Оценка инвестиционной привлекательности районов Санкт-Петербурга. Василеостровский
26.01.2003
Василеостровский район принадлежит к четырем центральным районам города. Кроме него к ним относятся: Петроградский, Адмиралтейский и собственно Центральный районы. Район полностью расположен на одном острове – вряд ли можно рассматривать остров Декабристов и маленькие островки как нечто отдельное – и с другими частями города имеет только водные границы. Район ограничен Большой и Малой Невой, акваторией Финского залива. На схеме №1 показаны границы Василеостровского района. При создании схемы использовались данные официального сервера КС http://statedevelopment.spb.ru.
История создания района началась одновременно с закладкой Санкт-Петербурга. Участки на берегу Большой Невы и набережных предполагавшихся каналов (на месте современных линий) отводились самым состоятельным дворянам и монастырям с обязательством строить двухэтажные каменные дома по «образцовому» проекту. Но очень быстро стала очевидна утопичность проекта – прорытые каналы засыпали. Последующая перестройка в XVIII–XIX веках почти стерла с лица района внутриквартальные проезды. Как напоминание о тех временах остались только улица Репина и Днепровский переулок.
План, положенный в основу застройки восточной части района, определил его судьбу на долгие десятилетия. Однако еще большее влияние на тип застройки оказала специфика острова. При наводнениях, которые регулярно случаются в Петербурге, остров столь же регулярно затоплялся. Естественно, что «самые состоятельные дворяне и монастыри» избегали селиться на Васильевском острове.
Признание острова непригодным для проживания привело к организации на его восточной оконечности делового центра. Постепенно на Васильевском сформировался целый комплекс административных зданий, включающий университет, здания Биржи, Двенадцати коллегий, Академии наук, Кунсткамеру, Горный институт, Академию художеств, Морской корпус и многие другие.
Таким образом, вся территория Стрелки вплоть до Съездовской линии стала нежилой, административной территорией. Вплоть до 6-й линии строились ломбарды, небольшие склады, лавки, обеспечивающие потребности деловой части. Параллельно с освоением восточной части Васильевского острова как промышленной зоны активно застраивалась его юго-западная часть и северо-восточная часть острова Декабристов. Эти зоны, сформировавшиеся за счет удобного расположения у водных магистралей, существуют и сегодня.
Следует обратить внимание на тот факт, что земля на Васильевском острове ценилась в дореволюционный период гораздо ниже, нежели в престижных тогда районах города: Дворцовой площади и Невского проспекта, Английской набережной и т.п. Жителями района стали весьма небогатые люди. Для этого строились недорогие доходные дома. К концу XX века большинство зданий старого фонда пришло в полную негодность и сейчас находится в аварийном состоянии. Несущественным исключением из общего правила являются, пожалуй, несколько купеческих особняков, расположенных на ближайших к Стрелке линиях.
Необходимо сделать уточнение, определяющее особый статус В.О. Здесь селились студенты и преподаватели университета, брокеры и чиновники, мелкие служащие, начинающие или так и не состоявшиеся художники и скульпторы. Переходя на более высокую социальную ступень, они незамедлительно перебирались на другую сторону Невы. Большинство же так и оставалось на В.О. и жило там из поколения в поколение. Нереализованная по прямому назначению творческая энергия вылилась в создание того, что сегодня можно назвать «репозиционированием» конкретной местности. Миф, кстати, ныне усиленно поддерживаемый определенными кругами, о Васильевском острове как о центре Петербурга во всех смыслах, «средоточии науки, культуры, искусства», месте, где живут истинные петербуржцы, оказался необыкновенно живуч.
Для петербуржцев Василеостровский район по инвестиционной привлекательности существенно отстает от Центрального и Петроградского, но, за счет экологического состояния, опережает Адмиралтейский. Явное отставание по спросу на жилье (даже по вторичному рынку) от Петроградского и Центрального районов объясняется закрытостью этой части города, которая, в свою очередь, объясняется низкими потребительскими качествами.
Социологические исследования, проводимые Отделом маркетинга СК «Строймонтаж» однозначно показывают, что В.О. практически не рассматривается жителями других районов города как место проживания. Как следствие, спрос в районе обеспечивается в основном резидентами (всего в районе живет 197,4 тыс. человек, то есть 4,19% от всего населения города – один из самых маленьких по числу жителей районов города) и иногородними, убежденными в том, что В.О. – это и есть лучшая часть Петербурга. Попытки привлечь покупателей из других районов бесперспективны – покупателей отпугивает обилие коммуналок, аварийный жилой фонд в исторической части и изолированность от внешнего мира в новостройках.
По данным регионального геоэкологического центра «Невскгеология», уровень загрязнения почв в центральной, восточной и южной частях В.О. колеблется от «опасного» до «чрезвычайно опасного». Наиболее загрязнены территории промышленных предприятий и, как это ни странно, Военной академии тыла и транспорта. Уровень загрязнения почв в наименее освоенной в промышленном отношении северо-западной части В.О. находится в пределах от «допустимого» до «умеренно опасного», что для нашего города вполне прилично. Уровень радиации большей части Василеостровского района (10–12 мкР/час) близок к естественным фоновым показателям Северо-Запада. Повышенный уровень излучения (12–16 мкР/час) наблюдается в районе улицы Кораблестроителей и районе между 8-й и 15-й линиями. В районе Шкиперского протока отмечены «точечные» источники радиоактивности до 30 мкР/час. Уровень загазованности воздуха – от 1 до 2 ПДК, причем обычные для острова шквальные ветры на него не влияют.
Наличие двух станций метро несколько уменьшает оторванность «островитян» от остального города, но наземный муниципальный транспорт ходит неважно. Основное транспортное сообщение наземным транспортом обеспечивается маршрутками, впрочем, как и везде в городе. Сами дороги находятся в состоянии постоянного ремонта, который слабо сказывается на их качестве. Транспортная сеть района работает на пределе, и резервов для ее развития немного. В настоящее время предпринимаются попытки вывести трамвай с некоторых улиц, но это вызывает негативную реакцию людей. Прокладка Западного скоростного диаметра вдоль залива, ориентировочно на намывных землях – далекая перспектива, которая затронет только самый край острова.
Транспортные проблемы района хорошо осознаются потенциальными инвесторами. В свое время в связи с неспособностью транспортной сети справиться с возросшим потоком провалился проект строительства офисно-делового центра в западной части В.О.
Все это приводит к тому, что динамика индекса цен на жилую недвижимость, как для первичного, так и для вторичного рынка, чуть ли не самая низкая в Петербурге. Характерен также ощутимый перекос между спросом и предложением. То, что экспонируется на продажу – не востребовано, а то, что востребовано, никто не продает. Сделок по району немного.
В соответствии с городской программой из центральных районов выводятся промышленные предприятия, поэтому инвестиции в новые промышленные объекты просто бессмысленны.
Согласно постановлению Правительства Санкт-Петербурга от 8 августа 2002 года №43, до 2010 года на территории Василеостровского района планируется построить до 700 тыс. кв. метров жилья. Практически весь объем планируется ввести за счет застройки западной части В.О.
В настоящее время для освоения потенциальным инвесторам администрация города может предложить следующие инвестиционные территории и объекты.
Инвестиционные территории:
– квартал 5 – инженерная подготовка, многофункциональная застройка;
– квартал 4А – инженерная подготовка, общественная многофункциональная застройка;
– квартал 4АIII, 3АIII – многофункциональная застройка;
– квартал 16 – развитие территории ВАО «ЛенЭкспо» и Круглого ковша.
Объекты инвестирования:
– квартал 35 (пересечение Наличной и Уральской улиц) – строительство многоэтажного 800-местного гаража;
– реконструкция кварталов, застроенных домами первых массовых жилых серий:
а) ограниченных Наличной улицей, улицами Беринга и Нахимова, а также Малым проспектом;
б) квартал 6 (переулок Каховского).
Список объектов приведен на основании данных, опубликованных на сайте ЕИСТ.
Сейчас в различной стадии развития находятся 113 инвестиционных проектов (из них 14 проектов финансируются за счет бюджетов различного уровня).
В это число вошли проекты, которые уже прошли ИТК, и по ним вышло распоряжение губернатора. На диаграмме представлена структура «инвестиционного портфеля» района.
В Василеостровском районе можно выделить следующие микрорайоны:
– стрелка В.О.;
– историческая жилая часть района;
– планировочный район между улицами Беринга и Нахимова;
– планировочный район Галерной гавани;
– западная часть В.О.;
– промышленная зона на юго-западе В.О.;
– промышленная зона на северо-востоке острова Декабристов.
Каждый микрорайон имеет свою специфику, поэтому перспективы инвестиционной деятельности в каждом микрорайоне целесообразно рассмотреть индивидуально.
Стрелка В.О.
Общая направленность развития – административный, нежилой микрорайон. На его территории расположены Военная академия тыла и транспорта, Государственный университет, клиника Отта, БАН, музеи и институты Академии наук.
Микрорайон входит в единую охранную зону исторического центра города и инвестиционная деятельность в нем жестко ограничена. Осуществляется в основном реставрационная деятельность, обычно на бюджетные средства. Администрация Петербурга пресекает любые попытки изменения градостроительной среды в этом микрорайоне, но так как часть учреждений, расположенных на Стрелке, имеют федеральное подчинение или являются собственниками своей земли, городу становится все труднее отстаивать целостность концепции сохранения исторического центра. Недавно в прессе сообщалось, что крупная строительная компания договорилась с собственниками о реконструкции и переоборудовании под жилье зданий, расположенных в районе Биржевого переулка. Концепция застройки и сроки реализации проекта пока неизвестны. Это первый и пока единственный случай вторжения инвесторов в рассматриваемый микрорайон.
Историческая жилая часть
Территориально микрорайон ограничен Университетской набережной и набережной Лейтенанта Шмидта, Съездовской линией, улицей Беринга и набережной реки Смоленки. Вся его центральная часть застроена домами старого фонда.
Общая направленность развития территории – жилая застройка. Однако надо отметить, что селившиеся на острове люди преследовали разные цели. Как следствие, кварталы вдоль 1-й – 6-й линий оказались заселенными сотрудниками Университета, служащими канцелярий и т.п.
В этих кварталах практически нет промышленных предприятий. Западнее селились люди, которые работали на прилегающих промышленных предприятиях. Напоминанием о тех временах являются такие промышленные предприятия, как заводы «Прибор», «Пневматика», «Октябрь» и другие, расположенные непосредственно в черте жилых кварталов.
Экологическое состояние микрорайона в целом можно охарактеризовать как удовлетворительное, однако инвестору надо очень внимательно относится к оценке экологического состояния участка. Так, в середине 90-х годов югославская строительная компания взялась реконструировать дом 27 по 2-й линии, но вскоре выяснилось, что объект загрязнен ртутью. Пришлось полностью разобрать здание, вывезти грунт и только после этого приступить к строительству. Затраты на него существенно выросли. Выросла и стоимость квартир.
Подавляющая часть микрорайона – труднорасселяемые коммуналки со всеми социальными проблемами, которые они создают. В начале 90-х годов здесь был возведен элитный комплекс «Альба», но потом интерес инвесторов к району упал. Создание пешеходной зоны на 6-й – 7-й линиях В.О. скорее повлияло на расселение коммунальных квартир вдоль этих линий, не затронув остальные кварталы. Здесь имеется все необходимое для комфортного проживания – магазины, ДДУ, школы.
Микрорайон имеет самое удобное транспортное сообщение с другими частями города: на его территории – станция метро и все четыре моста, которые соединяют Васильевский с «большой землей». Транспортная инфраструктура практически полностью сосредоточена вокруг станции метро «Василеостровская».
Однако общее состояние жилого фонда и социальное окружение не позволяют позиционировать его как элитный. Поэтому уровень цен на квартиры жилого фонда в основном невысок. Исключение могут составлять только квартиры с видом на Неву, Петропавловскую крепость, Зимний дворец. Цены на них колеблются от тысячи до полутора тысяч долларов за квадратный метр. На диаграммах №1 и №2 показана динамика средних цен на квартиры в домах старого фонда. Надо отметить, что однокомнатные квартиры встречаются по большей части только в капитально отремонтированных домах, так как до революции такие квартиры обычно были дворницкими.
Для построения графиков здесь и ниже были использованы статистические данные, полученные из «Бюллетеня Недвижимости» и обработанные стандартными статистическими методами. Из выборки были исключены квартиры на крайних этажах, квартиры со смежными комнатами и квартиры очень больших метражей. Обращаем внимание на то, что графики показывают общую динамику средних цен на квартиры определенного класса в рассматриваемом микрорайоне. На их основании можно делать прогноз дальнейшего развития цен, но отдельные предложения квартир могут существенно отличаться по цене от среднего уровня цен. Объясняется это наличием евроремонта, уникальным видом из окон, просто большими аппетитами собственников. Цены за последние полгода практически не выросли, и ожидать оживления с этой стороны не приходится.
Инвестиционная деятельность в микрорайоне в настоящее время складывается вокруг жилой застройки пустующих участков, которых немного. Однако новое строительство подразумевает уплотнение существующей застройки, что в условиях дефицита парков и просто детских площадок вызывает возражения жильцов близлежащих домов. Иногда, из-за нечеткой позиции городских властей относительно порядка согласования строительства жилья по схеме уплотнения существующей застройки, конфликты решаются в судебном порядке. Вынос промышленных предприятий с территории микрорайона можно только приветствовать, но, к сожалению, это связано с очень большими затратами, а низкая покупательская активность населения отпугивает инвесторов.
Еще больше запутывают картину и попытки инвесторов строить элитное жилье, как новое, так и реконструируемое. Если в кварталах, примыкающих к Стрелке В.О., еще возможно строительство элитного жилья класса «В», а вдоль набережных – и класса «А», то по мере продвижения на запад инвестиционная привлекательность снижается и становится наиболее целесообразно строить жилье класса «комфорт» и эконом-класса. Ряд не слишком удачных проектов элитного строительства, реализующихся в последнее время в исторической части В.О., показал ошибочность подобного позиционирования. Некоторые инвесторы, готовясь назначить цену на квартиры в своих домах от тысячи долларов за квадратный метр, кивают на опыт комплекса «Альба», но надо отметить, что времена изменились, и продвижение таких проектов на рынок оказывается просто нерентабельным.
Таким образом, инвесторы, желающие строить здесь жилье, столкнутся со следующими основными проблемами:
– новых площадок нет, а те, которые есть, местные жители готовы защищать «до последнего»;
– реконструкция старых домов требует их расселения, что автоматически повышает себестоимость проекта и выводит его в ценовой диапазон элитного жилья, но продать в этом микрорайоне элитные квартиры очень сложно.
Ряд инвесторов решили заняться строительством мансард. Идея в принципе неплохая. Однако это жилье класса «комфорт», отсюда и цены соответствующие. Объясняется это следующими причинами:
– наличием старых инженерных сетей и ограничений по подводимой мощности;
– возможностью социальных конфликтов, ввиду большого количества коммунальных квартир;
– отсутствием, как во всех центральных районах, мест для парковки личного автотранспорта;
– непривлекательным видом из окон – обычно во дворы-колодцы, аварийные и трущобные;
– конструктивными особенностями таких квартир – наклонными стенами и т.д.
Однако невысокая себестоимость работ и отсутствие проблем (и затрат), связанных с получением разрешения на строительство по стандартной для пятен схеме, позволила инвесторам иметь неплохую прибыль. Громом среди ясного неба грянул иск гражданки, посчитавшей, что «мансардостроители», не получив ее согласия на сооружение мансарды, нарушили ее права. Дело рассматривали суды разных инстанций, но решить вопрос так и не удалось. Конечно, он будет решен, но утверждать, что это произойдет в ближайшие годы, нельзя. А пока строители попали в затруднительное положение: нет законных оснований для продолжения работ.
Уровень благосостояния жителей пока невысок, поэтому строить отапливаемые паркинги, цена на места в которых составит тыс. за квадратный метр, невыгодно. Неотапливаемые паркинги в Петербурге вообще не особенно популярны. Попробуйте в мороз завести «Жигули» или «Москвич». Строить торговые центры можно, но ориентироваться следует исключительно на жителей Василеостровского района. В настоящее время уже открыт крупный (и дорогой!) торговый центр «Балтийский» на Большом проспекте – проект ориентирован на состоятельных людей и в целом – успешный. Планируется строительство большого офисно-торгового центра над верхним вестибюлем станции метро «Василеостровская».
В зоне от Стрелки В.О. до 13-й – 15-й линий В.О. возможно размещение БЦ класса «С» и «Б», так как западнее становится слишком неудобно добираться из центра города (сказывается затрудненная транспортная доступность района в целом). Разместить в рассматриваемом микрорайоне промышленные предприятия просто не разрешат.
Гавань
Территориально микрорайон ограничен: улицами Нахимова и Беринга, Наличной улицей и Большим проспектом.
Это жилая зона для обслуживания расположенных по соседству промышленных территорий и фасад города со стороны Морского вокзала. В границах микрорайона находятся различные промышленные предприятия, АТП, Смоленское кладбище, комплекс «ЛенЭкспо», Морской вокзал.
Экологическое состояние микрорайона в целом можно охарактеризовать как удовлетворительное, однако при развитии инвестиционных проектов инвестору надо очень тщательно прорабатывать вопрос экологического состояния участка с учетом того, что вблизи расположено большое количество промышленных объектов. Кроме того, в этой части В.О. дают о себе знать ветры с залива.
Здесь почти нет коммунальных квартир. Население небогатое, так как район никогда не был особо престижным.
В районе имеется все необходимое для комфортного проживания – магазины, ДДУ, школы и т.д. Но ассортимент магазинов беден как нигде и, что характерно, полностью исключается все более укореняющаяся практика «субботних закупок». Для семей, где оба супруга работают, это дополнительная проблема.
До метро далеко – 4–6 остановок, наземный городской транспорт ходит редко. Все мосты на «большую землю» сосредоточены у стрелки В.О., и до них нужно еще ехать и ехать по трем основным магистралям – Малому, Среднему и Большому проспектам. Пропускная способность проспектов невысока, а качество дорожных покрытий оставляет желать лучшего.
На инвестиционную привлекательность микрорайона влияют следующие факторы:
– наличие промышленных предприятий и затрудненная транспортная доступность;
– более благополучная ситуация в социальном плане.
В микрорайоне имеется достаточно большое количество сталинских домов, и средний уровень цен на квартиры в этих домах приведен на диаграмме №3. Надо отметить, что цены на СФ и СФК соответствуют данным диаграмм №№1 и 2.
При рассмотрении диаграммы №3 видно, что цены на двух- и трехкомнатные квартиры в сталинских домах в среднем на 0 за квадратный метр выше аналогичных предложений в домах СФ и СФК. Объясняется это как высокими потребительскими свойствами домов, так и социально однородной средой. Последнее обстоятельство способно поднять цену еще на 0–150 за квадратный метр, но эти предложения единичны и на графиках диаграммы №3 не указаны. Предложение однокомнатных квартир практически отсутствует.
Надо отметить, что в рассматриваемом микрорайоне практически нет предложения квартир дороже 00 за квадратный метр, и даже если такие квартиры появляются в продаже, продаются они очень долго.
Инвестиционная деятельность в микрорайоне в настоящее время складывается вокруг уплотнения жилой застройки и реконструкции пустующих чердаков под мансарды. В качестве исключения можно привести строительство жилого дома вдоль Гаванской улицы и реконструкцию гостиницы «Гаванская».
Планировочный район Галерной гавани
Район ограничен улицами Нахимова, Наличной, комплексом «ЛенЭкспо» и акваторией Финского залива.
На сегодняшний день вся эта территория используется преимущественно под промышленно-складские нужды или просто представляет собой пустыри. Здесь размещены площадки таких предприятий, как завод и НИИ радиоаппаратуры, АТП №4 Спецтранса, объекты Водоканала, гаражи и некоторые другие предприятия. Кроме того, в глубине района имеются частные участки с малоэтажной застройкой.
В последнее время наметилась тенденция к освоению этой территории под жилищное строительство. Большие неосвоенные площади в сочетании с выходом к заливу делают микрорайон привлекательным для инвесторов. Главным препятствием к освоению территории является ее загрязненность, основными источниками которой можно считать завод и НИИ радиоаппаратуры, а также промышленную свалку.
Власти города пока еще не определились, в каком направлении должно пойти развитие этих земель, в этой связи перспективы инвестиционной деятельности неясны.
Западная часть В.О.
Район ограничен акваторией Финского залива, набережной Малой Невы, улицей Нахимова, а также проспектом Кима, улицами Одоевского и Наличной. На этой жилой территории город формирует свой жилой «морской фасад».
Экологическое состояние района – вполне приличное для города, особенно после того как прекратили свою работу большинство предприятий по Уральской улице. Социальное окружение вполне однородное (в основном служащие). Проживающие в районе имеют в своем распоряжении развитую социально-бытовую сферу, так как район развивался планово. Пожалуй, единственный, но очень существенный минус этой территории – это ее транспортная изолированность от «большой земли». Строительство западного скоростного диаметра позволит улучшить транспортную доступность района.
К факторам, затрудняющим позиционирование микрорайона как кварталов, комфортных для проживания, относится и существующая структура жилого фонда, подавляющая часть которого уже сформирована дешевыми панельными домами. Поэтому он позиционируется как спальный.
Спрос на строящиеся квартиры в микрорайоне обеспечивается в основном его резидентами и иногородними. На диаграммах №4 и №5 показаны динамика и уровень средних цен на квартиры в панельных и кирпичных домах. Большой объем предложения на первичном рынке в условиях закрытости микрорайона оказывает сильное давление на вторичный рынок. В ЗЧВО создалась во многом уникальная ситуация для вторичного рынка Петербурга. На сегодняшний день можно с уверенностью сказать, что это единственная территория в Петербурге, характеризующаяся преобладанием предложения над спросом.
Собственно, достаточно высокий уровень цен на первичном рынке говорит скорее о желании продавцов получить эти деньги, нежели о готовности покупателей их заплатить. А иногородним можно наплести и про Бродского, и про колыбель... Их уговорить «на Васильевский остров прийти умирать» как-то проще...
В настоящее время в микрорайоне в основном осуществляются инвестиционные проекты, связанные с жилищным строительством. Надо отметить, что свободных участков мало, и приходится заниматься уплотнением, что встречает негативную реакцию у местных жителей. Инвесторам, планирующим коммерческие инвестиционные проекты, связанные с жилищным строительством на ЗЧВО, надо быть готовыми к очень сильной конкуренции.
Промышленные зоны
В юго-западной части В.О. расположена обширная производственная территория, которая ограничена Большим проспектом, 23-й линией, Большой Невой и акваторией Финского залива. Территория еще долгие десятилетия будет сохранять свой промышленный статус, и перепрофилирование ее практически невозможно.
На северо-востоке острова Декабристов также расположена небольшая промышленная зона. Она сформирована на набережной Малой Невы и проходит вдоль Уральской улицы. Большинство предприятий, расположенных на территории промышленной зоны, находятся в плачевном состоянии.
Развитие этого района в ближайшем будущем будет продолжать происходить в направлении индустриализации территории, но в дальнейшем, при комплексном освоении Петровского острова, возможно перепрофилирование части предприятий. В настоящее время территория этой промзоны интересна скорее тем инвесторам, которые хотят развивать производства невысокого класса вредности.
Непосредственно к рассматриваемой территории примыкает Смоленское Лютеранское, Армяно-григорианское и Православное кладбища. Есть и мемориальное кладбище «Остров Декабристов». При планировании инвестиционной деятельности их наличие целесообразно учесть.
Автор: Обзор подготовили Анна РазумовскаЯ и Дмитрий Миронов, отдел маркетинга корпорации «Строймонтаж»
История создания района началась одновременно с закладкой Санкт-Петербурга. Участки на берегу Большой Невы и набережных предполагавшихся каналов (на месте современных линий) отводились самым состоятельным дворянам и монастырям с обязательством строить двухэтажные каменные дома по «образцовому» проекту. Но очень быстро стала очевидна утопичность проекта – прорытые каналы засыпали. Последующая перестройка в XVIII–XIX веках почти стерла с лица района внутриквартальные проезды. Как напоминание о тех временах остались только улица Репина и Днепровский переулок.
План, положенный в основу застройки восточной части района, определил его судьбу на долгие десятилетия. Однако еще большее влияние на тип застройки оказала специфика острова. При наводнениях, которые регулярно случаются в Петербурге, остров столь же регулярно затоплялся. Естественно, что «самые состоятельные дворяне и монастыри» избегали селиться на Васильевском острове.
Признание острова непригодным для проживания привело к организации на его восточной оконечности делового центра. Постепенно на Васильевском сформировался целый комплекс административных зданий, включающий университет, здания Биржи, Двенадцати коллегий, Академии наук, Кунсткамеру, Горный институт, Академию художеств, Морской корпус и многие другие.
Таким образом, вся территория Стрелки вплоть до Съездовской линии стала нежилой, административной территорией. Вплоть до 6-й линии строились ломбарды, небольшие склады, лавки, обеспечивающие потребности деловой части. Параллельно с освоением восточной части Васильевского острова как промышленной зоны активно застраивалась его юго-западная часть и северо-восточная часть острова Декабристов. Эти зоны, сформировавшиеся за счет удобного расположения у водных магистралей, существуют и сегодня.
Следует обратить внимание на тот факт, что земля на Васильевском острове ценилась в дореволюционный период гораздо ниже, нежели в престижных тогда районах города: Дворцовой площади и Невского проспекта, Английской набережной и т.п. Жителями района стали весьма небогатые люди. Для этого строились недорогие доходные дома. К концу XX века большинство зданий старого фонда пришло в полную негодность и сейчас находится в аварийном состоянии. Несущественным исключением из общего правила являются, пожалуй, несколько купеческих особняков, расположенных на ближайших к Стрелке линиях.
Необходимо сделать уточнение, определяющее особый статус В.О. Здесь селились студенты и преподаватели университета, брокеры и чиновники, мелкие служащие, начинающие или так и не состоявшиеся художники и скульпторы. Переходя на более высокую социальную ступень, они незамедлительно перебирались на другую сторону Невы. Большинство же так и оставалось на В.О. и жило там из поколения в поколение. Нереализованная по прямому назначению творческая энергия вылилась в создание того, что сегодня можно назвать «репозиционированием» конкретной местности. Миф, кстати, ныне усиленно поддерживаемый определенными кругами, о Васильевском острове как о центре Петербурга во всех смыслах, «средоточии науки, культуры, искусства», месте, где живут истинные петербуржцы, оказался необыкновенно живуч.
Для петербуржцев Василеостровский район по инвестиционной привлекательности существенно отстает от Центрального и Петроградского, но, за счет экологического состояния, опережает Адмиралтейский. Явное отставание по спросу на жилье (даже по вторичному рынку) от Петроградского и Центрального районов объясняется закрытостью этой части города, которая, в свою очередь, объясняется низкими потребительскими качествами.
Социологические исследования, проводимые Отделом маркетинга СК «Строймонтаж» однозначно показывают, что В.О. практически не рассматривается жителями других районов города как место проживания. Как следствие, спрос в районе обеспечивается в основном резидентами (всего в районе живет 197,4 тыс. человек, то есть 4,19% от всего населения города – один из самых маленьких по числу жителей районов города) и иногородними, убежденными в том, что В.О. – это и есть лучшая часть Петербурга. Попытки привлечь покупателей из других районов бесперспективны – покупателей отпугивает обилие коммуналок, аварийный жилой фонд в исторической части и изолированность от внешнего мира в новостройках.
По данным регионального геоэкологического центра «Невскгеология», уровень загрязнения почв в центральной, восточной и южной частях В.О. колеблется от «опасного» до «чрезвычайно опасного». Наиболее загрязнены территории промышленных предприятий и, как это ни странно, Военной академии тыла и транспорта. Уровень загрязнения почв в наименее освоенной в промышленном отношении северо-западной части В.О. находится в пределах от «допустимого» до «умеренно опасного», что для нашего города вполне прилично. Уровень радиации большей части Василеостровского района (10–12 мкР/час) близок к естественным фоновым показателям Северо-Запада. Повышенный уровень излучения (12–16 мкР/час) наблюдается в районе улицы Кораблестроителей и районе между 8-й и 15-й линиями. В районе Шкиперского протока отмечены «точечные» источники радиоактивности до 30 мкР/час. Уровень загазованности воздуха – от 1 до 2 ПДК, причем обычные для острова шквальные ветры на него не влияют.
Наличие двух станций метро несколько уменьшает оторванность «островитян» от остального города, но наземный муниципальный транспорт ходит неважно. Основное транспортное сообщение наземным транспортом обеспечивается маршрутками, впрочем, как и везде в городе. Сами дороги находятся в состоянии постоянного ремонта, который слабо сказывается на их качестве. Транспортная сеть района работает на пределе, и резервов для ее развития немного. В настоящее время предпринимаются попытки вывести трамвай с некоторых улиц, но это вызывает негативную реакцию людей. Прокладка Западного скоростного диаметра вдоль залива, ориентировочно на намывных землях – далекая перспектива, которая затронет только самый край острова.
Транспортные проблемы района хорошо осознаются потенциальными инвесторами. В свое время в связи с неспособностью транспортной сети справиться с возросшим потоком провалился проект строительства офисно-делового центра в западной части В.О.
Все это приводит к тому, что динамика индекса цен на жилую недвижимость, как для первичного, так и для вторичного рынка, чуть ли не самая низкая в Петербурге. Характерен также ощутимый перекос между спросом и предложением. То, что экспонируется на продажу – не востребовано, а то, что востребовано, никто не продает. Сделок по району немного.
В соответствии с городской программой из центральных районов выводятся промышленные предприятия, поэтому инвестиции в новые промышленные объекты просто бессмысленны.
Согласно постановлению Правительства Санкт-Петербурга от 8 августа 2002 года №43, до 2010 года на территории Василеостровского района планируется построить до 700 тыс. кв. метров жилья. Практически весь объем планируется ввести за счет застройки западной части В.О.
В настоящее время для освоения потенциальным инвесторам администрация города может предложить следующие инвестиционные территории и объекты.
Инвестиционные территории:
– квартал 5 – инженерная подготовка, многофункциональная застройка;
– квартал 4А – инженерная подготовка, общественная многофункциональная застройка;
– квартал 4АIII, 3АIII – многофункциональная застройка;
– квартал 16 – развитие территории ВАО «ЛенЭкспо» и Круглого ковша.
Объекты инвестирования:
– квартал 35 (пересечение Наличной и Уральской улиц) – строительство многоэтажного 800-местного гаража;
– реконструкция кварталов, застроенных домами первых массовых жилых серий:
а) ограниченных Наличной улицей, улицами Беринга и Нахимова, а также Малым проспектом;
б) квартал 6 (переулок Каховского).
Список объектов приведен на основании данных, опубликованных на сайте ЕИСТ.
Сейчас в различной стадии развития находятся 113 инвестиционных проектов (из них 14 проектов финансируются за счет бюджетов различного уровня).
В это число вошли проекты, которые уже прошли ИТК, и по ним вышло распоряжение губернатора. На диаграмме представлена структура «инвестиционного портфеля» района.
В Василеостровском районе можно выделить следующие микрорайоны:
– стрелка В.О.;
– историческая жилая часть района;
– планировочный район между улицами Беринга и Нахимова;
– планировочный район Галерной гавани;
– западная часть В.О.;
– промышленная зона на юго-западе В.О.;
– промышленная зона на северо-востоке острова Декабристов.
Каждый микрорайон имеет свою специфику, поэтому перспективы инвестиционной деятельности в каждом микрорайоне целесообразно рассмотреть индивидуально.
Стрелка В.О.
Общая направленность развития – административный, нежилой микрорайон. На его территории расположены Военная академия тыла и транспорта, Государственный университет, клиника Отта, БАН, музеи и институты Академии наук.
Микрорайон входит в единую охранную зону исторического центра города и инвестиционная деятельность в нем жестко ограничена. Осуществляется в основном реставрационная деятельность, обычно на бюджетные средства. Администрация Петербурга пресекает любые попытки изменения градостроительной среды в этом микрорайоне, но так как часть учреждений, расположенных на Стрелке, имеют федеральное подчинение или являются собственниками своей земли, городу становится все труднее отстаивать целостность концепции сохранения исторического центра. Недавно в прессе сообщалось, что крупная строительная компания договорилась с собственниками о реконструкции и переоборудовании под жилье зданий, расположенных в районе Биржевого переулка. Концепция застройки и сроки реализации проекта пока неизвестны. Это первый и пока единственный случай вторжения инвесторов в рассматриваемый микрорайон.
Историческая жилая часть
Территориально микрорайон ограничен Университетской набережной и набережной Лейтенанта Шмидта, Съездовской линией, улицей Беринга и набережной реки Смоленки. Вся его центральная часть застроена домами старого фонда.
Общая направленность развития территории – жилая застройка. Однако надо отметить, что селившиеся на острове люди преследовали разные цели. Как следствие, кварталы вдоль 1-й – 6-й линий оказались заселенными сотрудниками Университета, служащими канцелярий и т.п.
В этих кварталах практически нет промышленных предприятий. Западнее селились люди, которые работали на прилегающих промышленных предприятиях. Напоминанием о тех временах являются такие промышленные предприятия, как заводы «Прибор», «Пневматика», «Октябрь» и другие, расположенные непосредственно в черте жилых кварталов.
Экологическое состояние микрорайона в целом можно охарактеризовать как удовлетворительное, однако инвестору надо очень внимательно относится к оценке экологического состояния участка. Так, в середине 90-х годов югославская строительная компания взялась реконструировать дом 27 по 2-й линии, но вскоре выяснилось, что объект загрязнен ртутью. Пришлось полностью разобрать здание, вывезти грунт и только после этого приступить к строительству. Затраты на него существенно выросли. Выросла и стоимость квартир.
Подавляющая часть микрорайона – труднорасселяемые коммуналки со всеми социальными проблемами, которые они создают. В начале 90-х годов здесь был возведен элитный комплекс «Альба», но потом интерес инвесторов к району упал. Создание пешеходной зоны на 6-й – 7-й линиях В.О. скорее повлияло на расселение коммунальных квартир вдоль этих линий, не затронув остальные кварталы. Здесь имеется все необходимое для комфортного проживания – магазины, ДДУ, школы.
Микрорайон имеет самое удобное транспортное сообщение с другими частями города: на его территории – станция метро и все четыре моста, которые соединяют Васильевский с «большой землей». Транспортная инфраструктура практически полностью сосредоточена вокруг станции метро «Василеостровская».
Однако общее состояние жилого фонда и социальное окружение не позволяют позиционировать его как элитный. Поэтому уровень цен на квартиры жилого фонда в основном невысок. Исключение могут составлять только квартиры с видом на Неву, Петропавловскую крепость, Зимний дворец. Цены на них колеблются от тысячи до полутора тысяч долларов за квадратный метр. На диаграммах №1 и №2 показана динамика средних цен на квартиры в домах старого фонда. Надо отметить, что однокомнатные квартиры встречаются по большей части только в капитально отремонтированных домах, так как до революции такие квартиры обычно были дворницкими.
Для построения графиков здесь и ниже были использованы статистические данные, полученные из «Бюллетеня Недвижимости» и обработанные стандартными статистическими методами. Из выборки были исключены квартиры на крайних этажах, квартиры со смежными комнатами и квартиры очень больших метражей. Обращаем внимание на то, что графики показывают общую динамику средних цен на квартиры определенного класса в рассматриваемом микрорайоне. На их основании можно делать прогноз дальнейшего развития цен, но отдельные предложения квартир могут существенно отличаться по цене от среднего уровня цен. Объясняется это наличием евроремонта, уникальным видом из окон, просто большими аппетитами собственников. Цены за последние полгода практически не выросли, и ожидать оживления с этой стороны не приходится.
Инвестиционная деятельность в микрорайоне в настоящее время складывается вокруг жилой застройки пустующих участков, которых немного. Однако новое строительство подразумевает уплотнение существующей застройки, что в условиях дефицита парков и просто детских площадок вызывает возражения жильцов близлежащих домов. Иногда, из-за нечеткой позиции городских властей относительно порядка согласования строительства жилья по схеме уплотнения существующей застройки, конфликты решаются в судебном порядке. Вынос промышленных предприятий с территории микрорайона можно только приветствовать, но, к сожалению, это связано с очень большими затратами, а низкая покупательская активность населения отпугивает инвесторов.
Еще больше запутывают картину и попытки инвесторов строить элитное жилье, как новое, так и реконструируемое. Если в кварталах, примыкающих к Стрелке В.О., еще возможно строительство элитного жилья класса «В», а вдоль набережных – и класса «А», то по мере продвижения на запад инвестиционная привлекательность снижается и становится наиболее целесообразно строить жилье класса «комфорт» и эконом-класса. Ряд не слишком удачных проектов элитного строительства, реализующихся в последнее время в исторической части В.О., показал ошибочность подобного позиционирования. Некоторые инвесторы, готовясь назначить цену на квартиры в своих домах от тысячи долларов за квадратный метр, кивают на опыт комплекса «Альба», но надо отметить, что времена изменились, и продвижение таких проектов на рынок оказывается просто нерентабельным.
Таким образом, инвесторы, желающие строить здесь жилье, столкнутся со следующими основными проблемами:
– новых площадок нет, а те, которые есть, местные жители готовы защищать «до последнего»;
– реконструкция старых домов требует их расселения, что автоматически повышает себестоимость проекта и выводит его в ценовой диапазон элитного жилья, но продать в этом микрорайоне элитные квартиры очень сложно.
Ряд инвесторов решили заняться строительством мансард. Идея в принципе неплохая. Однако это жилье класса «комфорт», отсюда и цены соответствующие. Объясняется это следующими причинами:
– наличием старых инженерных сетей и ограничений по подводимой мощности;
– возможностью социальных конфликтов, ввиду большого количества коммунальных квартир;
– отсутствием, как во всех центральных районах, мест для парковки личного автотранспорта;
– непривлекательным видом из окон – обычно во дворы-колодцы, аварийные и трущобные;
– конструктивными особенностями таких квартир – наклонными стенами и т.д.
Однако невысокая себестоимость работ и отсутствие проблем (и затрат), связанных с получением разрешения на строительство по стандартной для пятен схеме, позволила инвесторам иметь неплохую прибыль. Громом среди ясного неба грянул иск гражданки, посчитавшей, что «мансардостроители», не получив ее согласия на сооружение мансарды, нарушили ее права. Дело рассматривали суды разных инстанций, но решить вопрос так и не удалось. Конечно, он будет решен, но утверждать, что это произойдет в ближайшие годы, нельзя. А пока строители попали в затруднительное положение: нет законных оснований для продолжения работ.
Уровень благосостояния жителей пока невысок, поэтому строить отапливаемые паркинги, цена на места в которых составит тыс. за квадратный метр, невыгодно. Неотапливаемые паркинги в Петербурге вообще не особенно популярны. Попробуйте в мороз завести «Жигули» или «Москвич». Строить торговые центры можно, но ориентироваться следует исключительно на жителей Василеостровского района. В настоящее время уже открыт крупный (и дорогой!) торговый центр «Балтийский» на Большом проспекте – проект ориентирован на состоятельных людей и в целом – успешный. Планируется строительство большого офисно-торгового центра над верхним вестибюлем станции метро «Василеостровская».
В зоне от Стрелки В.О. до 13-й – 15-й линий В.О. возможно размещение БЦ класса «С» и «Б», так как западнее становится слишком неудобно добираться из центра города (сказывается затрудненная транспортная доступность района в целом). Разместить в рассматриваемом микрорайоне промышленные предприятия просто не разрешат.
Гавань
Территориально микрорайон ограничен: улицами Нахимова и Беринга, Наличной улицей и Большим проспектом.
Это жилая зона для обслуживания расположенных по соседству промышленных территорий и фасад города со стороны Морского вокзала. В границах микрорайона находятся различные промышленные предприятия, АТП, Смоленское кладбище, комплекс «ЛенЭкспо», Морской вокзал.
Экологическое состояние микрорайона в целом можно охарактеризовать как удовлетворительное, однако при развитии инвестиционных проектов инвестору надо очень тщательно прорабатывать вопрос экологического состояния участка с учетом того, что вблизи расположено большое количество промышленных объектов. Кроме того, в этой части В.О. дают о себе знать ветры с залива.
Здесь почти нет коммунальных квартир. Население небогатое, так как район никогда не был особо престижным.
В районе имеется все необходимое для комфортного проживания – магазины, ДДУ, школы и т.д. Но ассортимент магазинов беден как нигде и, что характерно, полностью исключается все более укореняющаяся практика «субботних закупок». Для семей, где оба супруга работают, это дополнительная проблема.
До метро далеко – 4–6 остановок, наземный городской транспорт ходит редко. Все мосты на «большую землю» сосредоточены у стрелки В.О., и до них нужно еще ехать и ехать по трем основным магистралям – Малому, Среднему и Большому проспектам. Пропускная способность проспектов невысока, а качество дорожных покрытий оставляет желать лучшего.
На инвестиционную привлекательность микрорайона влияют следующие факторы:
– наличие промышленных предприятий и затрудненная транспортная доступность;
– более благополучная ситуация в социальном плане.
В микрорайоне имеется достаточно большое количество сталинских домов, и средний уровень цен на квартиры в этих домах приведен на диаграмме №3. Надо отметить, что цены на СФ и СФК соответствуют данным диаграмм №№1 и 2.
При рассмотрении диаграммы №3 видно, что цены на двух- и трехкомнатные квартиры в сталинских домах в среднем на 0 за квадратный метр выше аналогичных предложений в домах СФ и СФК. Объясняется это как высокими потребительскими свойствами домов, так и социально однородной средой. Последнее обстоятельство способно поднять цену еще на 0–150 за квадратный метр, но эти предложения единичны и на графиках диаграммы №3 не указаны. Предложение однокомнатных квартир практически отсутствует.
Надо отметить, что в рассматриваемом микрорайоне практически нет предложения квартир дороже 00 за квадратный метр, и даже если такие квартиры появляются в продаже, продаются они очень долго.
Инвестиционная деятельность в микрорайоне в настоящее время складывается вокруг уплотнения жилой застройки и реконструкции пустующих чердаков под мансарды. В качестве исключения можно привести строительство жилого дома вдоль Гаванской улицы и реконструкцию гостиницы «Гаванская».
Планировочный район Галерной гавани
Район ограничен улицами Нахимова, Наличной, комплексом «ЛенЭкспо» и акваторией Финского залива.
На сегодняшний день вся эта территория используется преимущественно под промышленно-складские нужды или просто представляет собой пустыри. Здесь размещены площадки таких предприятий, как завод и НИИ радиоаппаратуры, АТП №4 Спецтранса, объекты Водоканала, гаражи и некоторые другие предприятия. Кроме того, в глубине района имеются частные участки с малоэтажной застройкой.
В последнее время наметилась тенденция к освоению этой территории под жилищное строительство. Большие неосвоенные площади в сочетании с выходом к заливу делают микрорайон привлекательным для инвесторов. Главным препятствием к освоению территории является ее загрязненность, основными источниками которой можно считать завод и НИИ радиоаппаратуры, а также промышленную свалку.
Власти города пока еще не определились, в каком направлении должно пойти развитие этих земель, в этой связи перспективы инвестиционной деятельности неясны.
Западная часть В.О.
Район ограничен акваторией Финского залива, набережной Малой Невы, улицей Нахимова, а также проспектом Кима, улицами Одоевского и Наличной. На этой жилой территории город формирует свой жилой «морской фасад».
Экологическое состояние района – вполне приличное для города, особенно после того как прекратили свою работу большинство предприятий по Уральской улице. Социальное окружение вполне однородное (в основном служащие). Проживающие в районе имеют в своем распоряжении развитую социально-бытовую сферу, так как район развивался планово. Пожалуй, единственный, но очень существенный минус этой территории – это ее транспортная изолированность от «большой земли». Строительство западного скоростного диаметра позволит улучшить транспортную доступность района.
К факторам, затрудняющим позиционирование микрорайона как кварталов, комфортных для проживания, относится и существующая структура жилого фонда, подавляющая часть которого уже сформирована дешевыми панельными домами. Поэтому он позиционируется как спальный.
Спрос на строящиеся квартиры в микрорайоне обеспечивается в основном его резидентами и иногородними. На диаграммах №4 и №5 показаны динамика и уровень средних цен на квартиры в панельных и кирпичных домах. Большой объем предложения на первичном рынке в условиях закрытости микрорайона оказывает сильное давление на вторичный рынок. В ЗЧВО создалась во многом уникальная ситуация для вторичного рынка Петербурга. На сегодняшний день можно с уверенностью сказать, что это единственная территория в Петербурге, характеризующаяся преобладанием предложения над спросом.
Собственно, достаточно высокий уровень цен на первичном рынке говорит скорее о желании продавцов получить эти деньги, нежели о готовности покупателей их заплатить. А иногородним можно наплести и про Бродского, и про колыбель... Их уговорить «на Васильевский остров прийти умирать» как-то проще...
В настоящее время в микрорайоне в основном осуществляются инвестиционные проекты, связанные с жилищным строительством. Надо отметить, что свободных участков мало, и приходится заниматься уплотнением, что встречает негативную реакцию у местных жителей. Инвесторам, планирующим коммерческие инвестиционные проекты, связанные с жилищным строительством на ЗЧВО, надо быть готовыми к очень сильной конкуренции.
Промышленные зоны
В юго-западной части В.О. расположена обширная производственная территория, которая ограничена Большим проспектом, 23-й линией, Большой Невой и акваторией Финского залива. Территория еще долгие десятилетия будет сохранять свой промышленный статус, и перепрофилирование ее практически невозможно.
На северо-востоке острова Декабристов также расположена небольшая промышленная зона. Она сформирована на набережной Малой Невы и проходит вдоль Уральской улицы. Большинство предприятий, расположенных на территории промышленной зоны, находятся в плачевном состоянии.
Развитие этого района в ближайшем будущем будет продолжать происходить в направлении индустриализации территории, но в дальнейшем, при комплексном освоении Петровского острова, возможно перепрофилирование части предприятий. В настоящее время территория этой промзоны интересна скорее тем инвесторам, которые хотят развивать производства невысокого класса вредности.
Непосредственно к рассматриваемой территории примыкает Смоленское Лютеранское, Армяно-григорианское и Православное кладбища. Есть и мемориальное кладбище «Остров Декабристов». При планировании инвестиционной деятельности их наличие целесообразно учесть.
Автор: Обзор подготовили Анна РазумовскаЯ и Дмитрий Миронов, отдел маркетинга корпорации «Строймонтаж»
рубрика:
Статистика и аналитика
