Сельхозземли для девелоперов

Проблема перевода земельных участков из одной категории в другую приобрела особую актуальность в связи с активизацией строительства.

По данным Colliers International Санкт-Петербург, в период с начала 2010 года по конец I квартала 2011 года объем продаж земельных участков под девелопмент составил 230 га, 78% из которых были приобретены под жилье. «Но по-прежнему сделки по приобретению земли под строительство коммерческой недвижимости единичны», – уточняет директор департамента оценки Colliers International Санкт-Петербург Владислав Семенов.
По мнению участников рынка, в основном все работы и заявки на внесение изменений в Генплан связаны со строительством жилья в Петербурге и коттеджных поселков в Ленобласти. В связи с этим можно наблюдать, что именно земли сельскохозяйственного назначения и земли запаса являются основным источником коммерческого использования. За счет перевода этих категории в земли поселений и промышленности происходит постоянное пополнение первичного рынка земли, а соответственно, и увеличение объемов строительства.
Вопрос перевода всегда был непростым, так как, изменив целевое назначение, собственник может увеличить стоимость данного земельного участка в разы.
Одной из важнейших составляющих является длительность данного процесса, которая зависит от ряда факторов, в первую очередь от первоначальной категории земли. «В среднем этот срок составляет 7 месяцев», – сообщает руководитель юридического департамента компании ООО «АФК-Аудит» Татьяна Тарасова.
Наиболее сложными для перевода являются земли лесного фонда. Перевод данной категории возможен только в определенных случаях, перечень которых установлен законодательством и является закрытым. Как рассказывает Татьяна Тарасова, именно в таких ситуациях необходимо наибольшее число согласований, в связи с этим длительность может увеличиться до 9 месяцев и более.
Девелоперам следует учитывать, что при проведении данной процедуры все изменения вносятся в генеральный план субъекта РФ. «Генплан Ленинградской области пока находится на стадии формирования, поэтому изменить назначение земельного участка там гораздо проще, чем в Петербурге, где вопрос внесения изменений в Генплан решается на законодательном уровне, – поведал руководитель департамента развития VMB Trust Сергей Однолетков. – Данная процедура может длиться годами. При этом результат может быть и отрицательным».
Как отмечают эксперты рынка, отказы часто связаны с несоответствием комплекта документов действующему законодательству. К тому же в последнее время увеличилось число процедур обратного перевода, что может быть связано со значительным увеличением суммы налога на землю другой категории.
«Формально процедура перевода земли бесплатна, но данный вопрос зачастую является политическим, – отмечает Сергей Однолетков. – Часто требуются затраты на формирование общественного мнения для успешного проведения слушаний, при этом возможны и другие денежные вложения инициатора изменений генплана».