Апартаменты в субмарине

Группа компаний «Пионер» откроет в июле 2011 года продажи апартаментов в комплексе Yellow Submarine. Покупателям этой недвижимости придется конкурировать с участниками рынка аренды жилья.

Многофункциональный комплекс Yellow Submarine (YeS), который возводится в Выборгском районе Санкт-Петербурга, вблизи станции метро «Проспект Просвещения», будет включать в себя кроме жилой части еще и коммерческую, в том числе апартаменты, предназначенные для сдачи внаем. И если о старте продаж жилья в комплексе YeS ГК «Пионер» объявил еще в марте текущего года, то продажи апартаментов начнутся в июле. Об этом в минувшую пятницу рассказал журналистам заместитель генерального директора направления Санкт-Петербург ГК «Пионер» Александр Погодин.
Апартаменты в Yellow Submarine будут представлять собой доходную недвижимость с отделкой, оснащенные всем необходимым для проживания, включая кухонную мебель и сантехнику. Минимальная площадь апартаментов составит 29 кв. м. Всего в составе апарт-отеля 975 апартаментов общей площадью 28 тыс. кв. м. Корпус с арендным жильем планируется ввести во II квартале 2014 года.

Хлопоты за проценты

По словам Александра Погодина, «Пионер» планирует продать в розницу от 70 до 200 апартаментов, остальные предполагается продать институциональным инвесторам. Покупатели смогут сдавать свою собственность самостоятельно либо заключить договор с управляющей компанией, которая возьмет на себя хлопоты по поиску арендаторов и решению их бытовых вопросов.
В договоре с УК владельцы апартаментов смогут предусмотреть гарантированную доходность своей покупки. По оценке Александра Погодина, речь может идти примерно о 8% годовых, еще 2% составит вознаграждение управляющего. Продажу апартаментов компания планирует начать по 2,4-2,6 млн рублей, но к моменту сдачи их в эксплуатацию стоимость, разумеется, повысится.
Арендаторами апартаментов, по замыслу менеджеров «Пионера», станут люди, готовые переплачивать за комфорт. Например, одинокие менеджеры, у которых нет времени и желания стирать и готовить.

Меж двух конкурентов

Таким образом, апартаменты станут конкурировать с рынком аренды квартир и с гостиничным рынком одновременно. Цена их аренды будет ниже, чем в сопоставимых по набору услуг гостиницах.
Альтернативой апартаментам для инвесторов, желающих зарабатывать на сдаче в аренду купленного жилья, но не желающих тратить на эту деятельность собственное время, являются рентные фонды недвижимости. Одним из таких фондов в Петербурге управляет УК «Арсагера». По мнению заместителя председателя правления УК «Арсагера» Алексея Астапова, дополнительные услуги могут оказаться востребованными, но рентабельность вложений в апартаменты это может и не повыситься, если цена их покупки будет высока. «Людей в основной массе в первую очередь интересует возможность проживания, а не дополнительный сервис. Хотя, возможно, определенный сегмент корпоративных арендаторов это воспримет очень хорошо. Все будет зависеть от реализации, – рассуждает эксперт. – Доходность жилой недвижимости складывается из двух составляющих. Первая – арендные платежи. По нашим исследованиям, это в среднем 7% от рыночной стоимости недвижимости (на самом деле этот показатель все время колеблется в диапазоне 5-10%). Вторая составляющая – это изменение стоимости самой недвижимости. В краткосрочном периоде (до двух лет) оно бывает и отрицательным, но в среднем рост недвижимости обеспечивает примерно 15-20% в год. Это влияет и на первую составляющую, когда растет стоимость недвижимости, растут (в абсолюте) и арендные платежи, хотя в процентах от рыночной стоимости они могут при этом даже снижаться».
Александр Погодин отчасти подтверждает эти оценки. По его словам, именно юридические лица, арендующие жилье для своих сотрудников, являются одной из целевых групп будущего доходного дома на проспекте Просвещения.