Александр Оленковский: «Процедуры перевода земель нуждаются в упрощении»

Городские и федеральные власти постоянно ставят задачи по увеличению объемов строительства жилья. Застройщики констатируют: в нынешней ситуации с постоянным дефицитом земли это невозможно. О том, есть ли дефицит и как с ним бороться, «Строительному Еженедельнику» рассказал генеральный директор ООО «Гарант-Кадастр» Александр Оленковский.

– Дефицит есть?
– Есть. Особенно если речь идет о небольших участках, имеющих всю разрешительную документацию для начала проектирования и строительства.
Сейчас, когда запас инженерно подготовленных, свободных от застройки участков в Санкт-Петербурге исчерпан, застройщики вынуждены обращать свое внимание на территории бывших заводов, ближайший пригород. И тот и другой вариант являются значительно более затратными как в финансовом плане, так и по времени реализации. Таким образом, формирование дефицита территорий для строительства жилья – это естественный процесс, противопоставить которому можно только глобальное упрощение процедур согласования строительства на бывших землях сельхозназначения, процедур внесения изменений в существующую градостроительную документации с целью упрощения перепрофилирования бывших промышленных территорий.

– Сколько сейчас стоит земля, от чего зависит эта цена?
– Стоимость земли определяется массой факторов. В первую очередь зависит от того, какие объемы жилья можно построить на данном участке, затратами на инженерную подготовку. Укрупненное формирование цены происходит сравнительным методом: собственник сравнивает свой участок с участками, уже реализованными ранее, оценивает преимущества и недостатки и устанавливает начальную стоимость. Далее проводит торги с различными застройщиками и продает за максимальную из предложенных цен. Стоимость земли имеет смысл оценивать по доле в стоимости одного метра возводимых улучшений. На сегодняшний день для жилья эконом-класса эта цена может достигать 15 тыс. рублей за 1 кв. м будущего жилья.

– Как сейчас правильно выбрать участок? С какими подводными камнями чаще всего сталкиваются потенциальные покупатели?
– Если отбросить экономическую оценку реализации проекта строительства на данном участке, то в остальном остается убедиться в состоятельности декларируемых технико-экономических показателей возможных к размещению на данном участке объектов недвижимости. Для этого застройщик должен понимать предельные параметры застройки с точки зрения Правил землепользования и застройки Санкт-Петербурга, наличие других ограничивающих факторов, таких как санитарно-защитные зоны, зоны с особыми режимами использования, накладывающие ограничения на максимальные параметры застройки. Лучшим вариантом приобретения с точки зрения минимизации рисков встретить эти самые подводные камни является земельный участок, находящийся в границах квартала с утвержденным проектом планировки территории и на который имеется полученный в установленном порядке градостроительный план земельного участка.
В случае если планируется приобрести участок для строительства многоквартирного жилого дома, на который не получен градостроительный план, требуется специальная компетенция для оценки возможных рисков, оценки параметров застройки и сроков получения исходно-разрешительной документации для начала проектирования и строительства.

– Перспективы развития рынка земли – редевелопмент промышленных территорий, реновация зон существующей застройки? С какими сложностями при реализации этих программ можно столкнуться?
– Редевелопмент промышленных территорий – это то, на что нужно иметь много денег, времени и решимости. Как правило, так называемый серый пояс имеет смысл развивать в плане строительства жилых и общественно-деловых массивов только в случае их удачной локации. Сам процесс может быть сопряжен с необходимостью внесения изменений в градостроительные регламенты, разработкой градостроительной документации и решением вопросов, связанных с сохранением объектов культурного наследия. Все эти необходимые действия порождают многочисленные риски застройщика в реализации проекта во времени и средствах. Про реновацию зон существующей застройки можно отметить, что реализованных проектов на сегодняшний день нет, хотя о необходимости таких программ город активно заявляет. Представляется, что основные сложности при реновации с точки зрения девелопмента должны лежать в области решения вопросов с многочисленными правообладателями квартир в старых домах, с учетом семейного кодекса и зачастую физического отсутствия кого-нибудь из собственников. Также существующие градостроительные регламенты отражают фактическое использование территорий для размещения малоэтажной и среднеэтажной застройки, и для реновации также потребуются вносить изменения в Генеральный план Санкт-Петербурга и Правила землепользования и застройки.