Скромные перспективы доступного жилья

После кризиса 2008 года на рынке недвижимости заметно расширилось предложение дешевого жилья. Однако квадратный метр должен подешеветь до 20-25 тысяч рублей, чтобы резко увеличился спрос. Это маловероятно. В долгосрочной перспективе жилье будет дорожать.

Такие мысли излагали эксперты на конференции «Анализ и прогноз развития рынка недвижимости и строительства», прошедшей в рамках Гражданского жилищного форума.
Елена Иванкина, декан факультета «Экономика недвижимости» Академии народного хозяйства и управления (Москва), назвала настоящим подарком кризиса появление в продаже малогабаритных квартир-студий. «Этот вид жилья необходим рынку, он очень распространен во всем мире. Появление в продаже московских квартир стоимостью 1-1,2 млн рублей значительно расширило доступность жилья», – полагает она.
Еще до того, как застройщики стали менять свои проекты, добавляя в них дешевые малогабаритные квартиры, кризис заставил их снизить цены на обычную жилплощадь.
«Цены на московское жилье упали на 30%. Начал этот процесс «Дон-Строй», объявив о дисконте в 30%. У нас в академии учились директора отдела продаж «Дон-Строя», они говорили, что компания переживет и двукратное снижение цен, но не переживет остановки продаж. Подобная ситуация была во всех крупных компаниях», – рассказывает Елена Иванкина.
В пригороде Москвы после кризиса появились предложения жилья по цене 43 тысячи за метр малогабаритного жилья. Правда, в Москве таких цен не было. Самое дешевое жилье в Москве в кризис стоило 70 тысяч рублей за кв. м с отделкой. Два микрорайона были проданы за три дня, вспоминает Елена Иванкина. В июле 2011 года московская квартира эконом-класса стоила в среднем 126 тысяч рублей за метр.
В результате кризиса, по мнению эксперта, российский рынок недвижимости перестал быть рынком продавца и стал рынком покупателя, то есть приблизился к нормальной ситуации, характерной для развитых стран.
Несмотря на существенное падение цен на жилье в России, доступным его считать по-прежнему нельзя, считает Елена Иванкина. Даже 10% самых богатых российских домохозяйств должны копить в среднем 4,8 года, не тратя деньги ни на что иное, чтобы купить квартиру площадью 54 кв. м. Однако с учетом серых доходов этот срок сокращается до 2,8 года. Между тем, по международным методикам оценки доступности жилья этот показатель должен составлять три года.
Доступным жилье в России станет при стоимости 24-28 тысяч рублей за кв. м. С учетом только официальной зарплаты, на такое жилье за три года смогут накопить 40% домохозяйств. А реальной – до 60%.
По данным, которые привел Александр Крапин, генеральный директор аналитического агентства RWAY, большинству домохозяйств в России доступно стандартное улучшение жилищных условий, то есть добавление к имеющейся жилплощади комнаты площадью 18 кв. м путем альтернативной сделки. На покупку 18 кв. м за три года могут накопить 60% населения. Однокомнатная квартира площадью 36 кв. м доступна 30% населения.
Таким образом, приобретение отдельной квартиры доступно лишь небольшой части населения. «По нашему мнению, маловероятно, что ситуация кардинально изменится в ближайшие годы, несмотря на планы властей по увеличению строительства нового жилья в 1,5 раза в ближайшее время, – констатирует эксперт. – При стоимости квадратного метра в районе 20 тысяч рублей, что вполне достижимо для жилья эконом-класса, такое жилье будет доступно. Для этого нужно убрать из стоимости жилья стоимость земельного участка и подключения к инженерным коммуникациям».