Лакомый инвестиционный метр
19.09.2011
Выгодность инвестиций в недвижимость оказалась под сомнением в результате падения цен в 2008 году. Но в ближайшие несколько лет вложения в квадратные метры обещают стать одним из самых доходных способов сохранить и приумножить сбережения.
Такие прогнозы звучали в ходе дискуссии «Частные инвестиции в недвижимость», состоявшейся на Пятом международном инвестиционном форуме по недвижимости PROEstate-2011.
Модератор дискуссии, ведущая радиостанции «Бизнес FM» Валерия Мозганова, привела данные Национального агентства финансовых исследований, согласно которым почти никто из россиян не ждет падения рынка недвижимости (см. диаграмму – Ред.). «Доверие к вложениям в недвижимость как способу сбережения средств очень велико, – констатировала она. – И почти все, кто считает этот способ инвестирования надежным, его же считают и выгодным. По крайней мере выгоднее, чем второй по степени надежности с точки зрения россиян способ – депозиты в государственном банке».
С чем сравнивать?
Аналитик портала BSN.ru Дмитрий Сперанский заявил, что разумных единиц измерения долгосрочной доходности вложений в недвижимость не существует. «Если взглянуть на динамику цен на недвижимость за последние 13 лет, считая с предыдущего кризиса 1998 года, то в рублях квадратный метр жилья в Санкт-Петербурге подорожал почти в 30 раз, в долларах США – примерно в 4,4 раза, – констатировал он. – А в граммах золота или баррелях нефти стоимость метра снизилась. То же можно сказать о стоимости квадратного метра по отношению к другим видам сырья: меди, алюминия, пшеницы, сои. В других городах картина похожая».
Однако купленную недвижимость, справедливо заметил эксперт, в отличие от золота, можно использовать: либо жить в ней, либо извлекать доход, сдавая в аренду. Таким образом, это надежный способ сохранения средств, хотя и низкодоходный.
Алексей Астапов, заместитель председателя правления УК «Арсагера», возразил, что сравнение недвижимости с биржевыми товарами не вполне корректно. Последние подвержены более резким колебаниям. Скажем, акции в 2008 году падали в цене на 80%, а недвижимость плавно снижалась на 20%. Потом акции выросли, и теперь недвижимость находится с ними в паритете.
Поэтому, сравнивая недвижимость с биржевыми товарами, имеет смысл оперировать средними значениями цен и брать длительные периоды времени, потому что люди не вкладывают средства в недвижимость на короткие сроки.
«На самом деле самым рискованным активом сейчас являются деньги, – полагает Алексей Астапов. – Потому что ценится полезность. У денег лишь одна полезность: с их помощью устанавливаются коэффициенты обмена одной полезности на другую».
Паевой вход на рынок
Наталья Кузьмина, генеральный директор Megapolis Asset Management, привела данные о том, что в настоящий момент в России действуют 1419 паевых инвестиционных фондов, более трети из них вкладывают средства в недвижимость. По ее мнению, инвестиции в недвижимость через ПИФы имеют ряд преимуществ, среди которых – строгий контроль за деятельностью фондов со стороны государственных регуляторов и щадящее налогообложение. Даже несмотря на то что с этого года управляющие компании платят налог на имущество, доходы пайщиков по-прежнему освобождены от налога на прибыль. В течение всего срока существования фонда, то есть до 15 лет, налог на прибыль не платится. Прибыль можно реинвестировать, что повышает доходность вложений.
Некоторые управляющие компании организуют обращение паев своих ПИФов на бирже, что дает возможность пайщикам в случае необходимости вернуть свои инвестиции, продав паи до их погашения. Или получить кредит под залог паев.
Эту информацию подтвердил Алексей Астапов. В линейке фондов УК «Арсагера» есть и ПИФ жилой строящейся недвижимости, в котором представлено порядка 100 квартир. Паи фонда торгуются на Фондовой бирже ММВБ.
«Идея фонда была в том, чтобы предоставить инвестору возможность вложиться в некий индекс недвижимости, – поясняет Алексей Астапов. – Но если при вложениях в недвижимость порог входа составляет от миллиона рублей, если вести речь о комнате, то в паи нашего ПИФа можно вложить несколько тысяч рублей.
Доходность вложений в недвижимость с 2006 года, даже с учетом падения в последние годы, все равно составляет примерно 100%. Однако в 2008 году количество желающих продать паи на бирже резко превысило количество желающих купить их. В результате цена паев на бирже до сих пор намного ниже оценочной стоимости. Эта ситуация невыгодна для пайщиков, потому что они, купив паи несколько лет назад, не могут реализовать ту доходность, которую принесла за это время недвижимость. Но зато потенциальные покупатели паев могут купить их на бирже достаточно дешево».
По прогнозам УК «Арсагера», в ближайшие четыре года цены на петербургскую жилую недвижимость будут расти минимум на 15%, что соответствует среднему показателю их роста за предыдущие годы. Если добавить к этому рост цен за счет строительной готовности, получится еще процентов 10-15 годового прироста. То есть даже по очень осторожному прогнозу доходность вложений в строящуюся недвижимость может составить 25% годовых в ближайшие 4 года. А если еще и купить паи на бирже с дисконтом, годовая доходность превысит 40%. «Такого дохода в ближайшие 4 года, наверное, фондовый рынок не принесет», – считает Алексей Астапов.
В «Арсагере» прогнозируют, что уже в конце 2011 года 1 кв. м жилья в Петербурге будет стоить в среднем 94 тыс. рублей, через год – 123 тыс. рублей, а в конце 2013-го – 144 тыс.
Строительный риск оправдан
В ответ на вопрос «Строительного Еженедельника» о том, как за последние годы изменилась ситуация для людей, рискующих вкладываться в стройку, Александр Погодин, первый заместитель директора направления Санкт-Петербург ГК «Пионер», констатировал, что защищенность таких инвесторов увеличилась после вступления в силу Федерального закона № 214 «Об участии в долевом строительстве…». Кроме того, в результате кризиса стало меньше застройщиков, выходящих на рынок с одним объектом, что также повысило защищенность дольщиков-инвесторов.
Маржа таких инвесторов меняется в зависимости от того, какова конъюнктура рынка на данный момент. По оценке Александра Погодина, названные Алексеем Астаповым цифры доходности от строительной готовности в размере до 15% годовых близки к реальности. В одном из проектов ГК «Пионер», который по ряду причин строился долго, инвесторы, вложившие средства на начальной стадии, получили за 5 лет доход около 500% годовых.
По оценке Дмитрия Сперанского, доходность вложений в строительные проекты, рассчитанная сегодня исходя из стабильных цен на рынке недвижимости, колеблется в пределах 15-25% годовых. «Цифры очень хорошие, даже впечатляющие, – полагает эксперт. – Но, на мой взгляд, они лишь говорят о степени недоверия к застройщикам сейчас. Недвижимость на ранних этапах строительства люди готовы покупать только с очень большим дисконтом».
Такие прогнозы звучали в ходе дискуссии «Частные инвестиции в недвижимость», состоявшейся на Пятом международном инвестиционном форуме по недвижимости PROEstate-2011.
Модератор дискуссии, ведущая радиостанции «Бизнес FM» Валерия Мозганова, привела данные Национального агентства финансовых исследований, согласно которым почти никто из россиян не ждет падения рынка недвижимости (см. диаграмму – Ред.). «Доверие к вложениям в недвижимость как способу сбережения средств очень велико, – констатировала она. – И почти все, кто считает этот способ инвестирования надежным, его же считают и выгодным. По крайней мере выгоднее, чем второй по степени надежности с точки зрения россиян способ – депозиты в государственном банке».
С чем сравнивать?
Аналитик портала BSN.ru Дмитрий Сперанский заявил, что разумных единиц измерения долгосрочной доходности вложений в недвижимость не существует. «Если взглянуть на динамику цен на недвижимость за последние 13 лет, считая с предыдущего кризиса 1998 года, то в рублях квадратный метр жилья в Санкт-Петербурге подорожал почти в 30 раз, в долларах США – примерно в 4,4 раза, – констатировал он. – А в граммах золота или баррелях нефти стоимость метра снизилась. То же можно сказать о стоимости квадратного метра по отношению к другим видам сырья: меди, алюминия, пшеницы, сои. В других городах картина похожая».
Однако купленную недвижимость, справедливо заметил эксперт, в отличие от золота, можно использовать: либо жить в ней, либо извлекать доход, сдавая в аренду. Таким образом, это надежный способ сохранения средств, хотя и низкодоходный.
Алексей Астапов, заместитель председателя правления УК «Арсагера», возразил, что сравнение недвижимости с биржевыми товарами не вполне корректно. Последние подвержены более резким колебаниям. Скажем, акции в 2008 году падали в цене на 80%, а недвижимость плавно снижалась на 20%. Потом акции выросли, и теперь недвижимость находится с ними в паритете.
Поэтому, сравнивая недвижимость с биржевыми товарами, имеет смысл оперировать средними значениями цен и брать длительные периоды времени, потому что люди не вкладывают средства в недвижимость на короткие сроки.
«На самом деле самым рискованным активом сейчас являются деньги, – полагает Алексей Астапов. – Потому что ценится полезность. У денег лишь одна полезность: с их помощью устанавливаются коэффициенты обмена одной полезности на другую».
Паевой вход на рынок
Наталья Кузьмина, генеральный директор Megapolis Asset Management, привела данные о том, что в настоящий момент в России действуют 1419 паевых инвестиционных фондов, более трети из них вкладывают средства в недвижимость. По ее мнению, инвестиции в недвижимость через ПИФы имеют ряд преимуществ, среди которых – строгий контроль за деятельностью фондов со стороны государственных регуляторов и щадящее налогообложение. Даже несмотря на то что с этого года управляющие компании платят налог на имущество, доходы пайщиков по-прежнему освобождены от налога на прибыль. В течение всего срока существования фонда, то есть до 15 лет, налог на прибыль не платится. Прибыль можно реинвестировать, что повышает доходность вложений.
Некоторые управляющие компании организуют обращение паев своих ПИФов на бирже, что дает возможность пайщикам в случае необходимости вернуть свои инвестиции, продав паи до их погашения. Или получить кредит под залог паев.
Эту информацию подтвердил Алексей Астапов. В линейке фондов УК «Арсагера» есть и ПИФ жилой строящейся недвижимости, в котором представлено порядка 100 квартир. Паи фонда торгуются на Фондовой бирже ММВБ.
«Идея фонда была в том, чтобы предоставить инвестору возможность вложиться в некий индекс недвижимости, – поясняет Алексей Астапов. – Но если при вложениях в недвижимость порог входа составляет от миллиона рублей, если вести речь о комнате, то в паи нашего ПИФа можно вложить несколько тысяч рублей.
Доходность вложений в недвижимость с 2006 года, даже с учетом падения в последние годы, все равно составляет примерно 100%. Однако в 2008 году количество желающих продать паи на бирже резко превысило количество желающих купить их. В результате цена паев на бирже до сих пор намного ниже оценочной стоимости. Эта ситуация невыгодна для пайщиков, потому что они, купив паи несколько лет назад, не могут реализовать ту доходность, которую принесла за это время недвижимость. Но зато потенциальные покупатели паев могут купить их на бирже достаточно дешево».
По прогнозам УК «Арсагера», в ближайшие четыре года цены на петербургскую жилую недвижимость будут расти минимум на 15%, что соответствует среднему показателю их роста за предыдущие годы. Если добавить к этому рост цен за счет строительной готовности, получится еще процентов 10-15 годового прироста. То есть даже по очень осторожному прогнозу доходность вложений в строящуюся недвижимость может составить 25% годовых в ближайшие 4 года. А если еще и купить паи на бирже с дисконтом, годовая доходность превысит 40%. «Такого дохода в ближайшие 4 года, наверное, фондовый рынок не принесет», – считает Алексей Астапов.
В «Арсагере» прогнозируют, что уже в конце 2011 года 1 кв. м жилья в Петербурге будет стоить в среднем 94 тыс. рублей, через год – 123 тыс. рублей, а в конце 2013-го – 144 тыс.
Строительный риск оправдан
В ответ на вопрос «Строительного Еженедельника» о том, как за последние годы изменилась ситуация для людей, рискующих вкладываться в стройку, Александр Погодин, первый заместитель директора направления Санкт-Петербург ГК «Пионер», констатировал, что защищенность таких инвесторов увеличилась после вступления в силу Федерального закона № 214 «Об участии в долевом строительстве…». Кроме того, в результате кризиса стало меньше застройщиков, выходящих на рынок с одним объектом, что также повысило защищенность дольщиков-инвесторов.
Маржа таких инвесторов меняется в зависимости от того, какова конъюнктура рынка на данный момент. По оценке Александра Погодина, названные Алексеем Астаповым цифры доходности от строительной готовности в размере до 15% годовых близки к реальности. В одном из проектов ГК «Пионер», который по ряду причин строился долго, инвесторы, вложившие средства на начальной стадии, получили за 5 лет доход около 500% годовых.
По оценке Дмитрия Сперанского, доходность вложений в строительные проекты, рассчитанная сегодня исходя из стабильных цен на рынке недвижимости, колеблется в пределах 15-25% годовых. «Цифры очень хорошие, даже впечатляющие, – полагает эксперт. – Но, на мой взгляд, они лишь говорят о степени недоверия к застройщикам сейчас. Недвижимость на ранних этапах строительства люди готовы покупать только с очень большим дисконтом».
рубрика:
Жилье
автор:
Александр Пирожков
