Неспешные арендаторы, улучшающие имидж

Большинство собственников бизнес-центров, выбирая арендаторов, стараются привлечь западные компании. Решения о заключении договора зарубежные компании принимают дольше, чем российские. Зато получить в пуле арендаторов зарубежный бренд – значит улучшить имидж своего бизнес-центра, говорят специалисты.

Требования западных арендаторов значительно отличаются от того, что желают получить российские компании – арендаторы офисных помещений. Отношения с арендодателем иностранные компании тоже выстраивают несколько иначе. Такие отличия приносят арендодателю как выгоды, так и определенные неудобства.
Для западных компаний менее критичен уровень ставок. При этом арендные платежи всегда вносятся точно в срок и в полном объеме. «Отмечу, что принятие решения об аренде офиса обычно происходит далеко не сразу и, как правило, затягивается», – говорит начальник отдела продаж A+ Estate Анна Воробьева.
Впрочем, в работе с западной компанией имеются и свои сложности.
Западные арендаторы предъявляют более строгие требования к договору аренды, нежели российские компании. При заключении договоров иностранцы ориентируются на западные стандарты, поэтому настаивают на подробном прописывании всех технических характеристик помещения и отдают предпочтение долгосрочным договорам с регистрацией в ФРС.

Упереться в НДС

Арендодатель может столкнуться с определенными сложностями по включению НДС в арендную ставку, если компания-арендатор не является резидентом Российской Федерации. Дело в том, что иностранные клиенты привыкли работать с арендной ставкой вида triple net (подразумевает вынесение эксплуатационных и коммунальных расходов и НДС из арендной ставки), в то время как собственники бизнес-центров в большинстве случаев изначально включают НДС в арендную ставку.
Кроме того, у западных компаний более долгий срок принятия решения, поскольку приходится проходить не один круг согласований. Плюс к этому незнание районов и офисного рынка Петербурга вызывает необходимость дополнительного сопровождения, так как приходится объяснять, чем районы отличаются друг от друга и т. д. «Впрочем, аналогичная ситуация складывается и с компаниями, которые приходят из других регионов России. Также западные компании очень тщательно подходят к юридическим вопросам и нередко требуют полного исполнения договора, но это скорее не минус, а необходимое требование в работе, к которому должны стремиться отечественные арендодатели», – рассказывает Эдуард Киямов, директор филиала ЗАО «Желдорипотека» в Петербурге.
Михаил Тюнин, руководитель отдела коммерческой недвижимости Knight Frank St. Petersburg, также отмечает, что западные арендаторы более требовательны к качеству бизнес-центра, в том числе к инженерным системам и услугам управляющей компании. «Почти у всех западных арендаторов есть корпоративные требования к отделке помещений, часто встречаются определенные требования к системе безопасности», – уточняет господин Тюнин.

Без гибкости

Все работы по поиску помещения у западных фирм происходят в строгом соответствии с заключенным контрактом, то же самое касается и договора аренды. Как правило, к поиску помещения иностранные компании приступают, предварительно разработав четкое техническое задание, где прописаны все параметры необходимого помещения. Особое внимание уделяется не району расположения офиса, а техническим характеристикам помещения, включая официально прописанную электрическую мощность, нагрузку на пол. Что касается локации, то видовые офисы, безусловно, вызывают особый интерес, но далеко не всегда выбор делается в их пользу. «Западные компании не готовы переплачивать за те параметры, которые носят второстепенный характер. Этот сегмент арендаторов в принципе не готов переплачивать, размер бюджета для него неукоснителен. Любые отхождения от прописанных в техническом задании параметров приводят к длительному процессу пересогласования, который происходит с участием головного офиса, поэтому может занять до трех месяцев. Российские арендаторы более гибко подходят к подобным вопросам, в том числе и к размеру бюджета, который может быть пересмотрен в том случае, если помещение устраивает по всем параметрам», – рассуждает Александра Смирнова, руководитель отдела офисной недвижимости ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate.
Однако плюсы в работе с западными компаниями могут носить не только экономический, но и имиджевый характер.

Плюсы

Анна Романова, руководитель отдела по работе с владельцами офисных помещений в Санкт-Петербурге компании Jones Lang LaSalle, утверждает: «Наличие арендатора (западной компании с высоким международным рейтингом) может увеличить инвестиционную стоимость проекта».
«Известные западные компании – это бренд, который позволяет легче привлекать в бизнес-центр других успешных и надежных арендаторов», – уверена Анна Воробьева.