Арендаторы играют по-крупному

Участники рынка отмечают существенный рост интереса арендаторов к крупным блокам в офисных центрах. По некоторым прогнозам, уже в этом году может возникнуть дефицит помещений больших площадей в бизнес-центрах.

Современное техническое оснащение офиса приобретает все более важное значение для арендаторов. Компании-арендаторы все чаще отказываются от офисов, полностью устраивающих их по местоположению, площади и планировке, но не соответствующих их техническим требованиям.
«Энергосберегающие технологии, качественная разводка электрической, локальной сетки, современные системы пожаротушения, современные экономичные системы кондиционирования и вентиляции – это уже не просто дополнительные опции офисных центров, это показатель будущей эффективности бизнеса компании-арендатора», – говорит Александра Смирнова, руководитель отдела офисной недвижимости ASTERA  в альянсе с BNP Paribas Real Estate.
Неподвластны кризису

По размерам запрашиваемых в аренду площадей спрос сдвинулся в сторону постепенного укрупнения. «В I квартале стали появляться запросы на поиск офисных помещений площадью от 1 тыс. кв. м, но наиболее востребованными остаются офисы 100-200 кв. м.
Нижняя граница арендных ставок в бизнес-центрах класса В возросла до 700-750 рублей/кв. м/месяц, а верхняя граница ставок по некоторым объектам класса А перешла за 2 тыс. рублей/кв. м/месяц», – рассказала директор департамента брокериджа NAI Becar  в Санкт-Петербурге Наталия Черейская.
Впрочем, как говорят девелоперы, очень большие помещения востребованы всегда и кризис на них влияет мало. Эдуард Киямов, директор филиала ЗАО «Желдорипотека» в Петербурге, отмечает: «В начале 2011 года в среднем спрос был нацелен на помещения от 300 до 700 кв. м, у всех арендаторов четкий бюджет на площади стоимостью в 1200-1300 рублей за 1 кв. м независимо от класса офиса. Единственные дефицитные площади, на которые не повлиял никакой кризис, – это офисы в 7-10 кв. м, спрос на которые в силу своей специфичности будет всегда. Поэтому сегодня при проектировании новых офисных центров стараются учитывать тенденцию на небольшие площади, но с возможностью последующего объединения помещений на случай увеличения спроса на более крупные площади».
Одним из значимых событий 2011 года стало приобретение компанией «Гоголя, 23» бизнес-центра «Белые ночи», расположенного по адресу: Малая Морская ул., 23, лит. А. Компания «Гоголя, 23» являлась действующим арендатором бизнес-центра: договор аренды был заключен в 1995 году на 49 лет, при этом арендатор авансировал арендные платежи до конца срока аренды на сумму 2,6 млн USD. Общая площадь бизнес-центра составляет 6,6 тыс. кв. м, заполняемость – 100%, арендная ставка – 650 USD/кв. м в год. Стоимость лота на торгах составила 205 млн рублей, или ~31 тыс. рублей/кв. м, что является крайне низкой ценой для такого объекта. По оценкам специалистов компании ASTERA, при такой стоимости объект окупится в течение трех лет.
В то же время бизнес-центры, обладающие не столь удачным, как «Белые ночи», местоположением, с трудом находят себе покупателей и арендаторов. «В I квартале 2011 года стало известно о том, что бизнес-центр «Аэроплаза» (зона «Пулково-3») может перейти в собственность Сбербанка, кредитовавшего девелопера проекта. Собственник пытался продать офисный центр на протяжении последних двух лет по цене 55 млн USD (1700 USD/кв. м общей площади), однако покупателей не нашел. По оценке специалистов компании ASTERA, продажа подобных объектов в качестве бизнеса, как правило, возможна при условии их высокой заполняемости, либо, как в случае с БЦ «Аэроплаза», на выгодных условиях перекредитования», – рассказала Александра Смирнова, руководитель отдела офисной недвижимости ASTERA  в альянсе с BNP Paribas Real Estate.

Районные перепады

Татьяна Яблокова, руководитель направления консалтинга компании Praktis CB, рассказала, что меньше всего свободных площадей наблюдается в кластерах «Коломна», «Обводный канал», «Золотой треугольник», «Петроградская сторона» и «Центр-2». «В формирующемся кластере «Коломна» наименьший объем предложения по сравнению с прочими кластерами – все 12,7 тыс. кв. м арендопригодных офисных помещений, что обеспечивает им высокую заполняемость и позволяет держать уровень арендных ставок чуть выше среднегородского. Уровень арендных ставок мог бы быть сопоставим со стоимостью аренды в «Золотом треугольнике», если бы не депрессивное окружение западной части кластера и худшая доступность на общественном транспорте. Большой стимул к развитию кластера даст реализация инвестиционного проекта компании Ruric и проектов реконструкции Никольских рядов и Новой Голландии, а также улучшение транспортной взаимосвязи с Васильевским островом и сети метрополитена. Офисы в кластере «Обводный канал» популярны у компаний, деятельность которых связана с деятельностью порта. Объем предложения здесь также сравнительно невысок, и уровень ставок выше среднегородского. У кластера большой потенциал преимущественно за счет строительства ЗСД. Формирующийся кластер «Центр-2» пока представлен небольшими бизнес-центрами общей арендопригодной площадью 23 тыс. кв. м. Уровень ставок выше городского только в объектах, расположенных рядом со Смольным. Однако объем заявленных проектов превышает 300 тыс. кв. м (больше существующего предложения более чем в 12 раз), что несомненно повлияет и на уровень ставок, и на уровень вакантных площадей, и на появление сложностей с транспортной доступностью», – говорит госпожа Яблокова. 
Старейшие бизнес-центры расположены в самых популярных кластерах «Золотой треугольник» и «Петроградская сторона». Более десятилетия существует мнение, что если и открывать представительский офис – то именно здесь, даже не обращая внимания на сложности с парковкой и постоянные заторы на дорогах, а также ограничения на обеспечение электромощностями и более высокую стоимость аренды.