Дефицит покупателей, а не новостроек

В рамках юбилейной выставки-семинара «Жилищный проект» прошел пресс-клуб «Итоги развития рынка недвижимости и строительства Санкт-Петербурга в I полугодии», организованный Санкт-Петербургской палатой недвижимости и газетой «Строительный Еженедельник. Ленинградская область».

Пресс-клуб собрал ведущих экспертов рынка недвижимости Петербурга: на мероприятие пришли руководители агентств недвижимости, застройщики, представители банков и страховых компаний, представители регионов. Участники пресс-клуба констатировали: объемы ввода жилья в Петербурге вышли на докризисные показатели. И тем не менее ключевую роль продолжает играть покупатель.

Предложение растет, но не сделки

Характерная черта сегодняшнего рынка недвижимости Петербурга – это большой объем предложений. Так, по словам экспертов группы компаний «Бюллетень недвижимости», издание «Бюллетень недвижимости» от 23 мая 2011 года содержало рекордное количество предложений – 41 тыс. объектов. А в июньском справочнике «БСН – Новая недвижимость» собрана информация о 308 домах на первичном рынке.
Неудивительно, что на таком рынке сроки экспозиции объектов увеличиваются. Сегодня между подачей рекламного объявления на портал «БН.ру» или в печатный «Бюллетень недвижимости» до начала сделки в среднем проходит от 4 до 6 недель. Надо сказать, что это лучший из возможных показателей сегодняшнего рынка.
Несмотря на рост предложений в листингах, такого же резкого увеличения реальных сделок не наблюдается. Активизация наблюдается, пожалуй, лишь в сегменте ликвидного жилья – 1-комнатных и недорогих 2-комнатных квартир, а также земельных участков стоимостью до 1,5 млн рублей. На рынке аренды наибольший спрос отмечается на комнаты.

Из центра на периферию

Строительная отрасль Санкт-Петербурга планомерно выходит из кризиса. На сегодняшний день в продажу выведено 2-2,5 млн кв. м жилья. Около 5 млн кв. м находится в состоянии строительства. По словам председателя правления Северо-Западной палаты недвижимости Павла Созинова, эти показатели соответствуют докризисным объемам. По данным эксперта, в настоящее время на территории Петербурга возводят и продают жилье порядка 100 застройщиков. «В отличие от других городов России в Петербурге предложение более дифференцированно – отсутствует монополизация строительной отрасли. Например, в Екатеринбурге строительство ведут только 30-40 застройщиков, и первая пятерка лидеров удерживает 25-30% рынка жилья. То есть у них монополизация выше, чем в Санкт-Петербурге.
В Северной столице основной объем предложения строящегося жилья смещается на периферию, где сосредоточены крупные проекты комплексной застройки. Ожидается, что к 2015 году 2/3 всего объема жилья будет строиться в рамках проектов комплексного освоения территорий», – прогнозирует Павел Созинов.
Павел Созинов считает это возможной причиной серьезных проблем для города в будущем. «Город развивается экстенсивно. При этом у нас сложная транспортная ситуация, северные и южные районы значительно удалены друг от друга, КАД и выезды из города перегружены. Программа вывода предприятий из зоны исторического центра в значительной мере пробуксовывает. При этом практически вся деловая активность локализуется в историческом центре», – считает эксперт.

«Вторичка» понятнее

Как утверждают эксперты, большинство покупателей по-прежнему предпочитают приобретать жилье на вторичном рынке. «Спрос на первичном и вторичном рынке недвижимости Петербурга находится в соотношении 30 к 70% соответственно. Одна причина этого – локальность: если на центральных улицах ничего не строится, а жить тут хочется, то приходится рассматривать «вторичку». Вторая – растянутость получения товара на первичном рынке во времени и невозможность оценить сейчас его свойства. Не все готовы ждать жилье, жить где-то надо сегодня. На вторичном рынке в основном предпочитают покупать квартиру в пределах 3 млн рублей, а на «первичке» – в пределах 2,5 млн рублей», – рассказал президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости Дмитрий Щегельский.
Он также отметил, что сегодня на рынке недвижимости города проглядывает одна тенденция – это стабильность. «Наблюдается стабильное затишье как на первичном, так и на вторичном рынке. Все достаточно плавно. Основной спрос находится на класс «эконом», – рассказал он.
Дмитрий Груздев, заместитель исполнительного директора Союза строительных организаций и объединений, участвовавший в пресс-клубе, также отметил стабильность рынка и планомерное увеличение объемов ввода объектов.

Регионы активизируются

Александр Петухов, генеральный директор Пермского торгового дома недвижимости, рассказал о ситуации на рынке недвижимости Перми. По его словам, ситуация схожа с тем, что происходит в Петербурге.
«В I и II кварталах текущего года мы наблюдали увеличение роста предложения. Два года назад мы испытали сжатие рынка на 40-50%. Сейчас предложение восстанавливается, причем наиболее быстрыми темпами на вторичном рынке.
По сравнению с Петербургом рынок «первички» в Перми гораздо скромнее.
В лучшие годы объем предложения составлял около 380 тыс кв. м в год.
На сегодняшний день рынок «первички» демонстрирует динамику к увеличению стоимости. Основных игроков на рынке новостроек Перми немного – всего 10 компаний, причем одна из них («Камская долина») занимает около 40% рынка», – рассказал Александр Петухов.
Тем не менее, по наблюдению пермского эксперта, цены за прошлый год в регионе выросли в пределах 2%. «Это пока только колебания, а не рост», – считает он.
Генеральный директор агентства недвижимости «Вариант», специализирующегося на межрегиональных сделках, Ольга Карпова рассказала, что в последнее время количество сделок с использованием жилищных сертификатов сокращается, потому как сказывается разница в ценах на квадратный метр. «В сертификате указано около 30 тыс. рублей за «квадрат», а рыночная стоимость намного выше, – поясняет Ольга Карпова. – Но при этом увеличивается число сделок с привлечением ипотечных кредитов. Кредит берется в регионе, а жилье покупают в Петербурге. Таких сделок примерно 40% от общего количества. И с начала текущего года их число увеличилось на 20%. Уверена, количество региональных сделок будет только расти».

Дефицит покупателей

По словам генерального директора ООО «КапСтрой» Закира Муратова, в последнее время значительно возросло число покупателей, которые приобретают жилье в инвестиционных целях. «Стоимость однокомнатной квартиры на стадии котлована составляет порядка 50 тыс. рублей за квадратный метр. За два года ее цена вырастает на 30%. Таким образом, ежегодная доходность вложений в строящееся жилье превышает ставки по банковским депозитам в два раза», – рассказал Закир Муратов.
Более того, по словам господина Муратова, на первичном рынке недвижимости Петербурга наблюдается дефицит покупателей: кредиты на покупку жилья по-прежнему дорогие, а строители вынуждены продавать недвижимость чуть ли не по себестоимости. «Цена для покупателей остается решающим фактором», – считает Закир Муратов.
Однако дефицита новостроек в ближайшее время не ожидается. По прогнозам ведущего аналитика «НДВ СПб» (филиал «НДВ-Недвижимость») Марины Осадчей, самыми востребованными продуктами, как всегда, являются однокомнатные квартиры и студии.
«С начала года стоимость жилья на первичном рынке увеличилась примерно на 3%. На вторичном рост составил в пределах 1%. К концу года мы прогнозируем увеличение цены на 8-10%. За последние месяцы спрос достиг докризисного уровня, хотя предложение по-прежнему превышает спрос», – рассказала Марина Осадчая. – По нашим данным, в год в городе продается 1,5 млн кв. м. В эксплуатацию сдается порядка 2,6 млн кв. м. Еще около 4,4 млн кв. м находятся на стадии строительства. При этом отмечу, что дефицит качественных новостроек в хороших районах остается. Например, около метро, в обжитых районах вдоль проспектов строятся единицы проектов».
«Мы ощущаем волну интереса покупателей, – сообщила Елена Шешулина, начальник отдела маркетинга компании «Старт Девелопмент». – Мы начинали с продаж по 5-10 сделок в месяц, сейчас этот показатель увеличился. Тем не менее проблема финансовой состоятельности покупателей очень весома. Наша компания ведет гибкую ценовую политику. Мы предлагаем скидки и рассрочки, ведем переговоры с банками по совместным ипотечным программам, в том числе и в отношении загородного жилья».
Евгения Аллейнова, специалист по связям с общественностью ГК «ЦДС», сообщила, что за последние полгода в компании увеличилось количество продаж двухкомнатных квартир на 20%. «Мы считаем это результатом качественного и целенаправленного продвижения проектов ГК «ЦДС» на рынке, – рассказала Евгения Аллейнова. – На данный момент покупательский спрос на наши объекты практически достиг докризисного уровня».
Елена Бутенко, менеджер по связям с общественностью инвестиционно-строительной корпорации «Мегалит», также уверена, что дефицита новостроек в ближайшее время ожидать не приходится. «Проекты комплексного освоения территорий, стартовавшие в последнее время, без сомнения, удовлетворят существующий спрос. Но речь, как известно, в основном идет о пригородах. Существует серьезная проблема дефицита пятен под застройку в городской черте, такие объекты будут пользоваться дефицитом».
Госпожа Бутенко отметила еще одну тенденцию на рынке новостроек: в этом году впервые за последние 3-5 лет не случилось проседания активности покупательского спроса в мае. «Традиционно май считается на рынке недвижимости месяцем низкой активности. Однако в этом году спрос продолжил расти темпами предыдущих месяцев», – сообщила Елена Бутенко.
Светлана Денисова, начальник отдела продаж «БФА-Девелопмент», отметила активизацию ипотечного кредитования на рынке. «Мы открыли продажи на объекте в Приморском районе в марте текущего года. За три месяца реализовано около 60 квартир. С середины апреля мы работаем с банком ВТБ 24 по ипотечной программе. Ипотека – это очень мощный инструмент для нас, – сказала Светлана Денисова. – На сегодняшний день около 40% сделок проходит с привлечением ипотечных кредитов. Считаю, что это только начало. Мы работаем в эконом-классе – тут поддержка банка очень важна».

Аренду «осадили» черные маклеры

Михаил Караулов, генеральный директор агентства недвижимости «Единство-недвижимость» посетовал на усиление на рынке аренды жилья конкуренции между агентствами и частными посредниками. «Это проблема не только рынка аренды, но и всего риэлторского сообщества. Рынок аренды – самый нецивилизованный и незащищенный. Часто бывает так: договор между нанимателем и арендодателем подписан, деньги уплачены, а агент остается как бы ни при чем. Эта тенденция усилилась в последнее время, отделы аренды в агентствах стали менее доходными».

Первые этажи ждут покупателей

Состояние рынка коммерческой недвижимости в городе охарактеризовала Анастасия Казанская, генеральный директор агентства недвижимости «АмирА-Н».
«Рынок коммерческой недвижимости крайне неоднороден, – заметила она. – Оживление в основном касается сферы, связанной с обслуживанием населения, – это общепит, аптеки, салоны красоты, небольшие магазины, развивающие центры для детей. При этом офисный сегмент восстанавливается очень медленно. До кризиса он был перенасыщен площадями, в кризис многие компании сократили площади занимаемых помещений или вообще ушли с рынка. Среди владельцев бизнес-центров и управляющих компаний началась борьба за арендатора – они стали оплачивать агентствам подбор арендаторов, предлагать переезд за счет арендодателя и т. п.».
По мнению Анастасии Казанской, теперь офисы больше востребованы в связке со складами или производственными помещениями. «Клиенты ищут площади для производства и небольшой офис при нем, – сообщила госпожа Казанская. – Ищут небольшие помещения в новых кварталах, строящихся домах, где меньше проблем с переводом в нежилой фонд, инфраструктурой, энергетикой и т. д. При этом значительно просел сегмент расселения первых этажей под коммерцию в центре города. Сейчас у нас есть очень интересные предложения рядом с метро, в центральных районах города. Объекты стоят в листингах более полугода. Люди не хотят покупать непереведенное жилое помещение и вкладываться в ремонт».

Ипотека и страхование расцветают

Ипотека – это неотъемлемая часть рынка недвижимости, считает Татьяна Хоботова, начальник отдела ипотечного кредитования центра ипотечного кредитования ВТБ 24, и уверена, что очень скоро ипотека восстановит свои докризисные показатели.
«Банки стремятся сейчас выходить на рынок не только вторичного жилья, но и новостроек. В этом отношении активную позицию занял банк ВТБ 24. Мы предоставляем кредиты всем застройщикам, которые работают и не замораживают свои стройки. У нас аккредитовано более 50 застройщиков, около 160 объектов. Это более половины застройщиков города, – сообщила госпожа Хоботова. – Требования к застройщикам становятся мягче. Так, снижены требования к степени готовности дома при кредитовании без дополнительного обеспечения. По домам, где заключаются договоры по 214-ФЗ, для некоторых застройщиков степень готовности объекта может быть снижена до 20%. Для всех застройщиков это правило действует при условии 40%-й готовности дома.
К самим заемщикам также изменились требования. На одну и ту же заработную плату можно взять кредит больший, чем пару месяцев назад. Мы также можем выдать кредит только по заполненной анкете и паспорту без подтверждения доходов, но при двух условиях. Первоначальный взнос должен составлять не менее 50%, причем деньги должны быть размещены на вклад в банке. Интерес к этому продукту достаточно большой».
Елена Пушкарева, начальник отдела страхования ответственности страховой группы «СОГАЗ», рассказала о возрастающем интересе к страхованию рынка недвижимости. «Наблюдается оживление после кризиса. Это связано с тем, что размораживаются объекты, начинается строительство объектов, совершенствуется законодательство в этой области, – считает Елена Пушкарева. – У страховщиков сейчас разработана большая линейка продуктов, которая могла бы быть интересна как риэлторам и строителям, так и их клиентам. В первую очередь это договор страхования ответственности строителей перед третьими лицами, а также страхование ответственности риэлтора».
По мнению Елены Пушкаревой, несмотря на то что закон о риэлторской деятельности, предполагающий введение механизма саморегулирования, который, в свою очередь, предполагает страхование ответственности компаний за причинение вреда потребителям риэлторских услуг, находится еще только на стадии обсуждения, «добровольное страхование этого вида деятельности и сейчас является гарантом безопасности как для риэлтора, так и для его клиента. Мы готовы разрабатывать новые продукты, чтобы рынок риэлтора стал более цивилизованным», – заявила Елена Пушкарева.