Год на переходный период

За пять месяцев работы нового порядка выделения земельных участков целевым назначением (постановление правительства Санкт-Петербурга № 1813) инвесторами Петербурга было подано 180 заявок.
По 20% из них Комитет по строительству выдал отказы.

Постановление правительства города № 1813, регулирующее порядок предоставления земельных участков целевым назначением, вступило в силу практически полгода назад (оно было принято 30 декабря 2010 года, начало действовать с февраля).

Без барьеров

Как заявил Николай Крутов, первый заместитель председателя Комитета по строительству Санкт-Петербурга, из 180 заявок, поданных инвесторами с начала года по новому постановлению, уже 20% получили отказ. «Мы предполагаем, что переходный период продлится год, и нарушения, конечно же, будут. Поскольку любой нормативный акт обратной силы не имеет, то те договоры на изыскательские работы, которые были заключены до вступления в силу положения № 1813, продолжают действовать. Организации, получившие право на проектно-изыскательские работы и акт выбора земельного участка, должны будут пройти заново только процедуру подачи заявки на участок по новым правилам. Пакет собираемых документов остался практически тем же, за исключением некоторых. Мы отошли от такого понятия, как проект границ, который раньше делал КГА, теперь он заменен планом земельного участка на кадастровой карте, который предоставляет КЗР. В том случае если на участок объявляется второй претендент, будут организованы торги. Если один из участников собрал уже большое количество документов и в итоге не выиграл, он имеет право на возмещение 10% от определенной в ходе торгов стоимости земли», – прокомментировал господин Крутов.
Как говорят чиновники Комитета по строительству, новое постановление «направлено на устранение административных барьеров и сроков согласования, что делает эту процедуру более прозрачной». В качестве аргумента в пользу «прозрачности» в комитете приводят такой пункт: если по прежнему постановлению № 1592 чиновники имели право отклонить заявку без объяснений, то теперь решение об отклонении должно быть обосновано. Кроме того, из процесса согласования исчезло само понятие проектно-изыскательских работ, на которые прежде отводилось 11 месяцев. Теперь на предпроектную работу в соответствии с федеральным законодательством инвесторам отводится 3 года после подписания акта выбора земельного участка. Притом инвестор будет вправе в любой момент в течение этих 3 лет обратиться с просьбой о заключении договора аренды на выбранный участок. Также теперь разработку ППТ городской бюджет полностью берет на себя, и, соответственно, чиновники обещают сэкономить инвесторам порядка 20-22 месяцев. Тематический план подготовки ППТ обещано формировать на основе заявок инвесторов и профильных комитетов Смольного.

Основные проблемы

В ГУ «Управление инвестиций» обозначили основные проблемы, с которыми сталкиваются инвесторы при подаче заявлений о выборе земельного участка с предварительным согласованием места размещения. Это прежде всего неправильное указание функционального назначения в соответствии с ПЗЗ, компании часто предоставляют неполные сведения. Также много ошибок возникает при заполнении графы о возможности инженерного обеспечения будущего объекта. Комитет по энергетике предоставил таблицу, в соответствии с которой должны быть проведены расчеты. Однако недопонимание все равно возникает. Не меньше вопросов вызывает необходимость предоставления экспертного заключения. При подаче заявления инвестор должен понимать, что он хочет строить и каких параметров. Однако инвесторы уверены, что некоторые расчеты, например по анализу грунтов, не стоит делать на столь ранней стадии. Как отметили застройщики, аккредитованные в Роспотребнадзоре организации, которые уполномочены выдавать экспертные заключения, требуют предоставления целого раздела проекта, для того чтобы полноценно оценить возможность строительства. Инвертор даже не знает, предоставят ему участок или нет, и считает бессмысленным тратить большие деньги впустую. Только предоставление пакета документов для оценки экспертов стоит 28 тыс. рублей, сама же разработка проекта измеряется сотнями тысяч рублей. «Мы строим паркинг, соответствующий высотному регламенту, проходящий по ПЗЗ и Генплану. Но полные расчеты проекта у нас не подготовлены. Мы считаем, что на этапе подачи заявления их делать не стоит в связи с большими материальными затратами. В результате мы вынуждены ждать заключения. Нам понятно, что все расчеты проводить придется, так как функциональные зоны часто противоречат санитарным нормам. Но это вопрос времени», – говорит представитель компании, пожелавший остаться неназванным.
Господин Крутов парировал: если не инвестор заплатит за экспертное заключение, то деньги вложит город и выставит этот земельный участок на торги.
Дилявер Меметов, генеральный директор холдинга «Адамант», считает, что в новом постановлении больше плюсов, чем минусов. «Конечно, инвестору не стало легче оформлять документы, и проблемы никуда не исчезли. Например, меня смущает, что в проект сначала нужно вложиться, а потом только узнать, получил ты землю или нет. Это неправильно. Также раньше можно было просто подать заявку на участок, сейчас же оформление предварительной документации, в том числе экспертного заключения, занимает много времени. Зато с введением нового постановления отсеялись компании, не имеющие серьезных намерений на освоение земли. Если не уверен – не полезешь. Наша компания пока с новым документом сталкивалась частично, некоторые бумаги нужно оформлять в соответствии с новыми правилами, но это нам не мешает», – говорит господин Меметов.
Александр Погодин, коммерческий директор ГК «Пионер», полагает, что с введением положения № 1813 ничего существенного не произошло. «Возможно, прошло еще слишком мало времени. Все механизмы стоит отработать на практике, а ее, как я понял, пока не было. Прежде всего город должен быть заинтересован в реализации таких проектов, а это не так», – отметил господин Погодин.
Татьяна Караваева, директор ООО «Скандинавия», уверена, что таким образом у Комитета по строительству будут развязаны руки. «Теперь КС будет раздавать участки прикормленным компаниям, и простым смертным придется довольствоваться остатками», – считает госпожа Караваева.