Не вписались в сегмент
23.05.2011
Элитный сегмент, говорят участники рынка, менее всего пострадал от кризиса. Однако сложные времена выявили ошибки в позиционировании своих объектов многими девелоперами. Наличие участка в центре города автоматически не причисляет проект к премиальному классу. Как отмечают специалисты, примерно треть объектов, рекламирующихся как элитные, к таковым отнести нельзя.
Председатель правления Северо-Западной палаты недвижимости Павел Созинов подсчитал, что около 1000 квартир в год в Петербурге продаются в качестве элитных. «Одна из основных тенденций докризисного периода – попытка застройщиков расширить ареал элитного домостроения. Так, компании «Строймонтаж» и «ИсточникСтрой» возвели на Выборгской набережной два новых жилых комплекса, а также бизнес-центр «Петровский форт», позиционирующийся как элитный объект. Эти новые территории не могут претендовать на высокий статус, так как практически окаймляют зоны промышленной застройки. То же относится и к островам Петербурга, на которых интенсивное новое строительство размыло первоначальные критерии предлагаемых объектов. Вполне очевидны проблемы классификации объектов в историческом центре. Если говорить о новом строительстве, то здесь возможно использование дорогостоящих материалов и формирование комфортной жилой среды под желания покупателей. С реконструкцией исторических зданий ситуация несколько сложнее – девелопер находится в рамках наложенных охранных обязательств», – говорит господин Созинов.
Не местом единым
Не смотря на то что рынок премиальной недвижимости, безусловно, развивается и прогрессирует, все больше следует за возросшими требованиями клиентов, тем не менее реально к элитной категории (из строящихся сейчас 413 тыс. кв. м так называемой элиты) может относиться лишь около 20% квартир. При этом благодаря тому что спрос на такие объекты традиционно более высокий, то из оставшихся в продаже лишь 10% квартир действительно относятся к сегменту А+.
Как говорят девелоперы, наиболее распространенная ошибка заключается в том, что нередки случаи, когда заявленный девелоперами премиальный уровень недвижимости не соответствует реальности. Дело в том, что сегмент «элит» во многом зависит, но не определяется местоположением жилья. Мало построить дом в центре, нужно сделать его соответствующим люксовому местоположению. «Понятие «премиальность» включает в себя не только престижную локацию, но и технические характеристики объекта. Экономить на них нельзя. К сожалению, сейчас порядка 27% возводимого в центре жилья не может быть отнесено к премиальному сегменту именно в силу технического несоответствия заявленному уровню. Дешевые отделочные материалы, низкие потолки, экономия на площади мест общего пользования – все это не позволяет объекту именоваться элитным», – полагает Лариса Инченкова, коммерческий директор ОАО «Строительная корпорация «Возрождение Санкт-Петербурга».
Девелоперы жалуются на то, что от путаницы в терминологии страдают не только потребители, сталкивающиеся с трудностями при выборе действительно качественного продукта, но и те игроки рынка элитной недвижимости, которые тщательно следят за своей репутацией и осуществляют жесткий контроль качества производимых работ и используемых материалов.
Галина Черкашина, руководитель отдела маркетинга и PR Knight Frank St. Petersburg, отмечает, что в последнее время при позиционировании элитного жилья все чаще для отстройки от конкурентов стали применяться отсылка к эмоциям целевой аудитории, формирование особой атмосферы, имиджа проекта, с которым покупателям хотелось бы ассоциировать себя.
В этом смысле, по мнению господина Созинова, наиболее проблемными являются одиночные квартиры в старых нереконструированных домах, например на набережных. С одной стороны, они, безусловно, расположены в интересных для покупателя метах, но с другой стороны, там до сих пор не решены проблемы ЖКХ – не отремонтированные внутренние дворы, места общего пользования. Увлечение застройщиков встраиванием во внутренние дворы новых жилых домов часто приводит к «смешению аудиторий» элитных домов и близлежащего старого фонда с нерасселенными коммуналками.
Директор департамента новостроек АН «Бекар» Ольга Литвиченко говорит, что у элитного жилья сегодня есть несколько обязательных элементов. Помимо уникального местоположения (по ее мнению, к нему могут относиться территории, расположенные в «Золотом треугольнике», на Крестовском острове, частично в Петроградском районе), элитное жилье отличает наличие паркинга, службы безопасности, качество лифтов и входных групп. «Обязательным условием является наличие консьержа, красивых люстр на потолке, отделка стен должна быть выполнена керамогранитом или мрамором, возможно наличие оборудованных помещений для отдыха. Максимальное количество квартир на этаже может достигать шести, при условии что они одно- или двухкомнатные. Но в среднестатистическом элитном доме это 1-4 квартиры на этаже.
По желанию застройщиков может быть организован в доме закрытый фитнес-клуб, служба горничных, но в этом случае квартплата может возрасти до 30 тыс. рублей», – говорит госпожа Литвиненко.
По ее словам, стоимость элитного жилья на Крестовском острове составляет от 200 тыс. рублей за 1 кв. м, в Петроградском районе – от 160 тыс. рублей за 1 кв. м, в Центральном – от 150 тыс. рублей.
Надежда Калашникова, директор по развитию компании ЛЭК, говорит, что в кризис объекты, которые позиционировались как элитные, но таковыми на самом деле не являвшиеся, были заморожены. На посткризисном рынке они были перепозиционированы в бизнес-класс либо вообще проект изменен, проведена его реконцепция.
По классификации «НДВ СПб» элитный сегмент делится на классы А, В, С и Д-люкс. «При этом под класс Д-люкс, по нашему мнению, подпадает всего несколько строящихся домов в Петербурге, а около 50% всех позиционируемых как элитные домов принадлежат к бизнес-классу», – говорит госпожа Калашникова.
Наименьший вес
Анна Брун, руководитель отдела элитной жилой недвижимости ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, отмечает и еще одну особенность, которая нередко является точкой недопонимания: фактор качественного ремонта в квартире имеет наименьший вес при решении о покупке жилья. В то время как собственники квартир склонны эту характеристику переоценивать. «Элитным может называться жилье даже с черновой отделкой, так как новый владелец, как правило, все равно проводит ремонт. Это несоответствие потребностей клиента и запросов продавца приводит к переоценке некоторых объектов, в особенности на вторичном рынке и, как следствие, замедлению темпов роста рынка», – говорит госпожа Брун.
Павел Пикалев, генеральный директор Penny Lane Realty Saint Petersburg, считает, что из-за непонимания того, что можно называть элитой, а что нет, в последнее время наметилась тенденция замещения понятия «элитное жилье» другими выражениями (жилье премиум-класса, дорогое жилье, жилье высокого ценового сегмента). «Это происходит, во-первых, из-за излишней субъективности и неопределенности слова «элитный». Во-вторых, это результат переоценки рынка квартир после кризиса, когда дорогие квартиры либо подтверждают свою цену наличием определенных преимуществ и отсутствием серьезных недостатков, либо переходят в ряды неликвидных, переоцененных объектов. В дорогом сегменте все труднее позиционировать единичную квартиру, без привязки к дому. Если квартира не имеет особенных видовых характеристик и не расположена в действительно уникальном месте, ей непросто конкурировать с подобной квартирой в новом доме», – поясняет он.
Цифра
413 тыс. кв. м жилья, находящегося сегодня в стадии строительства, позиционируется девелоперами как элитное
Председатель правления Северо-Западной палаты недвижимости Павел Созинов подсчитал, что около 1000 квартир в год в Петербурге продаются в качестве элитных. «Одна из основных тенденций докризисного периода – попытка застройщиков расширить ареал элитного домостроения. Так, компании «Строймонтаж» и «ИсточникСтрой» возвели на Выборгской набережной два новых жилых комплекса, а также бизнес-центр «Петровский форт», позиционирующийся как элитный объект. Эти новые территории не могут претендовать на высокий статус, так как практически окаймляют зоны промышленной застройки. То же относится и к островам Петербурга, на которых интенсивное новое строительство размыло первоначальные критерии предлагаемых объектов. Вполне очевидны проблемы классификации объектов в историческом центре. Если говорить о новом строительстве, то здесь возможно использование дорогостоящих материалов и формирование комфортной жилой среды под желания покупателей. С реконструкцией исторических зданий ситуация несколько сложнее – девелопер находится в рамках наложенных охранных обязательств», – говорит господин Созинов.
Не местом единым
Не смотря на то что рынок премиальной недвижимости, безусловно, развивается и прогрессирует, все больше следует за возросшими требованиями клиентов, тем не менее реально к элитной категории (из строящихся сейчас 413 тыс. кв. м так называемой элиты) может относиться лишь около 20% квартир. При этом благодаря тому что спрос на такие объекты традиционно более высокий, то из оставшихся в продаже лишь 10% квартир действительно относятся к сегменту А+.
Как говорят девелоперы, наиболее распространенная ошибка заключается в том, что нередки случаи, когда заявленный девелоперами премиальный уровень недвижимости не соответствует реальности. Дело в том, что сегмент «элит» во многом зависит, но не определяется местоположением жилья. Мало построить дом в центре, нужно сделать его соответствующим люксовому местоположению. «Понятие «премиальность» включает в себя не только престижную локацию, но и технические характеристики объекта. Экономить на них нельзя. К сожалению, сейчас порядка 27% возводимого в центре жилья не может быть отнесено к премиальному сегменту именно в силу технического несоответствия заявленному уровню. Дешевые отделочные материалы, низкие потолки, экономия на площади мест общего пользования – все это не позволяет объекту именоваться элитным», – полагает Лариса Инченкова, коммерческий директор ОАО «Строительная корпорация «Возрождение Санкт-Петербурга».
Девелоперы жалуются на то, что от путаницы в терминологии страдают не только потребители, сталкивающиеся с трудностями при выборе действительно качественного продукта, но и те игроки рынка элитной недвижимости, которые тщательно следят за своей репутацией и осуществляют жесткий контроль качества производимых работ и используемых материалов.
Галина Черкашина, руководитель отдела маркетинга и PR Knight Frank St. Petersburg, отмечает, что в последнее время при позиционировании элитного жилья все чаще для отстройки от конкурентов стали применяться отсылка к эмоциям целевой аудитории, формирование особой атмосферы, имиджа проекта, с которым покупателям хотелось бы ассоциировать себя.
В этом смысле, по мнению господина Созинова, наиболее проблемными являются одиночные квартиры в старых нереконструированных домах, например на набережных. С одной стороны, они, безусловно, расположены в интересных для покупателя метах, но с другой стороны, там до сих пор не решены проблемы ЖКХ – не отремонтированные внутренние дворы, места общего пользования. Увлечение застройщиков встраиванием во внутренние дворы новых жилых домов часто приводит к «смешению аудиторий» элитных домов и близлежащего старого фонда с нерасселенными коммуналками.
Директор департамента новостроек АН «Бекар» Ольга Литвиченко говорит, что у элитного жилья сегодня есть несколько обязательных элементов. Помимо уникального местоположения (по ее мнению, к нему могут относиться территории, расположенные в «Золотом треугольнике», на Крестовском острове, частично в Петроградском районе), элитное жилье отличает наличие паркинга, службы безопасности, качество лифтов и входных групп. «Обязательным условием является наличие консьержа, красивых люстр на потолке, отделка стен должна быть выполнена керамогранитом или мрамором, возможно наличие оборудованных помещений для отдыха. Максимальное количество квартир на этаже может достигать шести, при условии что они одно- или двухкомнатные. Но в среднестатистическом элитном доме это 1-4 квартиры на этаже.
По желанию застройщиков может быть организован в доме закрытый фитнес-клуб, служба горничных, но в этом случае квартплата может возрасти до 30 тыс. рублей», – говорит госпожа Литвиненко.
По ее словам, стоимость элитного жилья на Крестовском острове составляет от 200 тыс. рублей за 1 кв. м, в Петроградском районе – от 160 тыс. рублей за 1 кв. м, в Центральном – от 150 тыс. рублей.
Надежда Калашникова, директор по развитию компании ЛЭК, говорит, что в кризис объекты, которые позиционировались как элитные, но таковыми на самом деле не являвшиеся, были заморожены. На посткризисном рынке они были перепозиционированы в бизнес-класс либо вообще проект изменен, проведена его реконцепция.
По классификации «НДВ СПб» элитный сегмент делится на классы А, В, С и Д-люкс. «При этом под класс Д-люкс, по нашему мнению, подпадает всего несколько строящихся домов в Петербурге, а около 50% всех позиционируемых как элитные домов принадлежат к бизнес-классу», – говорит госпожа Калашникова.
Наименьший вес
Анна Брун, руководитель отдела элитной жилой недвижимости ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, отмечает и еще одну особенность, которая нередко является точкой недопонимания: фактор качественного ремонта в квартире имеет наименьший вес при решении о покупке жилья. В то время как собственники квартир склонны эту характеристику переоценивать. «Элитным может называться жилье даже с черновой отделкой, так как новый владелец, как правило, все равно проводит ремонт. Это несоответствие потребностей клиента и запросов продавца приводит к переоценке некоторых объектов, в особенности на вторичном рынке и, как следствие, замедлению темпов роста рынка», – говорит госпожа Брун.
Павел Пикалев, генеральный директор Penny Lane Realty Saint Petersburg, считает, что из-за непонимания того, что можно называть элитой, а что нет, в последнее время наметилась тенденция замещения понятия «элитное жилье» другими выражениями (жилье премиум-класса, дорогое жилье, жилье высокого ценового сегмента). «Это происходит, во-первых, из-за излишней субъективности и неопределенности слова «элитный». Во-вторых, это результат переоценки рынка квартир после кризиса, когда дорогие квартиры либо подтверждают свою цену наличием определенных преимуществ и отсутствием серьезных недостатков, либо переходят в ряды неликвидных, переоцененных объектов. В дорогом сегменте все труднее позиционировать единичную квартиру, без привязки к дому. Если квартира не имеет особенных видовых характеристик и не расположена в действительно уникальном месте, ей непросто конкурировать с подобной квартирой в новом доме», – поясняет он.
Цифра
413 тыс. кв. м жилья, находящегося сегодня в стадии строительства, позиционируется девелоперами как элитное
рубрика:
Жилье
автор:
Роман Русаков
