Вывести «дочку» в свет

С момента кризиса цены на услуги эксплуатации бизнес-центров снизились на 20%. Небольшие компании конкуренции не выдержали и деятельность свернули. На этом фоне усилилась тенденция выведения «карманных» управляющих компаний «в люди».

Дмитрий Золин, управляющий партнер LCMC, считает, что такая тенденция вывода «дочек» на сторону обусловлена в первую очередь стремлением собственника заработать и таким образом диверсифицировать свои риски. «При этом подобные компании не перестают быть «дочками», то есть не являются внешними независимыми УК, и чаще всего сохраняют всю специфику деятельности внутренней управляющей компании», – говорит он.
Как говорят участники рынка, на самом деле в Петербурге на данный момент практически не существует независимых управляющих компаний, их доля не превышает 5%. Все остальные тем или иным образом аффилированы с собственниками бизнес-центров.
Сейчас все стараются экономить на управлении, поэтому естественно, что доходными объектами собственник предпочитает управлять самостоятельно, а проблемные объекты адекватной профессиональной управляющей компании не нужны, так как она не сможет на них заработать в текущих рыночных условиях.
Эдуард Киямов, руководитель филиала «Желдорипотека» в Петербурге, говорит, что в настоящее время до 90% собственников по-прежнему предпочитают эксплуатировать здания собственными силами, создавая эксплуатирующие компании под свои проекты. «Основные причины – это контроль качества и боязнь перерасхода средств», – объясняет он. При этом господин Киямов полагает, что сегодня спрос на услуги профессиональных эксплуатационных компаний постепенно растет, так как владельцы бизнеса понимают, что неэффективно использовать ресурсы может как привлеченная эксплуатационная компания, так и собственная служба эксплуатации. «Собственники стали чаще отдавать данный вид услуг на аутсорсинг, так как понимают, что эксплуатация здания не должна производиться стихийно. Однако эта доля достаточно мала и составляет не более 10%. Хочется отметить, что клиентами привлеченных эксплуатационных организаций чаще всего являются компании, реализующие объекты коммерческой недвижимости на продажу», – отмечает господин Киямов.
Директор департамента управления объектами NAI Becar в Санкт-Петербурге Наталья Скаландис подсчитала, что с конца 2008 года цены на услуги эксплуатации объектов снизились на 20%. В связи с этим во многих компаниях произошла универсализация персонала. «Но компании оперативно отреагировали на кризис и стали предлагать новые услуги, например мобильную эксплуатацию, дистанционное техническое обслуживание, абонентское обслуживание. На сегодняшний день эти услуги позволяют собственнику объекта экономить на эксплуатационной составляющей. С рынка ушли только небольшие компании, все остальные смогли удержаться и постепенно восстанавливаются», – сообщает госпожа Скаландис.
    Сейчас, как говорят специалисты, цены на обслуживание стабилизировались. Дмитрий Абрамов, генеральный директор ОАО «БТК девелопмент», замечает, что несмотря на увеличение страховых взносов (ранее – ЕСН), за последний год цены на услуги эксплуатации практически не изменились – только на уровне инфляции. Если кто-то повышает стоимость, то при этом всегда остается открытым к диалогу.
Одновременно с попытками крупных компаний взять под контроль рынок эксплуатации бизнес-центров идет сегментация рынка обслуживания офисов. Стало появляться все больше компаний, специализирующихся на какой-то одной услуге. Они предоставляют свои услуги в качестве субподрядчиков.
Людмила Бочарова, руководитель управления недвижимостью ГК «ЭКООФИС», полагает, что на сегодняшний день большинство собственников недвижимости осознает необходимость наличия управляющей компании. Это может быть как собственное подразделение, так и стороння организация, которая работает на условиях аутсорсинга. «Второй вариант предпочтителен для крупных компаний, которые отдают в управление свои объекты целиком либо привлекают управляющую компанию на отдельные сегменты: клининг, охрана, эксплуатация и т. д. Небольшие компании, у которых объем площадей невелик, могут создать собственную управляющую компанию и в случае необходимости привлекать на какие-то отдельные виды работ подрядные организации, что в некоторых случаях может привести к снижению затрат», – говорит госпожа Бочарова.
Эксперты отмечают, что рынок управления офисными площадями постепенно расширяется. Появляются и укрепляют свои позиции западные компании либо организации, которые находится с ними в партнерстве. Они приносят с собой европейские стандарты работы и адаптируют их к российским условиям.
«Сегодня собственники стараются привлекать к управлению внешние компании с целью экономии. Так, затраты по эксплуатации объекта площадью 2 тыс. кв. м раньше могли составлять 750 тыс. рублей в месяц. Привлечение внешней УК, проработка программы и применение дистанционного управления позволяют теперь сократить расходы примерно на 45%. Стопроцентные «дочки» не пользуются уже такой популярностью, постепенно начинают выстраиваться доверительные отношения с внешними эксплуатирующими организациями, которые, в свою очередь, стараются быть максимально открытыми. Также существуют примеры, когда владельцы бизнеса и внешние УК создают совместную организацию, что позволяет собственникам полностью наблюдать и контролировать процесс», – уверена Наталья Скаландис.