Правила игры

В нашем договоре с генподрядчиком указано, что он оплачивает работы не ранее получения денежных средств от заказчика работ. Задержка составляет уже 4 месяца. Можно ли что-то предпринять, чтобы ускорить процесс оплаты?

Отвечает Николай Вильчур, управляющий партнер «ООО Консалтинговая компания «Вильчур и партнеры»:
– В пункте 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 24.01.2000 № 51 «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда» указано, что в соответствии со статьей 706 ГК РФ подрядчик, если иное не вытекает из закона или договора, вправе привлечь к исполнению своих обязательств других лиц – субподрядчиков. В этом случае ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение заказчиком обязательств по договору подряда перед субподрядчиком несет генеральный подрядчик. Если иное не предусмотрено законом или договором, заказчик и субподрядчик не вправе предъявлять друг другу требования, связанные с нарушением договоров, заключенных каждым из них с генеральным подрядчиком.
Расчеты субподрядчика непосредственно с заказчиком могут производиться в случае, когда между ними с согласия генерального подрядчика заключен договор на выполнение отдельных работ (п. 4 ст. 706 ГК РФ), либо в договорах генподряда и субподряда стороны предусмотрели, что расчеты за выполненные работы субподрядчик производит непосредственно с заказчиком, минуя генерального подрядчика.
Если в договоре такого условия не было, субподрядчик может требовать от генерального подрядчика оплаты выполненной работы независимо от того, произвел ли заказчик расчет с генеральным подрядчиком.

У меня в договоре долевого строительства указано, что стоимость 1 кв. м определяется путем увеличения фиксированной стоимости на ежеквартальный индекс изменения сметной стоимости строительства, а индекс публикуется без учета НДС. Как тогда будет рассчитываться стоимость? Надо ли учитывать НДС?

Отвечает ведущий юрист консалтинговой группы «О.С.В.» Наталья Широкова:
– Договор долевого участия в строительстве является разновидностью договора подряда, поэтому стоимость квадратного метра жилой площади непременно должна быть зафиксирована путем указания конкретной суммы. Указание пропорций, индексаций и прочих условных, «плавающих» схем является недопустимым. Если в представленной ситуации не удастся договориться с контрагентом и урегулировать спорный вопрос с застройщиком по соглашению, то придется разбираться в суде. Необходимо понимать, что в суде договор с подобным условием может быть признан недействительным.

Я планирую купить для строительства земельный участок, который находится в зоне охраны. Правда ли, что строительство в данной зоне запрещено? С какими ограничениями я могу столкнуться?

Отвечает Ирина Мошнякова, руководитель отдела недвижимости и инвестиций ООО «Институт проблем предпринимательства»:
– Зона охраны может быть охранной зоной, зоной регулирования застройки и хозяйственной деятельности или зоной охраняемого природного ландшафта (Федеральный закон от 25.06.2002 № 73-ФЗ). Для каждой из указанных выше зон установлен особый режим использования земель.
В случае если участок расположен на территории охранной зоны, то режим его использования ограничивает хозяйственную деятельность и запрещает строительство. Собственник земельного участка вправе лишь провести мероприятия, направленные на сохранение и восстановление объекта культурного наследия, расположенного на данном земельном участке.
В зоне регулирования застройки режим значительно мягче: строительство и хозяйственная деятельность лишь ограничены, а также установлены требования к реконструкции расположенных в этой зоне зданий и сооружений.
В зоне охраняемого природного ландшафта хозяйственная деятельность, строительство и реконструкция расположенных на земельном участке зданий и сооружений запрещается или ограничивается в целях сохранения природного ландшафта.
Таким образом, для установления возможности строительства объектов необходимо определить принадлежность земельного участка к одной из указанных зон.