Технопарки с будущим и без
14.06.2011
В технопарке Technopolis Pulkovo состоялась конференция на тему «Настоящее и будущее бизнес-инкубаторов, технопарков и индустриальных парков в Санкт-Петербурге». Участники мероприятия разбирались в тонкостях терминологии и обсудили условия реализации подобных проектов.
Организатором конференции выступил журнал Commercial Real Estate North-West.
Разобраться в определениях
По мнению экспертов, на рынке еще остро ощущаются разночтения и путаница в определениях бизнес-инкубаторов, технопарков и индустриальных парков.
«На мой взгляд, понятие бизнес-инкубатор – это больше про бизнес, чем про недвижимость, – сказала Эвелина Павловская, вице-президент по консалтингу компании GVA Sawyer. – Все, что здесь связано с недвижимостью, ограничивается размерами помещений, которые выделяются для компаний. Бизнес-инкубаторы часто бывают составляющей частью технопарка. Поддержка и развитие бизнеса обеспечиваются с помощью управляющей компании. Успешность любого инкубатора определяется процентом выживших компаний, которые получили «путевку в жизнь». У разных компаний разный инкубационный период, он зависит от типа бизнеса. В среднем 33 месяца».
По словам госпожи Павловской, бизнес-инкубаторы делятся на 3 типа. Первые организованы венчурными бизнесами, чтобы лучше контролировать свои инвестиции, получать гарантированную отдачу. Второй тип бизнес-инкубаторов создается на базе вузов, научных центров, чтобы стимулировать наукоемкое производство. Третий вид инкубаторов создается администрациями различного рода, для того чтобы стимулировать малый бизнес в регионе.
«Арендные поступления бизнес-инкубаторов составляют 5-9% их доходов, – сообщила Эвелина Павловская. – Все остальное – это контракты на оказание сервисных услуг и другие виды доходов. Иногда управляющая компания участвует в бизнесе своих резидентов. Размер инкубатора может достигаться 10 тыс. кв. м (такой пример есть в КНР). В среднем в инкубаторе размещается одновременно 20-30 компаний».
В России под бизнес-инкубатором понимается объект не менее 650 кв. м, причем под малое предпринимательство должно быть отдано не мене 85% полезной площади. Есть также общее ограничение: одна компания должна заниматься не более 15% общей площади инкубатора.
«Наука, образование, производство и капитал – эти составляющие вместе образуют понятие технопарка. Технопарк предполагает совместное использование компаниями оснащенной производственной, экспериментальной, информационной, инфраструктурной базы. Смысл технопарка заключается в экономии на дополнительных издержках.
Считается, что первый российский технопарк был создан в Томске в 1990 году. Сейчас их насчитывается в России более 60, – подсчитала госпожа Павловская. – В русском определении технопарка очень часто понятие капитала опускается. Почему-то ожидается, что финансирование будет обязательно бюджетным».
Индустриальные парки ждет конкуренция
В 2010 году компания «Эрнст & Янг» провела исследование индустриальных парков европейской части России. Исследователи охватили 188 индустриальных парков. Тогда готовые площадки мог предложить 51 объект, 37 находились на стадии создания, еще 90 существовали только на бумаге. Согласно исследованию, площадь классического индустриального парка не превышала 1 тыс. га. Производственная составляющая должна занимать не менее 50% всех видов деятельности. Индустриальный парк должен находиться под управлением профессиональной компании, иметь общую транспортную и административную инфраструктуру и чаще всего располагается за пределами населенного пункта.
По словам Эвелины Павловской, в структуре индустриального парка под производство и логистическо-складскую деятельность отводится около 60-70% всей территории, 3-5% занимает общественно-деловая функция, 15% предназначено для инфраструктуры (дорожная сеть, объекты коммунальной инфраструктуры).
«В России в большинстве случаев образование индустриального парка начинается с появления крупного якорного арендатора, под которого формируется крупный земельный участок, который потом развивается в индустриальный парк, – отметила Эвелина Павловская. – Строительство осуществляется очередями по мере заполнения.
Первая очередь составляет примерно 35-40% от общей площади индустриального парка.
Большинство объектов расположено от федеральной трассы на расстоянии 2-5 км. Почти у всех парков железная дорога проходит по границе участка. Несмотря потребность в квалифицированных кадрах, примеров создания жилья на территории или вблизи индустриальных парков практически нет. Есть единичные примеры – «Нокиан Тайерс», Тульский индустриальный парк».
Интересная статистика складывается и в отношении инвестиций. Так, по данным компании GVA Sawyer, на практике соотношение бюджетных и частных инвестиций в индустриальный парк составляет 1 к 15-17: на рубль бюджетных вложений приходится 17 рублей частных инвестиций. Общий объем инвестиции в такой проект в среднем составляет 100 млн рублей на 1 га территории. «В Ленинградской области сейчас на разных стадиях реализации находится 20 индустриальных парков. Средняя площадь таких объектов – 1,6-2 тыс. га. Если предположить, что ежегодное поглощение площадей индустриальных парков в Ленинградской области 200-500 га, то конкуренция ожидается достаточно жесткая», – резюмировала госпожа Павловская.
Инкубирование не для всех
Один из ключевых инвестиционных объектов Петербурга – Первый городской бизнес-инкубатор (технопарк «Ингрия») – уже функционирует и широко известен в бизнес-среде. На сегодняшний день приоритетным его видом деятельности является инкубирование. Связано это с тем, что масштабный проект технопарка еще не полностью воплощен в жизнь. Однако, по словам директора по развитию технопарка «Ингрия» Ивана Рындина, к моменту завершения строительства ситуация изменится. На сегодняшний день уже полностью закончена проектная стадия, и потенциальные клиенты и инвесторы имеют возможность оценить преимущества «Ингрии» – планируется строительство масштабного комплекса, который будет включать в себя офисные здания, DATA-центр, гостиницы, автостоянки и жилые дома для сотрудников.
Планируется, что общая площадь объектов технопарка составит 320 тыс. кв. м, общая площадь застройки – 450 тыс. кв. м. Объем государственного финансирования – 10 млрд рублей, частных инвестиций – 20 млрд рублей. Окончание строительства запланировано на 2015 год.
По мнению экспертов, западные концепции развития технопарков плохо приживаются на российском рынке. «Идея технопарков родилась и развивалась на Западе. Как показал опыт нашей компании, переносить ее на российский рынок без значительных образований нельзя. Мы адаптировали идею под современные реалии рынка: в частности, отказались от инкубирования стартапов. Когда открывался Technopolis в Петербурге, мы изначально не планировали инвестировать. С этими функциями выступает Первый городской бизнес-инкубатор, которому мы продали все технологии инкубирования. Они выращивают – мы развиваем», – отметил Питер Коучмен, генеральный директор компании Technopolis.
Концепция и специализация
Дмитрий Санатов, руководитель проектного направления фонда «Центр стратегических разработок «Северо-Запад» в своем докладе отметил две тенденции развития индустриальных парков в России. «В ближайшее время будет разработана классификация индустриальных парков, которая даст толчок развитию этого сегмента таким же образом, как в свое время классификация бизнес-центров, – сказал Дмитрий Санатов. – Другая тенденция – появление индустриальных парков, специализированных под конкретные отрасли. Сейчас проектируется индустриальный парк по химической промышленности в Орловской области, есть задумки по созданию технопарков по производству бытовой техники. Мы видим, в каком направлении движутся компании по производству автокомпонентов. Они не случайно резервируют и приобретают участки большей площади, чем требуется для основного сборочного производства. В 2000-х годах сформировалась тенденция по формированию так называемых модульных консорциумов, когда предприятие «собирает» вокруг себя производителей второго уровня, сборщиков и поставщиков компонентов. Возможно, к этому скоро придет и «Ниссан», у которого, как мы знаем, остановилась поставка компонентов из-за последних печальных событий в Японии».
В особой зоне
Помимо высокотехнологичных технопарков в нашем городе предоставляются особые условия для функционирования бизнеса – так называемые особые экономические зоны. «ОЭЗ – федеральный проект, который охватывает всю Россию, – рассказал Олег Мельников, руководитель филиала УК «Особые экономические зоны в Санкт-Петербурге». – Предприятиям, функционирующим в рамках особой экономической зоны, предоставляются льготы при налогообложении. Экономические зоны в России делятся на 4 вида – промышленно-производственные (Самарская область, Татарстан, Свердловская область, Липецк), туристско-рекреационные (Калининград, Алтайский край, Бурятия и др.), портовые (Ульяновск, Мурманск, Хабаровский край), а также технико-внедренческие, в которые наряду с Петербургом входит еще Москва и Московская область. Вхождение в ОЭЗ дает предприятию существенные возможности роста и развития – для компаний-резидентов существуют льготные процентные ставки, свободная таможенная зона, а также возможность выкупа земельных участков по окончании строительства. При таком подходе появляется возможность сократить издержки инвестора на 30%».
На территории ОЭЗ в Петербурге действует особый режим налогообложения. В частности, налог на прибыль составляет всего 13,5%, тогда как по РФ этот показатель 20%. Резиденты также полностью освобождены от налога на имущество, на землю и транспортного налога. «В Петербурге на условиях ОЭЗ строятся два промышленных участка – «Нойдорф» в Стрельне и «Новоорловская» в Выборгском районе. Финансирование строительства осуществляется за счет государственных средств – затраты поровну делят между собой федеральный и местный бюджеты, – сообщил Олег Мельников. – За счет средств бюджета Петербурга осуществляется строительство внешней инфраструктуры (реконструкции городских дорог и инженерных сооружений, строительство магистральных коммунальных сетей). За счет средств федерального бюджета – строительство обеспечивающей внутренней инфраструктуры (инженерные сети, дорожная инфраструктура, административно-деловая, таможенная зоны)».
На сегодняшний день резидентами технопарков ОЭЗ являются 36 компаний. Особенно активно приходят в ОЭЗ предприятия из фармацевтической отрасли. Также представлены сферы биотехнологии, телекоммуникации, микроэлектроника, приборостроение. Также в ходе конференции были проведены презентации ведущих индустриальных парков Санкт-Петербурга – «Горелово», «Марьино», «Тосно», «Мариенбург», «Дони Верово» и «Приневский», представители которых рассказали о деятельности технопарков.
Организатором конференции выступил журнал Commercial Real Estate North-West.
Разобраться в определениях
По мнению экспертов, на рынке еще остро ощущаются разночтения и путаница в определениях бизнес-инкубаторов, технопарков и индустриальных парков.
«На мой взгляд, понятие бизнес-инкубатор – это больше про бизнес, чем про недвижимость, – сказала Эвелина Павловская, вице-президент по консалтингу компании GVA Sawyer. – Все, что здесь связано с недвижимостью, ограничивается размерами помещений, которые выделяются для компаний. Бизнес-инкубаторы часто бывают составляющей частью технопарка. Поддержка и развитие бизнеса обеспечиваются с помощью управляющей компании. Успешность любого инкубатора определяется процентом выживших компаний, которые получили «путевку в жизнь». У разных компаний разный инкубационный период, он зависит от типа бизнеса. В среднем 33 месяца».
По словам госпожи Павловской, бизнес-инкубаторы делятся на 3 типа. Первые организованы венчурными бизнесами, чтобы лучше контролировать свои инвестиции, получать гарантированную отдачу. Второй тип бизнес-инкубаторов создается на базе вузов, научных центров, чтобы стимулировать наукоемкое производство. Третий вид инкубаторов создается администрациями различного рода, для того чтобы стимулировать малый бизнес в регионе.
«Арендные поступления бизнес-инкубаторов составляют 5-9% их доходов, – сообщила Эвелина Павловская. – Все остальное – это контракты на оказание сервисных услуг и другие виды доходов. Иногда управляющая компания участвует в бизнесе своих резидентов. Размер инкубатора может достигаться 10 тыс. кв. м (такой пример есть в КНР). В среднем в инкубаторе размещается одновременно 20-30 компаний».
В России под бизнес-инкубатором понимается объект не менее 650 кв. м, причем под малое предпринимательство должно быть отдано не мене 85% полезной площади. Есть также общее ограничение: одна компания должна заниматься не более 15% общей площади инкубатора.
«Наука, образование, производство и капитал – эти составляющие вместе образуют понятие технопарка. Технопарк предполагает совместное использование компаниями оснащенной производственной, экспериментальной, информационной, инфраструктурной базы. Смысл технопарка заключается в экономии на дополнительных издержках.
Считается, что первый российский технопарк был создан в Томске в 1990 году. Сейчас их насчитывается в России более 60, – подсчитала госпожа Павловская. – В русском определении технопарка очень часто понятие капитала опускается. Почему-то ожидается, что финансирование будет обязательно бюджетным».
Индустриальные парки ждет конкуренция
В 2010 году компания «Эрнст & Янг» провела исследование индустриальных парков европейской части России. Исследователи охватили 188 индустриальных парков. Тогда готовые площадки мог предложить 51 объект, 37 находились на стадии создания, еще 90 существовали только на бумаге. Согласно исследованию, площадь классического индустриального парка не превышала 1 тыс. га. Производственная составляющая должна занимать не менее 50% всех видов деятельности. Индустриальный парк должен находиться под управлением профессиональной компании, иметь общую транспортную и административную инфраструктуру и чаще всего располагается за пределами населенного пункта.
По словам Эвелины Павловской, в структуре индустриального парка под производство и логистическо-складскую деятельность отводится около 60-70% всей территории, 3-5% занимает общественно-деловая функция, 15% предназначено для инфраструктуры (дорожная сеть, объекты коммунальной инфраструктуры).
«В России в большинстве случаев образование индустриального парка начинается с появления крупного якорного арендатора, под которого формируется крупный земельный участок, который потом развивается в индустриальный парк, – отметила Эвелина Павловская. – Строительство осуществляется очередями по мере заполнения.
Первая очередь составляет примерно 35-40% от общей площади индустриального парка.
Большинство объектов расположено от федеральной трассы на расстоянии 2-5 км. Почти у всех парков железная дорога проходит по границе участка. Несмотря потребность в квалифицированных кадрах, примеров создания жилья на территории или вблизи индустриальных парков практически нет. Есть единичные примеры – «Нокиан Тайерс», Тульский индустриальный парк».
Интересная статистика складывается и в отношении инвестиций. Так, по данным компании GVA Sawyer, на практике соотношение бюджетных и частных инвестиций в индустриальный парк составляет 1 к 15-17: на рубль бюджетных вложений приходится 17 рублей частных инвестиций. Общий объем инвестиции в такой проект в среднем составляет 100 млн рублей на 1 га территории. «В Ленинградской области сейчас на разных стадиях реализации находится 20 индустриальных парков. Средняя площадь таких объектов – 1,6-2 тыс. га. Если предположить, что ежегодное поглощение площадей индустриальных парков в Ленинградской области 200-500 га, то конкуренция ожидается достаточно жесткая», – резюмировала госпожа Павловская.
Инкубирование не для всех
Один из ключевых инвестиционных объектов Петербурга – Первый городской бизнес-инкубатор (технопарк «Ингрия») – уже функционирует и широко известен в бизнес-среде. На сегодняшний день приоритетным его видом деятельности является инкубирование. Связано это с тем, что масштабный проект технопарка еще не полностью воплощен в жизнь. Однако, по словам директора по развитию технопарка «Ингрия» Ивана Рындина, к моменту завершения строительства ситуация изменится. На сегодняшний день уже полностью закончена проектная стадия, и потенциальные клиенты и инвесторы имеют возможность оценить преимущества «Ингрии» – планируется строительство масштабного комплекса, который будет включать в себя офисные здания, DATA-центр, гостиницы, автостоянки и жилые дома для сотрудников.
Планируется, что общая площадь объектов технопарка составит 320 тыс. кв. м, общая площадь застройки – 450 тыс. кв. м. Объем государственного финансирования – 10 млрд рублей, частных инвестиций – 20 млрд рублей. Окончание строительства запланировано на 2015 год.
По мнению экспертов, западные концепции развития технопарков плохо приживаются на российском рынке. «Идея технопарков родилась и развивалась на Западе. Как показал опыт нашей компании, переносить ее на российский рынок без значительных образований нельзя. Мы адаптировали идею под современные реалии рынка: в частности, отказались от инкубирования стартапов. Когда открывался Technopolis в Петербурге, мы изначально не планировали инвестировать. С этими функциями выступает Первый городской бизнес-инкубатор, которому мы продали все технологии инкубирования. Они выращивают – мы развиваем», – отметил Питер Коучмен, генеральный директор компании Technopolis.
Концепция и специализация
Дмитрий Санатов, руководитель проектного направления фонда «Центр стратегических разработок «Северо-Запад» в своем докладе отметил две тенденции развития индустриальных парков в России. «В ближайшее время будет разработана классификация индустриальных парков, которая даст толчок развитию этого сегмента таким же образом, как в свое время классификация бизнес-центров, – сказал Дмитрий Санатов. – Другая тенденция – появление индустриальных парков, специализированных под конкретные отрасли. Сейчас проектируется индустриальный парк по химической промышленности в Орловской области, есть задумки по созданию технопарков по производству бытовой техники. Мы видим, в каком направлении движутся компании по производству автокомпонентов. Они не случайно резервируют и приобретают участки большей площади, чем требуется для основного сборочного производства. В 2000-х годах сформировалась тенденция по формированию так называемых модульных консорциумов, когда предприятие «собирает» вокруг себя производителей второго уровня, сборщиков и поставщиков компонентов. Возможно, к этому скоро придет и «Ниссан», у которого, как мы знаем, остановилась поставка компонентов из-за последних печальных событий в Японии».
В особой зоне
Помимо высокотехнологичных технопарков в нашем городе предоставляются особые условия для функционирования бизнеса – так называемые особые экономические зоны. «ОЭЗ – федеральный проект, который охватывает всю Россию, – рассказал Олег Мельников, руководитель филиала УК «Особые экономические зоны в Санкт-Петербурге». – Предприятиям, функционирующим в рамках особой экономической зоны, предоставляются льготы при налогообложении. Экономические зоны в России делятся на 4 вида – промышленно-производственные (Самарская область, Татарстан, Свердловская область, Липецк), туристско-рекреационные (Калининград, Алтайский край, Бурятия и др.), портовые (Ульяновск, Мурманск, Хабаровский край), а также технико-внедренческие, в которые наряду с Петербургом входит еще Москва и Московская область. Вхождение в ОЭЗ дает предприятию существенные возможности роста и развития – для компаний-резидентов существуют льготные процентные ставки, свободная таможенная зона, а также возможность выкупа земельных участков по окончании строительства. При таком подходе появляется возможность сократить издержки инвестора на 30%».
На территории ОЭЗ в Петербурге действует особый режим налогообложения. В частности, налог на прибыль составляет всего 13,5%, тогда как по РФ этот показатель 20%. Резиденты также полностью освобождены от налога на имущество, на землю и транспортного налога. «В Петербурге на условиях ОЭЗ строятся два промышленных участка – «Нойдорф» в Стрельне и «Новоорловская» в Выборгском районе. Финансирование строительства осуществляется за счет государственных средств – затраты поровну делят между собой федеральный и местный бюджеты, – сообщил Олег Мельников. – За счет средств бюджета Петербурга осуществляется строительство внешней инфраструктуры (реконструкции городских дорог и инженерных сооружений, строительство магистральных коммунальных сетей). За счет средств федерального бюджета – строительство обеспечивающей внутренней инфраструктуры (инженерные сети, дорожная инфраструктура, административно-деловая, таможенная зоны)».
На сегодняшний день резидентами технопарков ОЭЗ являются 36 компаний. Особенно активно приходят в ОЭЗ предприятия из фармацевтической отрасли. Также представлены сферы биотехнологии, телекоммуникации, микроэлектроника, приборостроение. Также в ходе конференции были проведены презентации ведущих индустриальных парков Санкт-Петербурга – «Горелово», «Марьино», «Тосно», «Мариенбург», «Дони Верово» и «Приневский», представители которых рассказали о деятельности технопарков.
рубрика:
Коммерческая недвижимость
автор:
Дарья Литвинова
