В петербургские долгострои вдохнули новую жизнь
15.08.2011
В этом году в Санкт-Петербурге должны завершить строительство одного из самых старых городских недостроев – дамбы – и реанимировать еще несколько подобных объектов. Однако количество строек, рискующих стать долгостроем, с каждым годом растет.
В этом году завершается строительство инженерных зданий и прокладка сетей на одной из самых масштабных строек города – комплексе защитных сооружений Санкт-Петербурга. Строительство объекта (включает в себя 11 защитных дамб, часть кольцевой автодороги, подводный тоннель, мосты и автомобильные развязки) началось еще в 1979 году. Итоговая стоимость комплекса, который начали строить еще при Леониде Брежневе, составила 109 млрд рублей.
В этом году также должны достроить и главный городской коллектор. Создание коллектора, который позволит очищать до 95% сточных вод, также началось в советские времена (1989 год), было приостановлено на период с 1993 до 2000 годы из-за отсутствия финансирования, а завершается только сейчас.
Еще один советский недострой, который реанимируют в этом году, – отель «Северная корона», фундамент которого заложили еще в 1988 году. Однако в 1990-х годах из-за отсутствия финансирования проект приостановили, а в 1992 году его выкупил банк «Санкт-Петербург». Но и этот инвестор потерпел неудачу, и в 1997 году, когда здание было построено на 90%, проект заморозили. На долгие годы «Северная корона» получила славу «проклятого места» и не пользовалась популярностью у инвесторов. Сейчас объект выкупила структура, близкая к «Еврофинанс Моснарбанку». Практически достроенное здание снесут, поскольку оно морально устарело для современного гостиничного бизнеса, и построят на его месте 65 тыс. кв. м жилья и коммерческих площадей.
В городе есть немало объектов, которые остаются заброшенными. Такова судьба кинотеатра «Русь» у станции метро «Пионерская», который был практически полностью построен в 1980-х годах. Однако кинотеатр там так и не открылся. За прошедшие годы он сменил несколько арендаторов, а в 2006 году участок и здание выкупила финансовая группа «Новый мир». Предполагалось, что на месте кинотеатра будет построен торгово-развлекательный центр. Но финансовый кризис отложил планы инвесторов на неопределенный срок.
Наполеоновские планы
Девелоперы уверены, что чем грандиознее объект, тем больше вероятность, что он станет очередной «стройкой века». По аналогичным причинам рискует стать долгостроем и футбольный стадион на Крестовском острове. Строительством объекта занимается уже второй генподрядчик, проект стадиона уже несколько раз пересматривался, а его стоимость с 2006 года увеличилась с 6,5 млрд рублей до 31 млрд рублей. Сейчас строительство идет, но до сих пор не одобрен проект крыши стадиона, из-за которой возникают основные дискуссии. Сам генподрядчик – ЗАО «Инжиниринговая корпорация «Трансстрой» – не считает, что этот объект могут отложить в долгий ящик.
При этом у холдинга уже есть опыт работы с долгостроями. «Трансстрой» достраивал судопропускные сооружения С2 в рамках строительства дамбы в Санкт-Петербурге. В 2005 году «Трансстрой» получил объект, строительство которого было завершено на треть. Но завершить его удалось лишь в 2009 году.
«Полтора десятилетия простоя для этого незавершенного сооружения стали серьезным испытанием. Предшественники успели вырыть «сухой котлован» и начали бетонные работы на опорах моста и в доковых камерах. Позже время от времени возникали на объекте какие-то случайные исполнители. Но само сооружение, несмотря на свою стратегическую важность, так и не было законсервировано, отчего его состояние к моменту подписания последнего контракта оказалось весьма плачевным», – рассказала Елена Гурьянова, официальный представитель ЗАО «Инжиниринговая корпорация «Трансстрой».
После обследования полученного объекта специалисты «Трансстроя» пришли к выводу, что большую часть старых сооружений нужно сносить – они были построены с заметным отклонением от норм, были использованы морально устаревшие материалы, к тому же объект строился по устаревшим СНиПам.
Елена Гурьянова уверена, что чем грандиознее планы и масштабнее проект, тем больше вероятность, что у заказчика в какой-то момент не хватит сил (средств) этот проект довести до конца. «Основная причина недостроя – это политические и вытекающие из них финансовые риски», – считает она.
Уроки предшественников
В конце 2010 года завершилось строительство на месте одного из самых скандальных долгостроев Санкт-Петербурга – торгово-развлекательного центра Galeria. Котлован у Московского вокзала вырыли еще в 1990-е годы. Изначально на этом месте РАО «Высокоскоростные магистрали» планировало построить транспортно-коммерческий центр в рамках проекта скоростной железнодорожной трассы между Москвой и Петербургом. Однако в 1998 году проект заморозили. Затем на объекте сменилось несколько подрядчиков, пока в 2006 году инвестором проекта не стал лондонский Meridian Capital CIS Fund, аффилированный с Казкоммерцбанком. Инвестор привлек турецких подрядчиков и после согласования проекта за два года построил торговый центр общей площадью более 190 тыс. кв. м.
«При завершении строительства таких объектов сталкиваешься с целым комплексом проблем, поэтому очень сложно выделить что-то одно. Могу сказать только, что достраивать трудно», – говорит генеральный директор ООО «СК «Бриз» (девелопер проекта) Роман Зарецкий. По его словам, большая часть проблем возникла на стадии проектирования: у предыдущих застройщиков были свои проекты, и скорректировать новый проект с учетом того, что уже построено, было не так просто. К значительному удорожанию проекта привела и необходимость укреплять близлежащие здания и железнодорожные пути. Однако оценить, насколько увеличилась по этим причинам стоимость ТРК Galeria, предприниматель не смог. «Какие-то работы уже были сделаны, и на них удалось сэкономить, какие-то пришлось делать в двойном объеме. Но в любом случае, строить в чистом поле проще и дешевле, чем достраивать такой объект в центре города», – отметил он.
Эксперты уверены, что долгострой невыгоден компаниям, но оценивать сумму потерь никто не берется. «В большинстве долгостроев возникает ситуация, когда объем вложенных денег превышает его реальную стоимость, кроме того, за прошедшее время объект уже морально и физически устаревает», – уверена Наталья Агрэ, директор по маркетингу и продажам компании KVS.
«Точные суммы потерь надо рассчитывать в каждом конкретном случае. Это и оплата энергоснабжения проекта, арендные платежи, стоимость арендованного оборудования, зарплаты сотрудников и многие другие факторы», – рассказывает председатель Северо-Западной палаты недвижимости Павел Созинов. При этом причиной возникновения долгостроя может быть как недальновидность инвестора, у которого после нулевого цикла строительства начинаются проблемы с финансированием, так и пересмотр объемов инвестиций и изменения политической ситуации, как в случае с госзаказом. Так, например, случилось с проектом городского зоопарка, который был заморожен. «В связи с особенностями поступления средств по госзаказу компаниям иногда приходится начинать работы за свой счет. Такие компании должны иметь большой запас финансовой прочности для подобных работ, в противном случае как раз и могут появиться сбои сроков сдачи объектов», – пояснил Павел Созинов.
Как сообщили «Строительному Еженедельнику» в Службе Госстройнадзора и экспертизы Санкт-Петербурга, ни в одном законодательном акте не существует такого понятия, как долгострой, поэтому учета таких объектов служба не ведет. Но в законодательных актах регулируются отношения застройщика и инвестора, в частности и сроки строительства. Госстройнадзор при этом лишь утверждает проект консервации объекта, который застройщик должен разработать, если строительство на объекте не ведется более полугода. А законсервировать проект можно на любой срок. При этом все застройщики сходятся в одном мнении, что причина любого масштабного долгостроя – изменчивость политической воли заказчика, то есть власти.
В этом году завершается строительство инженерных зданий и прокладка сетей на одной из самых масштабных строек города – комплексе защитных сооружений Санкт-Петербурга. Строительство объекта (включает в себя 11 защитных дамб, часть кольцевой автодороги, подводный тоннель, мосты и автомобильные развязки) началось еще в 1979 году. Итоговая стоимость комплекса, который начали строить еще при Леониде Брежневе, составила 109 млрд рублей.
В этом году также должны достроить и главный городской коллектор. Создание коллектора, который позволит очищать до 95% сточных вод, также началось в советские времена (1989 год), было приостановлено на период с 1993 до 2000 годы из-за отсутствия финансирования, а завершается только сейчас.
Еще один советский недострой, который реанимируют в этом году, – отель «Северная корона», фундамент которого заложили еще в 1988 году. Однако в 1990-х годах из-за отсутствия финансирования проект приостановили, а в 1992 году его выкупил банк «Санкт-Петербург». Но и этот инвестор потерпел неудачу, и в 1997 году, когда здание было построено на 90%, проект заморозили. На долгие годы «Северная корона» получила славу «проклятого места» и не пользовалась популярностью у инвесторов. Сейчас объект выкупила структура, близкая к «Еврофинанс Моснарбанку». Практически достроенное здание снесут, поскольку оно морально устарело для современного гостиничного бизнеса, и построят на его месте 65 тыс. кв. м жилья и коммерческих площадей.
В городе есть немало объектов, которые остаются заброшенными. Такова судьба кинотеатра «Русь» у станции метро «Пионерская», который был практически полностью построен в 1980-х годах. Однако кинотеатр там так и не открылся. За прошедшие годы он сменил несколько арендаторов, а в 2006 году участок и здание выкупила финансовая группа «Новый мир». Предполагалось, что на месте кинотеатра будет построен торгово-развлекательный центр. Но финансовый кризис отложил планы инвесторов на неопределенный срок.
Наполеоновские планы
Девелоперы уверены, что чем грандиознее объект, тем больше вероятность, что он станет очередной «стройкой века». По аналогичным причинам рискует стать долгостроем и футбольный стадион на Крестовском острове. Строительством объекта занимается уже второй генподрядчик, проект стадиона уже несколько раз пересматривался, а его стоимость с 2006 года увеличилась с 6,5 млрд рублей до 31 млрд рублей. Сейчас строительство идет, но до сих пор не одобрен проект крыши стадиона, из-за которой возникают основные дискуссии. Сам генподрядчик – ЗАО «Инжиниринговая корпорация «Трансстрой» – не считает, что этот объект могут отложить в долгий ящик.
При этом у холдинга уже есть опыт работы с долгостроями. «Трансстрой» достраивал судопропускные сооружения С2 в рамках строительства дамбы в Санкт-Петербурге. В 2005 году «Трансстрой» получил объект, строительство которого было завершено на треть. Но завершить его удалось лишь в 2009 году.
«Полтора десятилетия простоя для этого незавершенного сооружения стали серьезным испытанием. Предшественники успели вырыть «сухой котлован» и начали бетонные работы на опорах моста и в доковых камерах. Позже время от времени возникали на объекте какие-то случайные исполнители. Но само сооружение, несмотря на свою стратегическую важность, так и не было законсервировано, отчего его состояние к моменту подписания последнего контракта оказалось весьма плачевным», – рассказала Елена Гурьянова, официальный представитель ЗАО «Инжиниринговая корпорация «Трансстрой».
После обследования полученного объекта специалисты «Трансстроя» пришли к выводу, что большую часть старых сооружений нужно сносить – они были построены с заметным отклонением от норм, были использованы морально устаревшие материалы, к тому же объект строился по устаревшим СНиПам.
Елена Гурьянова уверена, что чем грандиознее планы и масштабнее проект, тем больше вероятность, что у заказчика в какой-то момент не хватит сил (средств) этот проект довести до конца. «Основная причина недостроя – это политические и вытекающие из них финансовые риски», – считает она.
Уроки предшественников
В конце 2010 года завершилось строительство на месте одного из самых скандальных долгостроев Санкт-Петербурга – торгово-развлекательного центра Galeria. Котлован у Московского вокзала вырыли еще в 1990-е годы. Изначально на этом месте РАО «Высокоскоростные магистрали» планировало построить транспортно-коммерческий центр в рамках проекта скоростной железнодорожной трассы между Москвой и Петербургом. Однако в 1998 году проект заморозили. Затем на объекте сменилось несколько подрядчиков, пока в 2006 году инвестором проекта не стал лондонский Meridian Capital CIS Fund, аффилированный с Казкоммерцбанком. Инвестор привлек турецких подрядчиков и после согласования проекта за два года построил торговый центр общей площадью более 190 тыс. кв. м.
«При завершении строительства таких объектов сталкиваешься с целым комплексом проблем, поэтому очень сложно выделить что-то одно. Могу сказать только, что достраивать трудно», – говорит генеральный директор ООО «СК «Бриз» (девелопер проекта) Роман Зарецкий. По его словам, большая часть проблем возникла на стадии проектирования: у предыдущих застройщиков были свои проекты, и скорректировать новый проект с учетом того, что уже построено, было не так просто. К значительному удорожанию проекта привела и необходимость укреплять близлежащие здания и железнодорожные пути. Однако оценить, насколько увеличилась по этим причинам стоимость ТРК Galeria, предприниматель не смог. «Какие-то работы уже были сделаны, и на них удалось сэкономить, какие-то пришлось делать в двойном объеме. Но в любом случае, строить в чистом поле проще и дешевле, чем достраивать такой объект в центре города», – отметил он.
Эксперты уверены, что долгострой невыгоден компаниям, но оценивать сумму потерь никто не берется. «В большинстве долгостроев возникает ситуация, когда объем вложенных денег превышает его реальную стоимость, кроме того, за прошедшее время объект уже морально и физически устаревает», – уверена Наталья Агрэ, директор по маркетингу и продажам компании KVS.
«Точные суммы потерь надо рассчитывать в каждом конкретном случае. Это и оплата энергоснабжения проекта, арендные платежи, стоимость арендованного оборудования, зарплаты сотрудников и многие другие факторы», – рассказывает председатель Северо-Западной палаты недвижимости Павел Созинов. При этом причиной возникновения долгостроя может быть как недальновидность инвестора, у которого после нулевого цикла строительства начинаются проблемы с финансированием, так и пересмотр объемов инвестиций и изменения политической ситуации, как в случае с госзаказом. Так, например, случилось с проектом городского зоопарка, который был заморожен. «В связи с особенностями поступления средств по госзаказу компаниям иногда приходится начинать работы за свой счет. Такие компании должны иметь большой запас финансовой прочности для подобных работ, в противном случае как раз и могут появиться сбои сроков сдачи объектов», – пояснил Павел Созинов.
Как сообщили «Строительному Еженедельнику» в Службе Госстройнадзора и экспертизы Санкт-Петербурга, ни в одном законодательном акте не существует такого понятия, как долгострой, поэтому учета таких объектов служба не ведет. Но в законодательных актах регулируются отношения застройщика и инвестора, в частности и сроки строительства. Госстройнадзор при этом лишь утверждает проект консервации объекта, который застройщик должен разработать, если строительство на объекте не ведется более полугода. А законсервировать проект можно на любой срок. При этом все застройщики сходятся в одном мнении, что причина любого масштабного долгостроя – изменчивость политической воли заказчика, то есть власти.
рубрика:
Градостроительство
автор:
Мария Яцко
