Градсовет предложил отклониться от нормативов

Градостроительный совет при губернаторе Ленинградской области сделал беспрецедентное предложение застройщику – ООО «Град», входящему в структуру ОАО «ГлавСтройКомплекс». Одобрив отклонение от региональных нормативов до 24 этажей в квартале «Олимпийский» в Новом Девяткино, члены Градсовета высказали идеи о том, что для этого проекта желательны более выраженные высотные доминанты.

«Хотелось бы видеть акценты до 26-27 этажей с понижением этажности в центральной части – там, где предполагается строительство детского сада: в окружении домов меньшей высоты дети будут чувствовать себя комфортнее», – такова суть предложений. «Думаю, к этой теме можно будет вернуться, когда на Градсовет будет представлен проект планировки в полном объеме. Разноэтажные дома смотрятся интереснее», – уточнил главный архитектор Ленинградской области Евгений Домрачев. Однако при увеличении этажности плотность застройки должна остаться неизменной – это обязательное условие.

Проект, да не тот

Проект планировки территории квартала «Олимпийский» уже рассматривался на Градсовете в апреле 2013 года, вызвал бурные дискуссии и был отклонен. Как отметили представители ГАУ «Леноблгосэкспертиза», для этого были весомые основания. В ранее представленном проекте отсутствовали детские сады, не были учтены спортивные площадки. Не до конца продуманными остались пути движения детей в школу. При этом отклонение от показателей Региональных нормативов градостроительного проектирования превышало 50% (в нынешнем варианте отклонение от предельных значений РНГП составляет менее 10%).
Как подчеркнул Георгий Богачев, вице-губернатор Ленинградской области по строительству, у проекта планировки квартала «Олимпийский» «непростая история». «Напомню, этот ППТ был достаточно давно утвержден Новодевяткинским поселением и отменен в судебном порядке, причем дело рассматривалось в двух инстанциях. Сегодня компания «Град» разработала новый эскиз застройки, совет депутатов Новодевяткинского сельского поселения поддержал заявку застройщика на отклонение от предельных параметров по этажности и плотности застройки. По рассмотрении эскиза комиссия Градсовета также решила, что проект в сегодняшнем виде можно поддержать», – сказал Георгий Богачев.
Участок квартальной застройки площадью 30 га в Новом Девяткино ограничен автодорогой Санкт-Петербург – Матокса, территорией дорожного хозяйства, а также двумя проездами между жилыми домами. Кроме жилья общей площадью 250,3 тыс. кв. м, рассчитанного чуть более чем на 7 тыс. человек, в квартале «Олимпийский» будет построено два детских сада (всего на 440 воспитанников), общеобразовательная школа (на 110 учащихся), библио­теки и открытые спортивные площадки, пять торговых и один физкультурно-оздоровительный комплекс, подземный паркинг и открытые автостоянки и т. д. В пешей доступности на территории соседнего микрорайона располагаются взрослая и детская поликлиники. По сравнению с предыдущим проектом в одобренном Градсоветом эскизе на 3% увеличился показатель обеспеченности местами в детских садах, на 69% – в школах. Площадь зеленых насаждений общего пользования стала больше на 42%, а общая площадь территории детских садов и школ – на 21%.

Преимущества и вопросы

«Если вы посмотрите внимательно на нормы и на таблицу отклонений, там даже социальные объекты имеют гораздо большие и площади, и параметры, чем это нужно по нормативам», – подчеркнул архитектор Валерий Ким, рецензент эскиза застройки. Он обратил внимание также на вывод автотранспорта из центральной части квартала. «Это надо приветствовать. И если получится это реализовать, это покажет, что при высокоплотной застройке можно добиваться создания комфортной среды», – заявил рецензент. «Очень понравилось решение вопроса с парковками. Например, предусмотрена большая площадь под парковку у одного из торговых комплексов. Такие гибриды – уменьшение торговых площадей за счет увеличения места под парковку – конечно, хороши», – отметили, в свою очередь, представители «Леноблгосэкспертизы».
Высокую оценку на Градсовете получила предусмотренная ППТ обводная дорога параллельно трассе Санкт-Петербург – Матокса. «Конечно, никто не хочет отдавать под дорогу собственную землю: на этой площади можно было разместить один или даже два дома. Однако застройщик отказался от всего этого в пользу соблюдения региональных нормативов градостроительного проектирования», – прокомментировали эксперты.
Но еще важнее, по их мнению, то, что застройщик попытался наконец сформировать «лицо» квартала. Акцент сделан на круглых зданиях торговых комплексов, образующих в совокупности олимпийскую эмблему, – так обыгрывается название квартала – «Олимпийский».
И все же у представителей профильных комитетов возник ряд вопросов к генеральному директору ООО «Град» Владимиру Петрову. Прежде всего, это вопросы, связанные с водоснабжением и водоотведением в квартале. «Для обеспечения водоснабжения потребуется серьезная реконструкция существующих сооружений. Что касается водоотведения, только проектируемые очистные сооружения потребуют достаточно больших средств – около 1 млрд рублей, чтобы запустить первую очередь. С точки зрения технических условий проект утопический», – заявил Константин Полнов, председатель областного Комитета по ЖКХ и транспорту. Однако представитель застройщика сообщил о возможности заключения прямого договора с ГУП «Водоканал Санкт-Петербурга». Правда, пока проблему представляет поиск транспортного коридора для прокладки сетей, признал он.
В свою очередь, Александр Клецко, заместитель председателя Комитета по ТЭК, обратил внимание членов Градо­строительного совета на отсутствие в представленной проектной документации поверочного расчета по обеспечению возрастающих (с ростом этажности) нагрузок на электрические сети. «Хочется избежать стандартных действий Комитета по ТЭК: в ответ на обращение застройщиков в связи с нехваткой мощностей мы начинаем «прессовать» Ленэнерго. Так пусть вопросы будут решены до начала строительства», – прокомментировал он.

Фантастично, но перспективно

Между тем рецензент, Валерий Ким, отметил: хотя сегодня нет технических возможностей реализовать предполагающиеся схемы энерго- и водоснабжения, поддержать эскиз нужно уже потому, что это «градостроительное обоснование – концепция создания в этом месте красивого пространственного решения».
Со своей стороны, Михаил Москвин, председатель областного Комитета государственного строительного надзора и государственной экспертизы, напомнил, что уже более года в регионе ведется реестр технических условий с учетом мощности головных источников. «Проекты, проходящие государственную экспертизу, позволяют оценить, насколько эти технические условия реальны. Надеюсь, застройщик направит рассматриваемый проект к нам на экспертизу», – сказал он.
Отметим, что, несмотря на одобрение Градсоветом отклонений от предельных показателей РНГП, эскиз застройки еще далек от статуса утвержденного документа. Отклонения должны быть «узаконены» соответствующим постановлением правительства Ленинградской области, сам проект должен получить положительное заключение экспертизы. Более того, на сегодня в Новодевяткинском сельском поселении по решению суда отменены Правила землепользования и застройки, а также разработанные местной администрацией муниципальные нормативы градостроительного проектирования. Таким образом, пока администрация муниципального образования не имеет права выдавать разрешения на строительство.