Толчок для приватизации

С 1 апреля 2011 года в силу вступила поправка в Налоговый кодекс РФ, освобождающая представителей малого и среднего бизнеса от уплаты НДС при выкупе государственного или муниципального имущества. Как надеются власти, это станет дополнительным стимулом для арендаторов городских помещений по их приватизации.

Теперь, приобретая имущество в порядке, установленном Федеральным законом № 159 о приватизации госимущества объектами МСБ, малые и средние предприятия не платят 18%-ный налог. Отмена НДС регулируется изменением в ст. 146 Налогового кодекса РФ согласно Федеральному закону № 359 от 28 декабря 2010 года.
В 2010 году, подсчитали специалисты КУГИ Санкт-Петербурга, предприниматели МСБ при выкупе своих помещений заплатили НДС более 1 млрд рублей. При том что было заключено порядка 1,1 тыс. выкупных договоров, каждый бизнесмен вынужден был выложить в среднем 900 тыс. рублей. Как надеются участники рынка, в частности городская администрация, отмена НДС станет одним из главных стимулов для МСБ на ниве приватизации арендуемых помещений госимущества.
Однако не все видят радужную перспективу законодательных изменений. По словам руководителя отдела по работе с клиентами Astera в альянсе с BNP Parbas RE Веры Бойковой, из-за того что обратной силы данный законопроект не имеет, многие арендаторы предпочли отложить процесс покупки.
«В любом случае взрывного увеличения числа сделок по выкупу помещений от отмены НДС ожидать не стоит, – комментирует Вера Бойкова. – Намного более привлекательной мерой с этой точки зрения выглядит поправка к закону, увеличивающая срок рассрочки по оплате таких сделок с 2 до 3 лет, которая в конце прошлого года была принята петербургским Законодательным собранием. Для представителей среднего и малого бизнеса зачастую решающим моментом является размер суммы, которую необходимо выплатить единовременно, особенно если речь идет о покупке помещения, не относящегося к разряду ликвидного. В остальном отмена налога, скорее всего, на рынке сильно не отразится».
Изменение сроков рассрочки, о которых говорит Вера Бойкова, утверждено поправками в городском законе «О предоставлении имущества, находящегося в государственной собственности Санкт-Петербурга или в муниципальной собственности в Санкт-Петербурге, субъектам малого и среднего предпринимательства в Санкт-Петербурге». В том же законопроекте говорится о том, что за указанный срок арендатор может выкупить помещение не более 500 кв. м.
Может, если у него хватит на это средств и терпения. По словам управляющего партнера LCML Дмитрия Золина, закон изначально предполагал упрощение процедуры выкупа помещений для МСБ. Благодаря тому что предприниматель, ни разу не нарушивший условий договора, после 3 лет аренды должен получить преимущество при выкупе помещения у города, последний реализовывал программу поддержки малого бизнеса.
«Однако на практике получилось, что арендатор, заявляя о готовности выкупить помещение, часто получал такие результаты оценки стоимости помещения, при которых был не в состоянии выкупить арендуемое пространство, – говорит Дмитрий Золин. – В некоторых случаях оценка стоимости помещения в 3 раза превышала ожидаемую».
Также отмечает эксперт минусы процесса приватизации: по закону все помещения, прошедшие процедуру оценки, выставляются на торги. Это происходит даже в случае отказа от преимущественного выкупа со стороны существующего арендатора.
«Учитывая, что вопрос оценки помещения – это всегда экспертное мнение, – комментирует Дмитрий Золин, – очевидно, что в российских реалиях это мнение может колебаться в нужную заинтересованным лицам сторону».

Начало начал

Приемом и оформлением заявок от арендаторов, а также принятием решения о возможности выкупа того или иного объекта занимается Комитет по управлению городским имуществом (КУГИ). Проведением оценки рыночной стоимости выкупаемых помещений – ГУП «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (ГУИОН). Организацией аукционов и заключением сделок – Фонд имущества Санкт-Петербурга.
Договор на оказание услуги оценки выкупаемого арендаторами госимущества КУГИ заключил с ГУИОН два года назад. За это время специалистами предприятия с помощью привлеченных экспертов из компаний, которые являются членами созданной в 2010 году СРО «Сообщество профессионалов оценки», было оценено более 1,5 тыс. объектов. И как сообщает ГУИОН, помещения для ведения малого и среднего бизнеса выкупили менее половины арендаторов, желающих это сделать.
Оценка рыночной стоимости помещения для продажи ГУИОН проводит максимум за 25 дней, затем предоставляет данные в КУГИ, а КУГИ передает дело в руки специалистов фонда.
По данным Фонда имущества Санкт-Петербурга, c момента вступления в силу городского закона о целевом выкупе арендованных помещений арендаторами – представителями малого и среднего бизнеса с 2009 по 1 апреля 2011 года приобретено 1464 объекта общей площадью 172 850 кв. м на сумму около 7,5 млрд рублей. Всего под действие ФЗ № 159 в Санкт-Петербурге подпадает около 4,5 тыс. помещений. Из них на 1883 поданы заявления.