Город с областной судьбой
27.06.2011
Начавшееся создание Московского федерального округа неизбежно ставит вопрос по объединению еще двух субъектов: Петербурга и Ленинградской области. Оставив политику, «Строительный Еженедельник» попытался разобраться, к чему это объединение приведет на рынке строящегося жилья.
Выход застройщиков за пределы территориальных границ Петербурга – тенденция рынка, уверены застройщики. В городе осталось не так много участков, пригодных под масштабное строительство.
Пока дешевле
Если под «пограничным» жильем понимается жилье в новостройках в ближайших к Петербургу районах Ленобласти с развитой инфраструктурой, то цена отличается от цены «квадрата» в спальных районах города на 10-15%, говорят эксперты. «Сейчас цены на приграничное жилье на процентов 15 ниже, чем в городе, главным образом за счет факторов транспортной доступности и прописки», – считает генеральный директор ЗАО «Ойкумена» Лев Гниденко. «На сегодняшний день средняя стоимость квадратного метра составляет 50-55 тыс. рублей», – подсчитала Ксения Морковкина, директор по развитию ЗАО «Строительная компания «Темп».
Клиенты выбирают квартиру в области чаще всего по экономическим показателям: это и разумная цена метра, нет инвесторских сделок и т. п. «Это альтернатива городскому жилью. Основная масса людей, проживающих в пригородах, работают в городе», – полагает Светлана Денисова, начальник отдела продаж «БФА-девелопмент».
По мнению частников рынка, спрос на приграничные объекты в ближайшем будущем будет увеличиваться в связи с тем, что в городе становится все меньше предложений на первичном рынке жилья. «По нашему опыту, определенная доля покупателей сегодня не готова покупать квартиры в таких проектах только потому, что это сулит областную прописку. Если же вопрос прописки будет снят, часть спроса при прочих равных может перетечь на вновь включенные в городскую черту проекты и вызвать некоторый рост цен – правда, незначительный – в пределах 10%», – говорит генеральный директор ООО «Центр развития проектов «Петербургская недвижимость» Олег Пашин.
С другой стороны, эксперты уверены: если будет развиваться такая программа, как реновация «хрущевок», то для люди будут стремиться приобретать жилье в районе с развитой инфраструктурой.
Будущее наступает
Уже сейчас приграничная зона активно развивается. К подобным проектам можно отнести ЖК «Дудергофская линия» (инвестиционная компания «Новый Петербург»), который уже присоединен к городу, ЖК «Семь столиц» (SetlCity), ЖК «Капитал» («Строительный трест»), ЖК «Новый Оккервиль» («Отделстрой»). Активно ведется строительство у метро «Девяткино». Группа ЦДС активно застраивает северную границу – Мурино (ЖК «Новое Мурино»), Бугры.
«Однозначно, массовая застройка приграничных районов – планы самого ближайшего будущего. Уже сейчас все направления в радиусе 10-15 км от города, где есть инфраструктура (на юге – направление по Московскому шоссе и Гатчинский район, на севере – Выборгское и Приморское направления, на Востоке – Мурманское), находятся либо в стадии разработки, либо непосредственной реализации проектов КОТ», – отмечает Александр Лелин, генеральный директор «Ленстройтреста». С ним согласен и Лев Гниденко. «При расширении границ города таких проектов станет больше, так как на окраинах остались места под застройку. Спрос на данные проекты также возрастет, потому что появится прописка, и вполне вероятно, что будет решен вопрос транспортной доступности, так как дороги будет строить уже только один субъект Федерации с одним бюджетом. То есть исчезнет так называемая проблема горлышка бутылки, когда поток транспорта из города упирается за его пределами с многорядного шоссе в дороги худшего качества и меньшей пропускной способности», – уверен он.
В ближайшие годы стоит ожидать появления новых проектов застройки: так, например, на днях был анонсирован проект «мини-города» в пос. Агалатово в 20 км от Петербурга. «Цены на жилье – а мы здесь говорим о массовом жилье в сегменте «эконом» – будут зависеть от удаленности от границ города: чем дальше, тем цена будет ниже. Однако это лишь общая закономерность. В конечном счете цена же будет формироваться рынком, то есть спросом. Также определенное влияние на цену будут оказывать индивидуальные особенности проекта», – говорит Александр Лелин.
Плюсы и минусы застройки
На данном этапе, когда объединение еще не состоялось, с точки зрения застройщика строительство проще осуществлять в Ленобласти, уверены участники рынка. «Здесь действуют упрощенные регламенты прохождения согласований, как правило, меньше проблем с подключением к сетям. Все это позволяет строить быстрее и делает проект более экономически выгодным. Минусы реализации проектов жилой застройки в области в основном относятся к области продаж: если в развитых пригородах, таких как Гатчина, Всеволожск, продажи идут активно за счет наличия там местного рынка покупателя, то стимулирование продаж «в чистом поле», где в качестве основных покупателей предполагаются жители Петербурга, требует гораздо больших усилий и затрат на продвижение», – считает Александр Лелин. С ним согласна и Ксения Морковкина. «Основным преимуществом Ленобласти является более низкая по сравнению с городом стоимость земли. Среди минусов – плохое состояние дорог (порой их вовсе нет), отсутствие инженерных коммуникаций, социальной инфраструктуры и общей благоустроенности. Конечно, застройщики позиционируют близость своих проектов к таким гигантам, как «Мега» или Real. Однако магазины шаговой доступности, школы, детские сады, больницы и поликлиники необходимы покупателю в первую очередь», – уточняет она. «В настоящее время минусом строительства в Ленобласти является прописка, неразвитая инфраструктура, проблемы с транспортной доступностью. Главный плюс – это экология», – считает директор департамента новостроек АН «Бекар» Ольга Литвиченко.
В целом, как говорят участники рынка, это естественный эволюционный процесс, вызванный дефицитом земли в пределах города. Поэтому и расширение городских границ будет естественной мерой, отвечающей реалиям рынка. К тому же все такие проекты хотя и строятся на территории области, завязаны на городскую инфраструктуру – инженерную, транспортную, социальную. Поэтому объединение только поможет снять ряд неопределенностей в вопросах той же инженерной подготовки территорий. «Сейчас при реализации подобных «пограничных» проектов застройщики сталкиваются с многочисленными проблемами, в первую очередь с обеспечением объектов электричеством, газом, водой. Городские организации не готовы работать в области, а для областных это слишком большая нагрузка, ведь сети приходится тянуть фактически до границы с Петербургом», – уверен Беслан Берсиров, заместитель генерального директора ЗАО «Строительный трест».
Эксперты считают, что для начала неплохо было бы, если бы между городскими и областными структурами состоялось соглашение, меморандум о сотрудничестве. «Это будет выгодно обеим сторонам, ведь строительные компании готовы развивать пустующие территории и помочь решить жилищный вопрос как петербуржцам, так и жителям Ленобласти», – заявляет господин Берсиров.
Выход застройщиков за пределы территориальных границ Петербурга – тенденция рынка, уверены застройщики. В городе осталось не так много участков, пригодных под масштабное строительство.
Пока дешевле
Если под «пограничным» жильем понимается жилье в новостройках в ближайших к Петербургу районах Ленобласти с развитой инфраструктурой, то цена отличается от цены «квадрата» в спальных районах города на 10-15%, говорят эксперты. «Сейчас цены на приграничное жилье на процентов 15 ниже, чем в городе, главным образом за счет факторов транспортной доступности и прописки», – считает генеральный директор ЗАО «Ойкумена» Лев Гниденко. «На сегодняшний день средняя стоимость квадратного метра составляет 50-55 тыс. рублей», – подсчитала Ксения Морковкина, директор по развитию ЗАО «Строительная компания «Темп».
Клиенты выбирают квартиру в области чаще всего по экономическим показателям: это и разумная цена метра, нет инвесторских сделок и т. п. «Это альтернатива городскому жилью. Основная масса людей, проживающих в пригородах, работают в городе», – полагает Светлана Денисова, начальник отдела продаж «БФА-девелопмент».
По мнению частников рынка, спрос на приграничные объекты в ближайшем будущем будет увеличиваться в связи с тем, что в городе становится все меньше предложений на первичном рынке жилья. «По нашему опыту, определенная доля покупателей сегодня не готова покупать квартиры в таких проектах только потому, что это сулит областную прописку. Если же вопрос прописки будет снят, часть спроса при прочих равных может перетечь на вновь включенные в городскую черту проекты и вызвать некоторый рост цен – правда, незначительный – в пределах 10%», – говорит генеральный директор ООО «Центр развития проектов «Петербургская недвижимость» Олег Пашин.
С другой стороны, эксперты уверены: если будет развиваться такая программа, как реновация «хрущевок», то для люди будут стремиться приобретать жилье в районе с развитой инфраструктурой.
Будущее наступает
Уже сейчас приграничная зона активно развивается. К подобным проектам можно отнести ЖК «Дудергофская линия» (инвестиционная компания «Новый Петербург»), который уже присоединен к городу, ЖК «Семь столиц» (SetlCity), ЖК «Капитал» («Строительный трест»), ЖК «Новый Оккервиль» («Отделстрой»). Активно ведется строительство у метро «Девяткино». Группа ЦДС активно застраивает северную границу – Мурино (ЖК «Новое Мурино»), Бугры.
«Однозначно, массовая застройка приграничных районов – планы самого ближайшего будущего. Уже сейчас все направления в радиусе 10-15 км от города, где есть инфраструктура (на юге – направление по Московскому шоссе и Гатчинский район, на севере – Выборгское и Приморское направления, на Востоке – Мурманское), находятся либо в стадии разработки, либо непосредственной реализации проектов КОТ», – отмечает Александр Лелин, генеральный директор «Ленстройтреста». С ним согласен и Лев Гниденко. «При расширении границ города таких проектов станет больше, так как на окраинах остались места под застройку. Спрос на данные проекты также возрастет, потому что появится прописка, и вполне вероятно, что будет решен вопрос транспортной доступности, так как дороги будет строить уже только один субъект Федерации с одним бюджетом. То есть исчезнет так называемая проблема горлышка бутылки, когда поток транспорта из города упирается за его пределами с многорядного шоссе в дороги худшего качества и меньшей пропускной способности», – уверен он.
В ближайшие годы стоит ожидать появления новых проектов застройки: так, например, на днях был анонсирован проект «мини-города» в пос. Агалатово в 20 км от Петербурга. «Цены на жилье – а мы здесь говорим о массовом жилье в сегменте «эконом» – будут зависеть от удаленности от границ города: чем дальше, тем цена будет ниже. Однако это лишь общая закономерность. В конечном счете цена же будет формироваться рынком, то есть спросом. Также определенное влияние на цену будут оказывать индивидуальные особенности проекта», – говорит Александр Лелин.
Плюсы и минусы застройки
На данном этапе, когда объединение еще не состоялось, с точки зрения застройщика строительство проще осуществлять в Ленобласти, уверены участники рынка. «Здесь действуют упрощенные регламенты прохождения согласований, как правило, меньше проблем с подключением к сетям. Все это позволяет строить быстрее и делает проект более экономически выгодным. Минусы реализации проектов жилой застройки в области в основном относятся к области продаж: если в развитых пригородах, таких как Гатчина, Всеволожск, продажи идут активно за счет наличия там местного рынка покупателя, то стимулирование продаж «в чистом поле», где в качестве основных покупателей предполагаются жители Петербурга, требует гораздо больших усилий и затрат на продвижение», – считает Александр Лелин. С ним согласна и Ксения Морковкина. «Основным преимуществом Ленобласти является более низкая по сравнению с городом стоимость земли. Среди минусов – плохое состояние дорог (порой их вовсе нет), отсутствие инженерных коммуникаций, социальной инфраструктуры и общей благоустроенности. Конечно, застройщики позиционируют близость своих проектов к таким гигантам, как «Мега» или Real. Однако магазины шаговой доступности, школы, детские сады, больницы и поликлиники необходимы покупателю в первую очередь», – уточняет она. «В настоящее время минусом строительства в Ленобласти является прописка, неразвитая инфраструктура, проблемы с транспортной доступностью. Главный плюс – это экология», – считает директор департамента новостроек АН «Бекар» Ольга Литвиченко.
В целом, как говорят участники рынка, это естественный эволюционный процесс, вызванный дефицитом земли в пределах города. Поэтому и расширение городских границ будет естественной мерой, отвечающей реалиям рынка. К тому же все такие проекты хотя и строятся на территории области, завязаны на городскую инфраструктуру – инженерную, транспортную, социальную. Поэтому объединение только поможет снять ряд неопределенностей в вопросах той же инженерной подготовки территорий. «Сейчас при реализации подобных «пограничных» проектов застройщики сталкиваются с многочисленными проблемами, в первую очередь с обеспечением объектов электричеством, газом, водой. Городские организации не готовы работать в области, а для областных это слишком большая нагрузка, ведь сети приходится тянуть фактически до границы с Петербургом», – уверен Беслан Берсиров, заместитель генерального директора ЗАО «Строительный трест».
Эксперты считают, что для начала неплохо было бы, если бы между городскими и областными структурами состоялось соглашение, меморандум о сотрудничестве. «Это будет выгодно обеим сторонам, ведь строительные компании готовы развивать пустующие территории и помочь решить жилищный вопрос как петербуржцам, так и жителям Ленобласти», – заявляет господин Берсиров.
рубрика:
Слияние
автор:
Николай Волков
