Фи-девелопмент зарабатывает на гонорарах

Большое количество залогов в виде девелоперских проектов и земельных участков, оставшихся у банков по итогам первой волны кризиса, возрождает со стороны рынка интерес к услугам сторонних девелоперов. Тем не менее количество заявленных, а тем более реализованных проектов подобного рода пока можно пересчитать по пальцам.

Как говорят эксперты, к сожалению, примеры фи-девелопмента в Санкт-Петербурге и в России в целом единичны. Основная причина этого – категорическое нежелание как собственников объектов недвижимости, так и инвесторов делегировать кому-то полномочия по проектному управлению. К тому же большинство из участников рынка предпочитают учиться на своих ошибках.

Бизнес без рисков

Фи-девелопмент (от англ. Fee-development) – это девелопмент, стоимость которого базируется на принципе «затраты плюс вознаграждение». В этой модели девелопер не берет на себя финансовых рисков и не участвует в финансировании проекта, а работает за фиксированный гонорар. При реализации этой модели инвестор нанимает фи-девелопера, чтобы он предложил наиболее выгодный вариант использования, например, земельного участка или существующего уже объекта недвижимости, построил под ключ утвержденный объект и передал его инвестору для дальнейшего использования, продажи или эксплуатации.
«В России фи-девелопмент подразумевает те же функции, что и во всем мире – управление проектом развития недвижимости на всех стадиях, начиная от приобретения объекта и разработки концепции и заканчивая передачей в эксплуатацию, включая также, в отличие от обычного проектного управления, обеспечение финансирования проекта и его коммерческой реализации (продажи либо сдачи в аренду). Таким образом, фи-девелопер несет ответственность перед клиентом не только за сроки, качество выполнения работ и соблюдение бюджета затрат, но и за финансовый результат проекта», – рассказывает управляющий партнер NAI Becar Projects Владимир Андреев. По его словам, главное преимущество для собственника объекта недвижимости или инвестора – это возможность использования опыта, уже накопленного командой фи-девелопера при реализации других проектов.
«В России чаще всего данная схема используется в случаях, когда к банковским структурам по «плохим кредитам» переходят залоги в виде имущественных прав, прав аренды земельных участков или коммерческих помещений, квартир. Так как в банках чаще всего нет специализированного департамента, занимающегося девелопментом, то им выгоднее привлечь стороннего девелопера за определенный гонорар для наиболее эффективной реализации проекта, чем создавать собственную непрофильную структуру под эти цели», – говорит Лев Гниденко, генеральный директор ЗАО «Ойкумена». Хотя, по словам эксперта, есть и исключения, такие как Сбербанк РФ и ВТБ, которым после кризиса перешло столько залогов, связанных со стройкой, что им выгоднее стало создать собственные девелоперские структуры.

Объективная реальность

По словам экспертов, основные преимущества привлечения подобных компаний – их объективность (фи-девелопер несет меньше рисков, чем собственник проекта), профессионализм, глубокое понимание процесса девелопмента, полученное в ходе реализации проектов различного профиля. «Кроме того, привлечение фи-девелопера менее сложно и затратно, нежели создание специализированного отдела в рамках компании – собственника проекта, а прозрачность в работе позволяет собственнику наблюдать за процессом и принимать в нем постоянное участие, в случае необходимости внося коррективы», – уверен Марк Лернер, генеральный директор компании «Петрополь».
Как говорят эксперты, за рубежом практика привлечения фи-девелоперских компаний распространена намного шире, чем в России, – такие компании занимают большую часть строительного рынка. Однако постепенно российский рынок подобных услуг расширяется.
«Для крупных строительных компаний, самостоятельно занимающихся продажей готовых объектов, выгоднее создать девелоперскую компанию внутри себя. Примеров компаний застройщиков-девелоперов-инвесторов много. Однако на рынке коммерческой, складской и производственной недвижимости перспективы у фи-девелопмента бесспорны», – уверена Наталья Агрэ, директор по маркетингу и продажам компании KVS. Стоимость услуг фи-девелопера обычно определяется как процент от стоимости проекта и составляет от 5 до 15% в зависимости от масштаба и сложности проекта. Помимо этого, как правило, определяется бонусная составляющая стоимости услуг, зависящая от финансовых результатов проекта. «Как фи-девелопер могу сказать, что общих принципов ценообразования в данной отрасли не существует – разброс цен очень велик, поскольку проекты отличаются друг от друга по составу, сложности, масштабу и т. д.», – поясняет господин Лернер.
«Ответ на вопрос, нужен ли фи-девелопмент, дает рынок. Возможно, в условиях, когда стоимость денег низкая, рынок на подъеме, а ответственность менеджмента перед акционерами компаний отсутствует, поскольку акционеры (собственники) сами же и управляют компаниями, как это было в России до кризиса, необходимости в фи-девелопменте нет. Но уже сейчас ситуация на рынке меняется, и будущее покажет, насколько востребована будет эта услуга», – уверен Владимир Андреев.