Осень – время спроса

С января по июнь нынешнего года объем реализованного жилья в новостройках Петербурга и Ленинградской области составил 62% от общего объема продаж на первичном рынке за 2013 год, или 2,41 млн кв. м. При этом на рынок было выведено около 2,7 млн кв. м нового строящегося жилья. Разница между продажами и новым предложением в пределах 300 тыс. кв. м, по мнению аналитиков, несущественна и свидетельствует о сбалансированности рынка.

Стагнации не предвидится

Кроме увеличения объема продаж жилья в новостройках изменяется структура спроса и предложения. Если в прошлом году на пригородные территории в суммарном объеме предложения приходилось 28%, то сегодня этот показатель, по данным консалтингового центра «Петер­бургская недвижимость», увеличился до 31%.
Сбалансированность рынка, по мнению специалистов, не препятствует его развитию. «Первое полугодие 2014 года, безусловно, отмечено рекордным объемом продаж у всех застройщиков. В июле сезонное сокращение относительно средних значений первого полугодия составило около 5%. Объем продаж в жилых комплексах ГК «ЦДС» вырос более чем на 30% по сравнению с аналогичным перио­дом 2013 года», – отмечает Дмитрий Сидоренко, руководитель отдела реализации недвижимости ГК «ЦДС».
Сокращение спроса констатирует и По­лина Яковлева, директор департамента новостроек NAI Becar, утверждая, однако, что о стагнации рынка говорить рано уже потому, что предложение на рынке жилой недвижимости ограничено.
В то же время ряд экспертов заявляет о «перегреве» рынка. «Рынок испытывал всплеск покупательской активности в начале года, сейчас все вернулось к стандартным показателям летнего сезона. Безусловно, рынок первичной недвижимости на сегодняшний день «перегрет», – говорит Сергей Цинбарев, специалист по маркетингу и продажам EKE Group. По его мнению, покупка жилой недвижимости уже не так привлекательна для частных инвесторов, тем не менее стоит ожидать возобновления интереса покупателей осенью.
Рынок загородной недвижимости также продемонстрировал уверенную положительную динамику в первом полугодии текущего года, достигнув показателей 2010 и 2012 годов. По словам Елены Карасёвой, директора по маркетингу компании «ПетроСтиль», это было обусловлено экономической ситуацией в марте-апреле, когда и у инвесторов, и у граждан, приобретающих жилье для своих надобностей, наблюдалось выраженное стремление «бегства от денег». «Они, конечно, выбирали традиционный инструмент для инвестирования в рынок недвижимости, как правило, первыми «уходили» самые мелкие лоты – студии и однокомнатные квартиры», – комментирует Елена Карасёва. Однако на рынке загородного жилья, как правило, малоэтажного, сработал другой механизм увеличения спроса. «К нам приходили люди, которые давно думали о покупке, и в связи с макроэкономической ситуацией гораздо быстрее на нее решились. За счет этого мы увеличили свои продажи в I квартале 2014 года. Последние два-три месяца этот эффект был исчерпан, и мы вернулись к ситуации стабильного спроса», – отмечает эксперт.

В интересах сторон

Застройщики Петербурга и Ленобласти по-прежнему заинтересованы в развитии севера города и ближних пригородов на территории соседнего региона. Например, в Мурино сегодня ведут строительство такие компании, как «ЦДС», «Отдeлстрой», «Лидер Групп», «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад», Setl City и другие. Всего реализуется 25 проектов, преимущественно эконом-класса (исключение – комплекс «GreenЛандия» от Setl City).
Еще одна территория пристального интереса в пригородной зоне – Кудрово. «Кудрово отличает близость к «Мега Дыбенко», развязке КАД и Мурманскому шоссе. Эту территорию большинство покупателей уже давно воспринимает как городскую. Застройка здесь стартовала раньше, чем, например, в Мурино – в 2008 году. В настоящее время здесь проживает уже более 10 тыс. человек», – комментирует Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость». «Число компаний-застройщиков, желающих выйти в эти локации, и число участков под строи­тельство вблизи Кудрово и Девяткино постоянно растет», – констатирует Сергей Цинбарев.
К слову, Всеволожский район, на территории которого находятся упомянутые выше населенные пункты, стал в первом полугодии абсолютным лидером по объему введенного жилья – 1,1 млн кв. м.
Доля малоэтажного жилья в пределах Санкт-Петербурга и ближних пригородов в Ленинградской области пока изменяется в пределах статистической погрешности и составляет сегодня 2,4% и 6,4% в Петер­бурге и Ленобласти соответственно. Однако, по мнению Елены Карасёвой, есть тенденция к росту спроса на мало­этажное жилье, поскольку «людям понятны все плюсы и минусы проживания в высотных домах». «Покупатель больше не лелеет надежду, что, приобретая студию за 2 млн рублей, он получит комфортное жилье. В малоэтажном жилье покупателей привлекает количество машино-мест, низкая плотность застройки, большое количество парков и скверов и т. д.», – говорит эксперт. С другой стороны, дополнительным аргументом в пользу приобретения малоэтажного жилья может стать его меньшая по сравнению с многоэтажным цена за 1 кв. м.

«Квадраты» в цене

Эксперты отмечают: на выбор жилья в новостройках по-прежнему решающее значение оказывает стоимость квадратного метра. «В основном покупатели приобретают жильe эконом-класса, в комп­лексах, расположенных в Ленинградской области, недалеко от КАД», – комментирует Полина Яковлева, уточняя, что рост цен на жилую недвижимость за январь-июнь составил около 15%, как и прогно­зировалось.
Кроме цены значимыми представляются, по мнению аналитиков, локация, юридическая чистота сделки, возможности подключения объекта к инженерным сетям и практичность планировочных решений.
О зависимости размера скидок от актуального положения компании на рынке говорит Елена Карасёва. «Динамика цен во всех проектах крайне разная. «Неудачники» дают двузначные скидки, в удачных проектах цены выросли в среднем на 10% и будут расти по мере готовности проектов совместно с общей инфляцией. «Неудачникам», в свою очередь, придется либо уходить с рынка, либо как-то себя репозиционировать», – констатирует эксперт.
На цену влияет также то, на каком этапе строительства приобретается жилье. В среднем положительная динамика цены за период от нулевого цикла до завершения объекта, по мнению Дмитрия Сидоренко, составляет сегодня 40-50% в зависимости от конкретного жилого комплекса.
Со своей стороны, Ольга Трошева упоминает факторы, тормозящие рост цены, – это существенный объем предложения, широкий выбор жилья у покупателя, наличие на рынке крупных проектов комплексного освоения. В то же время эксперт констатирует опережение темпов роста цены в прилегающих районах Ленобласти по сравнению с городской чертой. За первое полугодие нынешнего года цены на жилье массового сегмента в спальных районах Петербурга, по данным консалтингового центра «Петербургская недвижимость», выросли на 4,2%, а в спальных районах Петербурга – на 4,3%. Однако год назад этот показатель составлял 1,5% и 3,6% соответственно.
В ближайшие месяцы, по мнению аналитиков, стоит ожидать плавного роста цен в пределах инфляции. «Состояние на рынке недвижимости осенью будет зависеть от финансовой обстановки в стране, вместе с тем мы не ожидаем глобальной стагнации в этом сегменте», – говорит Сергей Цинбарев.
Что касается объема продаж, то многие покупатели поторопились принять решение о приобретении недвижимости в период весенней девальвации рубля. Тем не менее, уточняют эксперты, возможно выйти на более высокие, чем в 2013 году, показатели. В частности, за счет всплеска интереса покупателей из регионов.