом.
Поэтому сейчас кредиты без первого взноса практически исчезли. Банки используют консервативный подход, они стали строже анализировать финансовое состояние заемщика.

Валерий Грибанов: Когда, по вашим прогнозам, мы выйдем на докризисные объемы жилищного кредитования?

Сергей Милютин: По тенденциям, которые наблюдаются по итогам последних двух кварталов, мы не исключаем, что к докризисному объему мы уже к концу года приблизимся. С одной стороны, мы надеемся, что в стране макроэкономические показатели до конца года будут не хуже, чем сейчас. То есть доходы населения не уменьшатся. С другой стороны, на рынке появляются привлекательные для клиентов ипотечные продукты.
Ко всему прочему, государство также показывает свою заинтересованность и дает всевозможные импульсы для развития ипотеки. Я имею в виду элементы финансовой господдержки ипотеки через Внешэкономбанк. Ставки по кредитам банков, участвующих в программе господдержки ВЭБа, ниже средних на 1,5-2%годовых.

Евгения Аллейнова: По опыту ГК «ЦДС» можно сказать, что покупатели охотнее берут рассрочку, нежели вступают в долгосрочные отношения с банками. Хотя, безусловно, такой продукт, как ипотека, пользуется все большей популярностью в последнее время.

Павел Созинов: До кризиса наша совместная с Ассоциацией банков Северо-Запада рабочая группа активно аккумулировала и ставила наиболее сложные и системные вопросы, такие как, например, обсуждение поправок в закон «Об ипотеке» в части ипотеки в сфере коммерческой недвижимости, снижение банковских комиссий для ипотечных брокеров и риэлторов, аккредитация брокеров при банках. Одновременно мы тогда разработали и запустили ряд интересных образовательных программ, обучили и выпустили несколько сот первоклассных специалистов. Причем образовательный курс был рассчитан на 60-70 часов. Мне кажется, не стоит забывать этот положительный опыт. Сейчас ипотека выходит на новый виток. Я думаю, что стоит обратиться к тем институтам, которые уже были сформированы и успешно себя зарекомендовали, а Ассоциация банков Северо-Запада должна возглавить этот процесс, кроме того, стоит предложить подключиться к нему и застройщикам.

Виктор Титов: Действительно, ипотека – один из самых сложных банковских продуктов. Для того мы и здесь эти проблемы обсуждаем, чтобы человек в итоге мог получить качественный, без подвохов, ипотечный продукт. И в душе не считал, что он переплачивает.
Есть предложения, которые надо на законодательном уровне обсуждать. Например, одна из идей, как помочь потенциальным приобретателям жилья сформировать первый взнос. Сейчас в банках застрахованы государством депозиты физических лиц размером до 700 тысяч рублей. Готовится проект закона, в котором предлагается увеличить уровень защиты до 3 миллионов рублей, если это целевое накопление на приобретение жилья или внесение первого ипотечного взноса.

Валерий Грибанов: Предлагаю другим строительным компаниям также оценить долю рассрочки и ипотеки в общем объеме приобретения жилья.

Алексей Бушуев: Вполне очевидна положительная динамика по количеству ипотечных сделок. Если брать последние месяцы, то примерно в равных частях делятся клиенты, приобретающие жилье в рассрочку, по ипотеке и по 100%-й оплате. При этом стоит отметить, что чем активнее развивается ипотечное кредитование, тем в меньшей степени застройщики склонны давать длительные рассрочки.
На мой взгляд, на тот момент, когда дом уже построен и на него оформлено право собственности, длительные многогодовые рассрочки выглядят не совсем логично. Не дело застройщика кредитовать клиентов. Для этого существуют специальные институты и кредитные программы. В нашей компании рассрочку можно взять только на период строительства. Если человек не укладывается в эти сроки – милости просим, есть достаточно большой выбор ипотечных продуктов.

Валерий Грибанов: Давайте порассуждаем о том, какая длительность рассрочки оптимальна.

Екатерина Марковец: Большинство компаний предоставляют рассрочку либо до конца строительства, либо еще на один-два года после него. На рынке есть предложение рассрочки до 10 лет, но это скорее аномалия.
Мы отмечаем очень большой рост количества ипотечных сделок, но Петербург – далеко не лидер по развитости ипотеки. Например, в Тюмени, где я недавно была, сейчас более половины сделок с недвижимостью на первичном рынке происходят по ипотеке. И банки очень сильно конкурируют между собой.
За I квартал 2011 года в Петербурге было выдано 2700 ипотечных кредитов. Это примерно в два раза больше, чем в I квартале 2010 года, но в два раза меньше, чем в I квартале 2008 года. Между тем в Тюмени количество выданных ипотечных кредитов практически сравнялось с докризисным периодом. Поэтому я полностью согласна с прогнозом, что к концу 2011 года мы выйдем на докризисные показатели.
Пока ставки хоть и понижаются, но пока частному инвестору, который инвестирует в жилье, выгоднее вложить собственные средства, потому что норма доходности при сдаче жилья в аренду составляет в среднем процентов 8. А ставки по ипотеке пока выше. И если они еще немного опустятся, ипотекой станут пользоваться и инвесторы.

Павел Созинов: На самом деле лавинообразный рост количества ипотечных кредитов не всегда дает положительный эффект. В регионах зачастую бурный рост ипотечного кредитования достигается за счет губернаторских программ. Например, происходит понижение ставок за счет бюджета. Но, к сожалению, в систему кредитования вовлекаются те слои населения, которые не могут отвечать рублем за полученные ипотечные кредиты.
Не следует делать ставку на лавинообразный рост ипотеки. Пусть она восстановится через 2 года, или даже через 10, но мы получим нормальный, устойчивый рост системы кредитования

Валерий Грибанов: Должна ли законодательная власть активно участвовать в развитии ипотеки?

Анатолий Костерев: Предлагаю активизировать совместную работу бизнес-сообществ при участии депутатского корпуса и соответствующей Комиссии ЗС СПб по собственности. Следует включиться в диалог и строительному сообществу, у нас на некоторых стройках до 75% сделок проходит при участии ипотечного кредитования. Законодательное собрание имеет право законодательной инициативы, а также возможность обращения в вышестоящий орган – Госдуму. Кроме того, эта площадка дает возможность более широко освещать в прессе многие важные вопросы.

Валерий Грибанов: В какой стадии находятся сейчас жилищные кооперативы и какую долю они занимают в общем количестве сделок по приобретению жилья?

Павел Штепан: Небольшая доля сделок, к сожалению, приходится на жилищные кооперативы. К сожалению прежде всего населения, потому что накопительная схема могла бы быть реальной альтернативой ипотечному кредитованию.
Мы имеем федеральную нормативную базу в виде двух законов: закона о жилищных накопительных кооперативах от 2004 года и закона о кредитной кооперации, который вышел совсем недавно. Я участвовал как эксперт в работе над законами «жилищного пакета» в 2003-2004 годах. Закон о жилищных кооперативах, на мой взгляд, – это мертворожденное дитя. Те опыты, которые велись по жилищным накопительным кооперативам, я берусь назвать неудачными.
Пока только в виде законопроекта существует закон о стройсберкассах. На мой взгляд, стройсберкассы, организованные через специализированные банки, могли бы быть реальной альтернативой ипотеке. К сожалению, этот законопроект до сих пор блуждает в Госдуме.
На сегодняшний же день кооперативы являются инструментом для приобретения жилья в достаточно узком сегменте. Это садовые участки и комнаты. А ипотека и рассрочка на стадии строительства сегодня – более развитые институты.

Андрей Владыкин: В настоящее время для физических лиц технически проще получить ипотечный кредит в банке: их много, условия различные. И психологически проще получить кредит в банке, имеющем лицензию от государства, чем ввязываться в кооператив, не понимая, как он устроен.

Дмитрий Щегельский: Одна из причин слабой популярности кооперативов в том, что сроки накопления средств в них достаточно длительные. Вторая причина – в том, что государство законодательно не дает участникам кооперативов и других накопительных схем уверенности в том, что в случае возникновения каких-то форс-мажорных обстоятельств оно их не бросит. Мы знаем, что после того как государство ввело систему страхования вкладов в сумме до 700 тысяч рублей, вкладчики понесли деньги в банки.
По моим наблюдениям, не менее 60% сделок на вторичном рынке происходит с привлечением заемных средств в том или ином виде. Не обязательно с привлечением ипотеки. Очень часто используют потребительские кредиты, если нужна сумма до 500-600 тысяч рублей.

Валерий Грибанов: Здесь прозвучала мысль о том, что в свое время вопрос доверия к банковским вкладам был решен благодаря появлению системы страхования вкладов. Я хотел бы спросить представителей страховых компаний: может быть, можно разработать систему страхования таких альтернативных схем, как жилищные кооперативы, и тогда они станут более популярными?

Игорь Иноземцев: Страховые компании, в том числе и наша, постоянно разрабатывают какие-то программы. Но дело в том, что заказчиками таких разработок в основном выступают банки, и мы ориентируемся на их потребности.
Надо помнить о том, что при страховании ипотечного заемщика и объекта залога по ипотеке страхуются на самом деле прежде всего риски банка по невозврату кредита. Соответственно, банки имеют право ограничивать список аккредитованных страховых компаний.

Валерий Грибанов: Насколько нормальна практика, когда банк устанавливает список страховых компаний, в которые может обращаться заемщик?

Ирина Тимина: Это неправильно. Каждый клиент должен иметь возможность выбрать свою страховую компанию.

Виктор Титов: Позиция антимонопольного ведомства и Роспотребнадзора сейчас заключается в том, что ограничение банком списка страховых компаний, в которых может страховаться заемщик, – это ущемление прав потребителя. Но человек, который приходит за ипотечным кредитом, обычно недостаточно квалифицирован в вопросах страхования. И здесь ему нужна профессиональная помощь. Например, ипотечного брокера. Иначе он может купить страховой полис от компании-однодневки, лишь бы бумажку в банк принести. Поэтому банки выстраивают защитные редуты, чтобы защитить и себя, и самого клиента.
Здесь вопрос должен решаться так, чтобы цена страховки была рыночной. Если банк делает какую-то систему аккредитации, она должна быть открытой и понятной. Тогда это нормально.