Региональные стратегии

Для улучшения инвестиционной активности регионам необходимо основательно готовить почву – самостоятельно принять мастер-план, утвердить ПЗЗ и РНГП, разработать четкие правила работы инвесторов в регионе.

В рамках форума PROESTATE-2014, прошедшего в начале сентября в Москве, состоялся ряд мероприятий, посвященных перспективам инвестиционного развития российских регионов.

Будущее – за социальными проектами

Открывшая деловую программу форума дискуссия «Инвестиции в регионы – найти, привлечь, приумножить» была посвящена вопросу о том, изменила ли активность инвесторов негативная геополитическая обстановка.
По словам Олега Баркова, генерального директора Hansa Group, компании со 100% иностранным капиталом, никто из иностранных инвесторов в российский рынок недвижимости не попадает в санкционные предписания своего правительства: «Очень немногие компании попали в этот список. Более того, появился целый ряд так называемых рискованных инвесторов, которые планируют получить максимум прибыли из нестабильной ситуации».
По мнению Андрея Новикова, директора отдела рынков капитала CBRE, ситуация текущего года коренным образом отличается от настроений кризиса 2008 года: «В 2008-м рынок буквально встал. Сейчас ситуация иная: инвесторы не ушли с рынка, но в целом активность, безусловно, снизилась, причем как в регионах, так и в столицах».
Андрей Новиков отметил, что практически весь спрос на недвижимость сконцентрирован в Москве и Петербурге: «В ближайшее время регионы будут испытывать еще большую нехватку инвестиций. Однако к сегментам, пока сохраняющим популярность у инвесторов, я отнесу торговую недвижимость: спрос на качественный торговый актив в регионах очень высок. На втором месте – склады (как сателлиты торговли), а на последнем месте – офисные проекты, так как спрос у арендаторов сейчас очень ограничен».
Дмитрий Гусев, управляющий партнер ГК «Глубина», считает, что будущее инвес­тиционной активности в регионах – за социально ориентированными проектами. Речь идет о создании социальной, транспортной, инженерной инфраструктуры. «Большое будущее у объектов здравоохранения, арендного жилья, – отметил эксперт. – При этом немаловажна инициатива региональных властей, инвесторы хотят иметь доступ к объектам инвестирования на льготных условиях, быть уверенными в устойчивом спросе со стороны пользователя услуг».

Подготовить почву

По мнению Дмитрия Гусева, прежде чем ждать прихода иностранного инвестора, в проект должен вложится местный бизнес и «подготовить почву». «Это свойственно всем развивающимся странам, Россия не исключение», – считает эксперт.
Самая большая проблема иностранного инвестора – найти хороший проект, уверена Татьяна Хорева, финансовый директор MirLand Management Rus: «В регионах нет готовых проектов, инженерно обес­печенных земельных участков. Решение невозможно принять в силу избыточности рисков, непроясненности вопросов подключения к сетям. Если проект готовил до нас местный девелопер, либо он доходит к нам с космической стоимостью, либо ущербен и его экономическая целесо­образность сомнительна. На наш взгляд, именно местная власть должна проводить первичную подготовку земли и выводить на торги, чтобы мы могли получать проекты с чистыми документами».
В свое время в Петербурге была апробирована модель привлечения бизнес-сообщества для целей подготовки пакета документов для дальнейшего предоставления инвесторам, рассказал Андрей Степаненко, генеральный директор ОАО «Российский аукционный дом». «Это был период 2005-2008 года. Мы привлекали бизнес и платили им 10% выручки с торгов, – отметил Андрей Степаненко. – Достаточно неплохая экономика, многие бросились в этот бизнес. Кто-то преуспел, но многие и потеряли. Потому что впоследствии в администрацию города пришла новая команда, изменилась политика, и девелоперы, разрабатывавшие участки, не получили компенсацию за свою работу. На мой взгляд, участие бизнеса в регионах в такой деятельности – серьезный риск».

Отдельные успехи

Регионы, действительно создающие льготные условия для бизнеса, можно пересчитать по пальцам. Это Ямало-Ненецкий автономный округ, Московская область, а также Республика Татарстан, где, несмот­ря на отсутствие правовой базы на федеральном уровне, «смогли отладить взаимодействие благодаря слаженной работе муниципальной и региональной власти, что упрощает успешную реализацию проекта». Чтобы привлечь бизнес, по мнению Андрея Степаненко, региону нужно самостоятельно принять мастер-план, подготовить и утвердить ПЗЗ и РНГП, утвердить четкие правила работы инвесторов в регионе. «Это ответственность местных властей и их команд», – считает господин Степаненко.
С ним согласен Сергей Ореханов, генеральный директор «Портал Групп». «Очень часто региональное инвестиционное законодательство носит общий характер, у регио­нов нет конкретных вещей – ПЗЗ, генпланов, готовых проектов. За редким исключением профессионализм специалистов, работающих в администрациях, оставляет желать лучшего. Если вы хотите хороших проектов в регионах, то создайте качественную команду, способную подготовить реальный проект, и актуальную законодательную базу», – сказал Сергей Ореханов.
Продолжил его мысль депутат Екатеринбургской городской думы Виктор Ананьев. «Процедура получения документации должна быть не простой, но понятной. Инвестиционные проекты Екатеринбурге реализуются на деньги только местных инвесторов. И сейчас нам нужны деньги на крупные и необычные проекты», – добавил господин Ананьев.
Георгий Богачев, вице-губернатор Ленинградской области по строительству, привел пример удачного взаимодействия власти и частных инвесторов. «Мы придумали формулу – «Соцобъекты в обмен на налоги», – сказал вице-губернатор. – Застройщик строит объекты социальной инфраструктуры, и в ряде случаев область потом может выкупить эти объекты. На сегодня подписаны соглашения на 39 объектов, которые будут построены до конца 2017 года». По словам Георгия Богачева, эта программа показала значительный результат по увеличению налоговых поступлений в бюджет региона.
Так, если в 2012 году количество налоговых отчислений от застройщиков составило около 200 млн рублей, то в 2013 году – уже 600 млн рублей. «В этом году мы прогнозируем приток налогов в бюджет региона от строительных компаний более 1 млрд рублей, а потом двукратный рост каждый год, то есть к 2017 году мы рассчитываем на 4 млрд рублей налогов от застройщиков», – заявил Георгий Богачев.

Крымские перспективы

Инвестиционному развитию Крыма на PROESTATE посвятили специальное мероприятие – «Республика Крым – территория для инвестиций». Петербургские инвес­торы активно принимают участие в разработке градостроительной документации вновь присоединенного региона. Так, инвестиционная корпорация «Пантикапей» за свой счет разрабатывает генплан города Керчь, согласно которому до 2020 года здесь могут построить 2 млн кв. м новой недвижимости.
Председатель совета директоров ИК «Пантикапей» Дмитрий Яковенко сообщил, что после присоединения Крыма цены на недвижимость на полуострове практически сравнялись с петербургскими. «Жилой фонд Крыма крайне изношен и недостаточен, выбирать особенно не из чего, в последние годы строилось крайне мало, – рассказал Дмитрий Яковенко. – Только по государственным программам, которые есть сегодня в Крыму, до 2020 года необходимо построить 12 млн кв. м жилья. Потребность огромная».
По мнению участников дискуссии, в правовом отношении сейчас Крым переживает переходный период введения в российское правовое поле. «Петербургский ценник – это пока только «хотелки», – считает Павел Бережной, генеральный директор группы «СЭР», которая реализует в Севастополе проект строительства жилого квартала. – Ситуация стабилизируется, скорее всего, только с начала будущего года. В Крыму идет формирование реестра объектов недвижимости, объявлен мораторий на все сделки. Однако потенциал Крыма и Севастополя в частности очень высок. В том числе промышленный. Может быть, Севастополь в будущем станет городом-миллионником».
В августе текущего года правительство РФ утвердило ФЦП «Социально-экономическое развитие Республики Крым и города Севастополя до 2020 года». Программа направлена на обеспечение социально-экономического развития полуострова и создание инфраструктуры: транспортной, инженерной, социальной. Общий объем финансирования в рамках ФЦП составляет более 681 млрд рублей, из них средства федерального бюджета – свыше 658 млрд, средства внебюджетных источников – около 23 млрд рублей. Однако по общему мнению участников дискуссии, пять лет, на которые рассчитана ФЦП, – это далеко не достаточный срок для развития территории Крыма, площадь которого – 23 тыс. кв. км.

Показатель развития

Количественные и качественные показатели региональных транспортных стратегий эксперты обсудили в рамках дискуссии «Формирование региональных транспортных стратегий», также состоявшейся в рамках форума. Соорганизатором мероприятия выступила газета «Строительный Еженедельник. Ленинградская область».
По мнению Алексея Столова, генерального директора ООО «АФК-Консалт» (группа компаний «АФК»), анализ транспортного состояния инфраструктуры позволяет дать достаточно точный диагноз относительно того, что происходит в экономике в целом.
«Статистика говорит о том, что объем грузоперевозок продолжает снижаться, и несмотря на то что общий километраж перемещения грузов растет, это свидетельствует о том, что в целом экономическая активность сокращается, – сообщил Алексей Столов. – Пассажирский поток также снижается, причем это отмечается по всем объемам пассажирских перевозок, кроме воздушных. Растет обеспеченность населения личным автотранспортом, при этом наблюдается тенденция сокращения маршрутов пригородного общественного транспорта как убыточных. Сохраняется ощутимая диспропорция между регионами по обеспеченности тем или иным видом транспорта, а также деградируют межрегио­нальные транспортные связи, что говорит о том, что в России транспортные проблемы решаются не вполне системно».
По мнению Кирилла Чернакова, руководителя проекта «Транспортно-логистический кластер «Северо-Запад», именно привлечение частных финансов и профессионального сообщества в реализацию транспортных проектов может стать гарантом их эффективности.
«Как только в проекте появляются частые деньги – все строится с европейским качеством и впоследствии эффективно эксплуатируется, – считает эксперт. – Привлечение частных средств позволяет сэкономить до 40% стоимости проекта, потому что остановочные комплексы бизнес превращает не просто в остановки, а в торговые центры».
Проблема в том, считает эксперт, что сегодня все транспортные стратегии завязаны на бюджетное финансирование: «Инициатива в развитии транспортных проектов должна исходить от государства, но реализовывать их необходимо с привлечением частных средств и профессионального сообщества, прежде всего проектировщиков и инженеров, которые смогут дать научное обоснование применению той или иной технологии».

Мнение:

Алексей Столов, генеральный директор ООО «АФК-Консалт» (группа компаний «АФК»):

– На мой взгляд, сегодня в вопросах развития транспортной инфраструктуры можно отметить как отдельные достижения, связанные с реализацией или подготовкой отдельных федеральных проектов (аэропорт в Казани и Санкт-Петербурге, порт «Тамань», Северный широтный ход), так и явные отклонения, когда проблемы решаются «залатыванием дыр» или не решаются вовсе, сдерживая развитие целых подотраслей. Ясно одно: в такой развитии такой капиталоемкой и системообразующей инфраструктуры, как транспортная, не обойтись без взаимодействия государственных инвестиций, поддержки и здорового регулирования и частного бизнеса с его рациональным подходом, технологической гибкостью и инжиниринговым опытом – все усилия должны тратиться на отработку и совершенствование этого механизма, только это позволит транспорту догнать экономику или стать одним из факторов ее развития.

Справка:

VIII Международный инвестиционный форум PROESTATE проходил с 8 по 10 сентября 2014 года в Москве. За три дня мероприятие посетило порядка 4300 участников. Организаторы PROESTATE-2014 – Министерство регионального развития РФ, НП «Российская гильдия управляющих и девелоперов» и компания PROESTATE Events.