Влажный сегмент

Рынок загородной недвижимости, так и не восстановившийся после кризиса, тем не менее имеет сегменты, которые остаются привлекательными для покупателей. Как говорят эксперты, неизменным спросом пользуются домовладения на берегу рек и водоемов.

По мнению председателя правления Северо-Западной палаты недвижимости Павла Созинова, в регионе порядка 5-7% объектов от общего предложения так или иначе расположены возле воды. Директор департамента загородной недвижимости АН «Бекар» Андрей Уманский говорит, что много коттеджных поселков вдоль берегов озер в Выборгском районе, а также около рек в районе Луги, Волховском районе.
Но при этом если с первого взгляда может показаться, что очень просто купить участок у водоема и прямо у воды поставить загородный дом, то на практике все совсем не так. «Оформление земельных участков с водными объектами или лесом требует дополнительных согласований с соответствующими структурами, и на них накладывается особый режим землепользования, – говорят специалисты «Адвекс. Загородная недвижимость». – Стоимость оформления таких земельных участков выше, но несущественно».
«Цены на готовые дома в коттеджных поселках в Приозерском и Выборгском направлении на первой линии начинаются от 12-15 млн, – рассказывает заместитель директора консалтингового центра «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева. – К примеру, дом площадью 260 кв. м на участке 30 соток в проекте «Западное солнце» стоит 26 млн рублей».
По мнению директора загородного представительства АН «Итака» Ирины Романовой, в среднем стоимость домов, расположенных на берегу озера, выше стоимости аналогичных объектов, стоящих на второй линии, на 20-50%. При этом важно, чтобы у объекта был собственный выход к воде. Если же такового не имеется, цена дома среднерыночная.

Чем дальше, тем дешевле

Директор регионального инфоцентра НАМИКС и проекта «Свой дом» Марина Агеева говорит, что участки на расстоянии 100 м от берега обойдутся уже гораздо дешевле – по цене примерно 250-300 тыс. рублей за сотку. На берегах красивейших озер в районе, например Семиозерья, можно приобрести участки с инженерными коммуникациями по цене 150-300 тыс. рублей за сотку. На Вуоксе есть предложения в организованных поселках по 80-150 тыс. рублей за сотку.
При этом опрошенные эксперты добавляют, что в некоторых случаях расположение земли около водоема может в 1,5-3 раза увеличивать ее рыночную стоимость.
Водные объекты могут находиться в разной форме собственности: федеральной собственности, субъектов федерации, муниципальной собственности, собственности юридических и физических лиц.
О нюансах водного законодательства рассказывает директор компании «Адвекс. Загородная недвижимость» Станислав Азацкий. «Водный кодекс разрешает приватизацию водных объектов. Категория таких водных объектов ограничена, это всего два типа водных объектов: пруды и обводненные карьеры, – поясняет эксперт. – Если земля является собственностью физического лица, то, соответственно, и пруды и обводненные карьеры являются собственностью этого физического лица. Право собственности прекращается одновременно с прекращением права собственности на соответствующий земельный участок».

Ограничения

Специальное разрешение для строительства на берегах озер не требуется. Директор регионального инфоцентра НАМИКС и проекта «Свой дом» Марина Агеева отмечает, что все водоемы имеют водоохранную зону (ВОЗ), которая согласно Водному кодексу может составлять 50-200 м. Для наших озер на Карельском перешейке ширина водоохраной зоны в основном 50 м от уреза воды. Внутри водоохранной зоны находится прибрежно-защитная полоса (30-50 м) и береговая полоса (бечевник, 5-20 м).
По словам Андрея Уманского из АН «Бекар», чаще всего застройка имеет ограничения. Так, может не подлежать застройке зона от 30 до 300 м в зависимости от вида водоема.
Станислав Азацкий добавляет, что в границах водоохранных зон допускаются проектирование, размещение, строительство, реконструкция, ввод в эксплуатацию, эксплуатация хозяйственных и иных объектов при условии оборудования таких объектов сооружениями, обеспечивающими охрану водных объектов от загрязнения, засорения и истощения вод в соответствии с водным законодательством и законодательством в области охраны окружающей среды. То есть законодательство позволяет создавать различного рода сооружения, здания, строить дома при условии более тщательного соблюдения экологических норм, создания системы герметичной канализации и дренажа, исключающей попадание в водоемы и почву прибрежных зон отходов и сточных вод, что, соответственно, требует создания более дорогостоящих инженерных сооружений.
«Эта проблема характерна не только для России, но и для других стран, например для Италии, когда было принято решение о невозможности возведения строительных объектов в непосредственной близости от береговой линии и возведения ограждающих конструкций, – рассказывает председатель правления Северо-Западной палаты недвижимости Павел Созинов. – Это вызвало безусловное раздражение домовладельцев, эта ситуация во многих местах не урегулирована до сих пор. В России это, естественно, приняло характер несанкционированных захватов прибрежных территорий».
Директор регионального инфоцентра НАМИКС и проекта «Свой дом» Марина Агеева считает, что иметь в собственности можно даже небольшие пруды или обводненные карьеры, если они расположены на территории частных земель и не сообщаются с другими водными объектами. Важно, что эти водоемы не становятся частными автоматически, это право нужно получать отдельно.

Цифра
в 1,5-3 раза может увеличивать рыночную стоимость земли расположение около водоема