Торговые центры заставят работать рука об руку
04.07.2011
На прошедшем на прошлой неделе в Санкт-Петербурге ежегодном саммите CRE Summit 2011 участники дискуссии «Торговая недвижимость: как атаковать девелопера?» пришли к выводу, что арендаторы и владельцы торговых центров в скором времени будут вынуждены выстраивать отношения по-новому.
Дискуссию вели Игорь Чаплинский, генеральный директор City Retail Group, Андрей Чамкин, директор по коммерческой недвижимости IM Company, Сергей Азаров, генеральный директор RRG Brokerage, Дмитрий Золин, управляющий партнер LCMC, и Алексей Ванчугов, управляющий партнер City Marketing.
Обсуждая в первую очередь прочную и регулярно игнорируемую многими взаимозависимость ритейлеров и девелоперов, спикеры пытались определить последние тенденции на рынке торговой недвижимости и решить, какие из этих тенденций смогут стать стоящими и выгодными для всех новыми направлениями в развитии рынка.
По словам Дмитрия Золина, многие торговые объекты (ТЦ, ТРК и прочие) сейчас оживают после кризиса, и теперь их владельцы начинают диктовать свои условия арендаторам, а не наоборот, как это было в 2008-2009 годах. Однако, по мнению Алексея Ванчугова, «командовать парадом» в итоге будут не девелоперы, а ритейлеры.
Эксперт считает, что российский рынок торговой недвижимости в скором времени станет рынком арендаторов, от доходов которых будет зависеть благополучие девелоперов.
«Нам нужно активнее внедрять стратегию взаимоотношений win-to-win, – прокомментировал Алексей Ванчугов, – в которой выигрыш одной стороны зависит от выигрыша другой. Необходимо сделать связку «арендатор – девелопер» намного прочнее, чтобы всем было выгодно. Помочь в этом может комбинированная ставка аренды».
Комбинированная ставка аренды состоит из базовой ставки и процента от товарооборота ритейлера. По мнению Андрея Чамкина, делать упор на процент не совсем безопасно в отношениях с арендаторами. Особенно в регионах, где представлено множество местных и неизвестных ритейлеров.
«Нужно понимать, что при обсуждении комбинированной ставки мы говорим не только о доходах, но и о распределении рисков, – отметил Андрей Чамкин. – Логично рассчитывать на проценты от федеральных ритейлеров, у которых уже есть своя история, и ты понимаешь, какие риски с ними могут быть. Но чего ожидать от местных игроков, большинство из которых – индивидуальные предприниматели?».
Новые лица
Другим трендом на рынке российской торговой недвижимости участники дискуссии назвали рождение относительно новых ее форматов. Относительно, потому что их не один год пытаются развивать в России активисты от недвижимости, но пока у них с трудом это получается. В частности, было отмечено появление аутлетов и эволюция торговых центров в торгово-развлекательные.
По мнению Сергея Азарова, одной из главных проблем в развитии рынка, из-за которой появление новых форматов торговой недвижимости долгое время откладывается, является нежелание девелоперов заказывать грамотные, дорогие, обоснованные и глубокие исследования. Эксперт уверен, что если бы девелоперы сначала изучали тот город или регион, в котором они хотят строить торговый объект, заранее выясняли уровень спроса, покупательскую способность населения и прочие факторы, то в стране не было бы нерентабельных ТЦ.
«Как это у нас бывает: девелопер решает, какую площадку он хочет, какой объект на ней будет, какой пул арендаторов в нем посадит, и затем отправляется к консультантам, чтобы они ему за небольшие деньги сделали исследование, которое станет подтверждением его необоснованных ожиданий, – сказал Сергей Азаров. – В результате получаются убогие концепции 1980-х годов, а новые форматы все так же не появляются. Кроме того, когда объект готов и запущен, ритейлеры нам задают вопросы: «Откуда эта ставка аренды? Это ваши пожелания или исчисления специалистов?». А мы отвечаем, что ставки нам инвестиционный комитет прописал... Тоже непонятно – как так? На каком основании?».
Бороться с этим можно, уверен специалист. Надо только научиться вкладывать больше средств в исследования. С мнением господина Азарова многие участники саммита, присутствовавшие на дискуссии, тут же не согласились. В основном интересовал вопрос, почему за все (в том числе исследовательские отчеты) должны платить девелоперы, когда ритейлеров этот вопрос также касается.
Мертворожденные проекты
В защиту ритейлеров попробовал высказаться присутствующий в зале дискуссии Денис Колокольников, генеральный директор консалтинговой компании RRG. По словам топ-менеджера, ритейлеры заказывают исследования, но в числе заказчиков нет российских компаний. «Наши рассчитывают на свое чутье, а не на исследования, – сообщил эксперт. – И это обусловлено не тем, что ритейлерам не нужны отчеты компаний-консультантов, а потому что в России просто нет такой культуры изучения рынка, как на Западе».
Несмотря на обозначенную Сергеем Азаровым ограниченность «мозговой деятельности людей 80-х» в девелопменте, участники дискуссии все же заметили, что новые форматы на рынке появляются.
«Я бы отметил аутлеты, – сказал Игорь Чаплинский. – Идея их воплощения в нашей стране назревает, но опять же, учитывая специфику российского рынка недвижимости, сейчас это могут быть только модели аутлетов, а не они сами».
По словам спикера, за границей аутлеты строятся на дешевой земле за пределами городов, в России – на дорогой (под Москвой функционирует «Белая дача» и строится Fashion House). «Там не могут быть низкие цены на товары, которые свойственны для истинных аутлетов, так как арендные ставки слишком высоки», – прокомментировал Игорь Чаплинский.
Такого же мнения придерживается Алексей Ванчугов: «Аутлеты в России – мертворожденный проект. Это, скорее, дисконт-центры».
Больше развлечений
Одним из последних и самых интересных трендов на рынке девелоперы назвали увеличение зон развлечений в торговых центрах. По словам Дмитрия Золина, развлекательная составляющая в торговых центрах формирует дополнительный покупательский трафик и гарантирует его поддержание на протяжении всего времени функционирования торгового центра. При этом, отметил Андрей Чамкин, нужно помнить, что зоны развлечения – это второстепенный и весьма малодоходный бизнес. «Единственная прибыльная часть развлекательных зон в торговых центрах – это фуд-корты, поэтому стоит аккуратнее подходить к данному вопросу и не отдавать большие площади под развлечения», – прокомментировал специалист.
«Люди давно не хотят просто проводить время среди игровых автоматов, – высказался Игорь Чаплинский. – Они хотят получать какие-то новые знания, расслабляться с умом, познавательно, интересно. Если в торговом центре будут развлечения, которые смогут дать людям все это, социальная значимость объекта повысится, а с нею и количество посетителей».
Дискуссию вели Игорь Чаплинский, генеральный директор City Retail Group, Андрей Чамкин, директор по коммерческой недвижимости IM Company, Сергей Азаров, генеральный директор RRG Brokerage, Дмитрий Золин, управляющий партнер LCMC, и Алексей Ванчугов, управляющий партнер City Marketing.
Обсуждая в первую очередь прочную и регулярно игнорируемую многими взаимозависимость ритейлеров и девелоперов, спикеры пытались определить последние тенденции на рынке торговой недвижимости и решить, какие из этих тенденций смогут стать стоящими и выгодными для всех новыми направлениями в развитии рынка.
По словам Дмитрия Золина, многие торговые объекты (ТЦ, ТРК и прочие) сейчас оживают после кризиса, и теперь их владельцы начинают диктовать свои условия арендаторам, а не наоборот, как это было в 2008-2009 годах. Однако, по мнению Алексея Ванчугова, «командовать парадом» в итоге будут не девелоперы, а ритейлеры.
Эксперт считает, что российский рынок торговой недвижимости в скором времени станет рынком арендаторов, от доходов которых будет зависеть благополучие девелоперов.
«Нам нужно активнее внедрять стратегию взаимоотношений win-to-win, – прокомментировал Алексей Ванчугов, – в которой выигрыш одной стороны зависит от выигрыша другой. Необходимо сделать связку «арендатор – девелопер» намного прочнее, чтобы всем было выгодно. Помочь в этом может комбинированная ставка аренды».
Комбинированная ставка аренды состоит из базовой ставки и процента от товарооборота ритейлера. По мнению Андрея Чамкина, делать упор на процент не совсем безопасно в отношениях с арендаторами. Особенно в регионах, где представлено множество местных и неизвестных ритейлеров.
«Нужно понимать, что при обсуждении комбинированной ставки мы говорим не только о доходах, но и о распределении рисков, – отметил Андрей Чамкин. – Логично рассчитывать на проценты от федеральных ритейлеров, у которых уже есть своя история, и ты понимаешь, какие риски с ними могут быть. Но чего ожидать от местных игроков, большинство из которых – индивидуальные предприниматели?».
Новые лица
Другим трендом на рынке российской торговой недвижимости участники дискуссии назвали рождение относительно новых ее форматов. Относительно, потому что их не один год пытаются развивать в России активисты от недвижимости, но пока у них с трудом это получается. В частности, было отмечено появление аутлетов и эволюция торговых центров в торгово-развлекательные.
По мнению Сергея Азарова, одной из главных проблем в развитии рынка, из-за которой появление новых форматов торговой недвижимости долгое время откладывается, является нежелание девелоперов заказывать грамотные, дорогие, обоснованные и глубокие исследования. Эксперт уверен, что если бы девелоперы сначала изучали тот город или регион, в котором они хотят строить торговый объект, заранее выясняли уровень спроса, покупательскую способность населения и прочие факторы, то в стране не было бы нерентабельных ТЦ.
«Как это у нас бывает: девелопер решает, какую площадку он хочет, какой объект на ней будет, какой пул арендаторов в нем посадит, и затем отправляется к консультантам, чтобы они ему за небольшие деньги сделали исследование, которое станет подтверждением его необоснованных ожиданий, – сказал Сергей Азаров. – В результате получаются убогие концепции 1980-х годов, а новые форматы все так же не появляются. Кроме того, когда объект готов и запущен, ритейлеры нам задают вопросы: «Откуда эта ставка аренды? Это ваши пожелания или исчисления специалистов?». А мы отвечаем, что ставки нам инвестиционный комитет прописал... Тоже непонятно – как так? На каком основании?».
Бороться с этим можно, уверен специалист. Надо только научиться вкладывать больше средств в исследования. С мнением господина Азарова многие участники саммита, присутствовавшие на дискуссии, тут же не согласились. В основном интересовал вопрос, почему за все (в том числе исследовательские отчеты) должны платить девелоперы, когда ритейлеров этот вопрос также касается.
Мертворожденные проекты
В защиту ритейлеров попробовал высказаться присутствующий в зале дискуссии Денис Колокольников, генеральный директор консалтинговой компании RRG. По словам топ-менеджера, ритейлеры заказывают исследования, но в числе заказчиков нет российских компаний. «Наши рассчитывают на свое чутье, а не на исследования, – сообщил эксперт. – И это обусловлено не тем, что ритейлерам не нужны отчеты компаний-консультантов, а потому что в России просто нет такой культуры изучения рынка, как на Западе».
Несмотря на обозначенную Сергеем Азаровым ограниченность «мозговой деятельности людей 80-х» в девелопменте, участники дискуссии все же заметили, что новые форматы на рынке появляются.
«Я бы отметил аутлеты, – сказал Игорь Чаплинский. – Идея их воплощения в нашей стране назревает, но опять же, учитывая специфику российского рынка недвижимости, сейчас это могут быть только модели аутлетов, а не они сами».
По словам спикера, за границей аутлеты строятся на дешевой земле за пределами городов, в России – на дорогой (под Москвой функционирует «Белая дача» и строится Fashion House). «Там не могут быть низкие цены на товары, которые свойственны для истинных аутлетов, так как арендные ставки слишком высоки», – прокомментировал Игорь Чаплинский.
Такого же мнения придерживается Алексей Ванчугов: «Аутлеты в России – мертворожденный проект. Это, скорее, дисконт-центры».
Больше развлечений
Одним из последних и самых интересных трендов на рынке девелоперы назвали увеличение зон развлечений в торговых центрах. По словам Дмитрия Золина, развлекательная составляющая в торговых центрах формирует дополнительный покупательский трафик и гарантирует его поддержание на протяжении всего времени функционирования торгового центра. При этом, отметил Андрей Чамкин, нужно помнить, что зоны развлечения – это второстепенный и весьма малодоходный бизнес. «Единственная прибыльная часть развлекательных зон в торговых центрах – это фуд-корты, поэтому стоит аккуратнее подходить к данному вопросу и не отдавать большие площади под развлечения», – прокомментировал специалист.
«Люди давно не хотят просто проводить время среди игровых автоматов, – высказался Игорь Чаплинский. – Они хотят получать какие-то новые знания, расслабляться с умом, познавательно, интересно. Если в торговом центре будут развлечения, которые смогут дать людям все это, социальная значимость объекта повысится, а с нею и количество посетителей».
рубрика:
События
автор:
Виктор Лист
