Весенний инвестиционный прорыв

За последние два с половиной года доля инвестиционных сделок на рынке Петербурга неуклонно сокращалась, а взгляды инвесторов постепенно обращались на Москву. Однако ситуация переменилась в I квартале нынешнего года – Петербург стал лидером среди регионов страны по объемам привлеченных средств: доля города составила 69% от общего объема инвестиций.

Заметнее всего кризис сказался на географии интереса инвесторов: с 2009 года интерес инвесторов сосредоточился прежде всего на Москве, а Петербург рассматривался в меньшей степени. «За последние два года иностранные инвесторы в 10 раз сократили свою долю на российском рынке по сравнению с докризисными показателями 2008 года», – приводит статистику Николай Казанский, генеральный директор Colliers International. Западные инвесторы сторонятся рынка недвижимости Петербурга в первую очередь из-за сложностей получения кредитов на строительство. Во-вторых, из-за отказа иностранных инвесторов с большой долей собственных средств в проектах продолжать развивать проекты в России. Но стоит отметить, что западные игроки, по прогнозам Colliers International, будут готовы к целенаправленным действиям уже в 2011 году. Сегодня многие из них ведут активный поиск объектов коммерческой недвижимости, ориентируясь на срок окупаемости от 7 до 9 лет. Их основной ориентир – крупные объекты офисной недвижимости.
Меньше других в Петербурге пострадал сегмент торговой недвижимости, так как качественный торговый центр, находящийся в хорошей географической локации, имеет все шансы выиграть конкуренцию и привлечь к себе арендаторов и покупателей от другого объекта с уступающей ему концепцией. В офисной недвижимости произошло уменьшение масштабов проектов и включение других функций (торговой, жилой, гостиничной) для диверсификации рисков.
При этом помимо традиционных критериев – локации, стабильного дохода от арендных поступлений, строительного качества объекта, продуманной концепции – инвесторы стали обращать внимание на объекты, которые в определенной степени «недоиспользованы», то есть на такие, где можно улучшить пул арендаторов, произвести реконцепцию, достроить. В качестве примеров можно привести два торговых центра, сданных в эксплуатацию 1-2 года назад, но длительное время стоящих без арендаторов. «В начале этого года было объявлено о смене их концепций: ТК «Аура» из центра дизайнерских товаров и интерьеров становится бутик-центром с магазинами одежды, обуви и сопутствующих товаров, а вместо торговой галереи в Nevsky Plaza (Corinthia) будет открыт ресторанный дворик», – рассказала Татьяна Яблокова, руководитель направления консалтинга компании Praktis CB.
В конце 2010 года сделки покупки осуществлялись только конечными пользователями, для которых приобретение объектов в собственность не связано со сроком окупаемости. В целом ожидания покупателей находятся в диапазоне 12-13% cap rate. При этом появилась группа покупателей среди непрофильных игроков рынка, которые готовы вкладывать средства в объекты недвижимости и зачастую рассматривают офисы класса С с 15% доходностью.

Петербургский всплеск

Общий объем инвестиций в недвижимость России в I квартале 2011 года увеличился на 30% и составил 1,197 млрд USD. При этом Петербург стал лидером среди регионов страны по объемам привлеченных средств – доля города составила 69% от общего объема инвестиций. В I квартале прошлого года доля города составляла 10,5% на рынке сделок с недвижимостью страны. Такие данные приводит в своем исследовании Jones Lang LaSalle.
Начало 2011 года стало своего рода прорывом в этом отношении. В I квартале было совершено несколько крупных сделок. В апреле 2011 года Fort Group преподнесла рынку неожиданный сюрприз, анонсировав покупку активов компании «Макромир». В результате масштабного приобретения к новому собственнику перешли все действующие торговые центры «Макромира» в Петербурге общей площадью 260 тыс. кв. м (ТРЦ «Сити Молл», «Феличита», «Родео Драйв», «Фиолент», «Французский бульвар», а также замороженный торговый центр «Долгоозерный», достроить который планируется к 2013 году). Общую стоимость комплексов эксперты оценивают в 500-600 млн USD, а саму Fort Group с портфелем почти в 500 тыс. кв. м причисляют к одному из крупнейших владельцев торговых площадей в городе. Максим Левченко, совладелец и управляющий партнер Fort Group, подтверждает, что стратегия его компании заключается в приобретении готовых объектов с хорошим потенциалом для дальнейшей реконструкции или редевелопмента.
Для ситуации в начале 2011 года характерно преобладание российского инвестора, многие институциональные инвесторы по-прежнему не рассматривают Петербург в связи с отсутствием институционального продукта – объектов недвижимости, отвечающих требованиям консервативных западных фондов. При этом наблюдается активизация западных инвесторов, которые уже были ранее представлены на рынке Петербурга и имели активы в собственности.
«Наибольшую активность проявляют девелоперы – как российские, так и иностранные, в том числе скандинавские компании, имеющие большой опыт на рынке как в коммерческой, так и в жилой недвижимости. Большие планы заявлены такими финскими компаниями, как Lemminkainen, SOK retail international, Kesko Group. Реанимируются сложные девелоперские проекты, которые были заморожены в период кризиса. Появилась строительная техника и возобновились работы на площадках проектов Electric City, Renaissance Premium (ул. Решетникова), Sun Gally Park, Airport City, Кантемировский ТРК, «Шкиперский Молл», – сообщает Татьяна Яблокова.
Еще одной тенденцией является большое число сделок по покупке земельных участков для последующего строительства недвижимости. На такие сделки, по информации экспертов, приходится до 70% инвестиционных транзакций. Ажиотажным спросом, по данным Praktis CB, пользуются земельные участки площадью 0,5-2,5 га под жилищное строительство, на втором месте по популярности – бизнес-центры с арендаторами площадью 7-15 тыс. кв. м.

Ближайшие перспективы

Однако возвращения к докризисному уровню инвестиций можно ожидать не ранее чем через 2-3 года. Оно начнется с девелопмента и ввода новых объектов, которые выйдут на рынок как стабилизированные инвестиционные продукты с продуманной концепцией, прогнозируемым доходом и понятной структурой финансирования для инвестора.
В ближайшей перспективе следует ожидать усиления роли российских инвесторов, учитывая их готовность нести риски по девелопменту, реконцепции, заполнению объекта арендаторами. Сделки на рынке в 2011 году будут носить быстрый и эффективный характер. Основными стимулами для инвесторов будут являться рост ставок аренды на офисные помещения и снижение ставок капитализации. По некоторым объектам уже в ближайшие 1,5-2 года стоимость может вырасти в 1,5 раза.