По отработанным схемам
31.10.2011
Кризисные годы не повлияли сколько-нибудь существенно на финансовые схемы по привлечению средств в строительство объектов коммерческой недвижимости. Краткосрочные займы – по-прежнему самый распространенный способ привлечения средств в проекты.
До 2008 года сроки окупаемости объектов в сегментах торговой и офисной недвижимости были очень привлекательны, банки активно кредитовали, использование заемных средств было выгодно. Кризисный период серьезно изменил ситуацию – невозвраты кредитов, переговоры по реструктуризации и изъятия заложенных активов сыграли свою роль. Сейчас ситуация стабилизируется, но пока былой активности не наблюдается. В действиях банков стал заметен более таргетированный подход. Подробно исследуется портфолио девелопера, рассчитывается эффективность проекта. Банковские структуры не только серьезно ужесточили требования к залогу, но и создали собственные подразделения по работе с залоговыми активами.
Основные финансовые инструменты на рынке и офисной, и торговой недвижимости – займы и кредиты. Разница – в условиях их предоставления. Сегмент ритейла менее всего почувствовал на себе влияние кризиса и восстановился быстрее остальных. Показатель поглощения торговых площадей неизменно растет. Банки и инвесторы, разумеется, следят за ситуацией и оперативно на нее реагируют, предоставляя под проекты торговли более интересные условия.
«Однако определяющее значение имеет концепция проекта и имя девелопера – хорошая зона локации и репутация застройщика способны стать гарантией возврата заемных средств и получения дохода с них», – полагает Дмитрий Абрамов, генеральный директор компании «БТК девелопмент».
Помимо инструментов, связанных с долговыми обязательствами, используется также долевое финансирование инвестпроектов. Основное преимущество этого метода в том, что выплаты за пользование привлеченными ресурсами не носят безусловный характер, а осуществляются в зависимости от финансового результата. Cпрос со стороны инвесторов на участие в публичных или частных размещениях девелоперских компаний с 2008 года значительно снизился, однако он однозначно, хотя и с опозданием от развития самого рынка недвижимости, вернется.
Виктор Фролов, директор направления коммерческого строительства генподрядной компании STEP, отмечает: «Кризис не научил инвесторов на рынке коммерческой недвижимости использовать иные способы для финансирования своих проектов. Судя по объектам, которые реализует STEP (аутлет-центр «Белая дача»), по-прежнему наиболее популярными финансовыми инструментами являются краткосрочные займы, которые, правда, сейчас могут позволить себе немногие».
Проектное финансирование в чистом виде могут получить лишь единичные проекты, как правило, лишь под строительство объектов жилищного строительства или для реализации стратегических индустриальных проектов. Получению такого финансирования препятствует как требование внесения залога, соразмерного сумме кредита, так и наличие собственных средств для реализации проекта (не менее 30%).
Но директор департамента консалтинга NAI Becar в Санкт-Петербурге Альбина Ямалетдинова говорит, что соотношение собственных и заемных средств практически во всех случаях составляет 30 к 70%.
Андрей Розов, руководитель филиала Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге, располагает другой статистикой. Он уверен, что сейчас редко кто привлекает более 60% заемных средств. Как правило, девелоперы, особенно российские, предпочитают использовать по большей части собственные средства.
При этом Игорь Горский, управляющий партнер АРИН, указывает на то, что ситуация с кредитованием пока не выровнялась: после кризиса банки продолжают достаточно консервативно относиться к торговой недвижимости.
Александр Волошин, руководитель отдела инвестиционного консалтинга ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, отмечает, что для торговой недвижимости есть и альтернативные способы привлечения средств. Торговый комплекс еще на стадии строительства может быть сдан в аренду на 70-80%, для бизнес-центра такая схема маловероятна, что в значительной мере увеличивает срок окупаемости таких объектов.
Помимо этого, якорные арендаторы могут выкупать площади торговых объектов, а полученные от продажи средства девелопер может направить на строительство торговой галереи, которая является основной статьей дохода торгового комплекса.
Девелопер может заключить договор о стратегическом партнерстве с крупным ритейлером и привлечь его в качестве соинвестора проектов. Так, холдинг «Адамант» заключил соглашение с Sok Retail Int. Oy, развивающей на российском рынке сеть продовольственных гипермаркетов Prisma, по которому финский ритейлер вложит 100 млн EUR в открытие четырех магазинов в Петербурге в составе строящихся торговых комплексов петербургского холдинга. Средняя цена продажи торговых помещений на нулевом цикле в Петербурге сейчас составляет 2-3 тыс. EUR за 1 кв. м. Такая практика соинвестирования строительства торгового центра распространена, к ее недостаткам можно отнести возможные сложности при последующей продаже готового объекта новым собственникам.
Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St. Petersburg, впрочем, говорит, что при возведении качественных офисных центров можно привлекать «дольщиков»: «По моими наблюдениям, в офисном сегменте чаще встречается такой подход, как распродажа блоками. В отношении торговых центров такие случаи были, но гораздо реже. Все-таки торговый комплекс – это проект, подразумевающий определенную концепцию и при качественном подходе определенный набор арендаторов, который формирует девелопер. Поэтому распродажа блоками – скорее экзотика».
Дмитрий Золин, управляющий партнер LCMC, считает, что сейчас к российскому рынку вновь стали проявлять интерес некоторые западные инвесторы, но их интересуют исключительно высоколиквидные топовые объекты высокой стадии готовности либо уже действующие. «А так как подобных объектов немного даже на петербургском рынке и, как правило, с качественным востребованным объектом девелопер предпочитает не расставаться, вряд ли инвестиционных сделок будет много. Наиболее вероятная ситуация – продажа объекта, который принадлежит непрофильному девелоперу, в этом случае девелопер может решиться на продажу, чтобы вложить вырученные от сделки средства в развитие профильных для своей деятельности объектов», – рассуждает господин Золин.
До 2008 года сроки окупаемости объектов в сегментах торговой и офисной недвижимости были очень привлекательны, банки активно кредитовали, использование заемных средств было выгодно. Кризисный период серьезно изменил ситуацию – невозвраты кредитов, переговоры по реструктуризации и изъятия заложенных активов сыграли свою роль. Сейчас ситуация стабилизируется, но пока былой активности не наблюдается. В действиях банков стал заметен более таргетированный подход. Подробно исследуется портфолио девелопера, рассчитывается эффективность проекта. Банковские структуры не только серьезно ужесточили требования к залогу, но и создали собственные подразделения по работе с залоговыми активами.
Основные финансовые инструменты на рынке и офисной, и торговой недвижимости – займы и кредиты. Разница – в условиях их предоставления. Сегмент ритейла менее всего почувствовал на себе влияние кризиса и восстановился быстрее остальных. Показатель поглощения торговых площадей неизменно растет. Банки и инвесторы, разумеется, следят за ситуацией и оперативно на нее реагируют, предоставляя под проекты торговли более интересные условия.
«Однако определяющее значение имеет концепция проекта и имя девелопера – хорошая зона локации и репутация застройщика способны стать гарантией возврата заемных средств и получения дохода с них», – полагает Дмитрий Абрамов, генеральный директор компании «БТК девелопмент».
Помимо инструментов, связанных с долговыми обязательствами, используется также долевое финансирование инвестпроектов. Основное преимущество этого метода в том, что выплаты за пользование привлеченными ресурсами не носят безусловный характер, а осуществляются в зависимости от финансового результата. Cпрос со стороны инвесторов на участие в публичных или частных размещениях девелоперских компаний с 2008 года значительно снизился, однако он однозначно, хотя и с опозданием от развития самого рынка недвижимости, вернется.
Виктор Фролов, директор направления коммерческого строительства генподрядной компании STEP, отмечает: «Кризис не научил инвесторов на рынке коммерческой недвижимости использовать иные способы для финансирования своих проектов. Судя по объектам, которые реализует STEP (аутлет-центр «Белая дача»), по-прежнему наиболее популярными финансовыми инструментами являются краткосрочные займы, которые, правда, сейчас могут позволить себе немногие».
Проектное финансирование в чистом виде могут получить лишь единичные проекты, как правило, лишь под строительство объектов жилищного строительства или для реализации стратегических индустриальных проектов. Получению такого финансирования препятствует как требование внесения залога, соразмерного сумме кредита, так и наличие собственных средств для реализации проекта (не менее 30%).
Но директор департамента консалтинга NAI Becar в Санкт-Петербурге Альбина Ямалетдинова говорит, что соотношение собственных и заемных средств практически во всех случаях составляет 30 к 70%.
Андрей Розов, руководитель филиала Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге, располагает другой статистикой. Он уверен, что сейчас редко кто привлекает более 60% заемных средств. Как правило, девелоперы, особенно российские, предпочитают использовать по большей части собственные средства.
При этом Игорь Горский, управляющий партнер АРИН, указывает на то, что ситуация с кредитованием пока не выровнялась: после кризиса банки продолжают достаточно консервативно относиться к торговой недвижимости.
Александр Волошин, руководитель отдела инвестиционного консалтинга ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, отмечает, что для торговой недвижимости есть и альтернативные способы привлечения средств. Торговый комплекс еще на стадии строительства может быть сдан в аренду на 70-80%, для бизнес-центра такая схема маловероятна, что в значительной мере увеличивает срок окупаемости таких объектов.
Помимо этого, якорные арендаторы могут выкупать площади торговых объектов, а полученные от продажи средства девелопер может направить на строительство торговой галереи, которая является основной статьей дохода торгового комплекса.
Девелопер может заключить договор о стратегическом партнерстве с крупным ритейлером и привлечь его в качестве соинвестора проектов. Так, холдинг «Адамант» заключил соглашение с Sok Retail Int. Oy, развивающей на российском рынке сеть продовольственных гипермаркетов Prisma, по которому финский ритейлер вложит 100 млн EUR в открытие четырех магазинов в Петербурге в составе строящихся торговых комплексов петербургского холдинга. Средняя цена продажи торговых помещений на нулевом цикле в Петербурге сейчас составляет 2-3 тыс. EUR за 1 кв. м. Такая практика соинвестирования строительства торгового центра распространена, к ее недостаткам можно отнести возможные сложности при последующей продаже готового объекта новым собственникам.
Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St. Petersburg, впрочем, говорит, что при возведении качественных офисных центров можно привлекать «дольщиков»: «По моими наблюдениям, в офисном сегменте чаще встречается такой подход, как распродажа блоками. В отношении торговых центров такие случаи были, но гораздо реже. Все-таки торговый комплекс – это проект, подразумевающий определенную концепцию и при качественном подходе определенный набор арендаторов, который формирует девелопер. Поэтому распродажа блоками – скорее экзотика».
Дмитрий Золин, управляющий партнер LCMC, считает, что сейчас к российскому рынку вновь стали проявлять интерес некоторые западные инвесторы, но их интересуют исключительно высоколиквидные топовые объекты высокой стадии готовности либо уже действующие. «А так как подобных объектов немного даже на петербургском рынке и, как правило, с качественным востребованным объектом девелопер предпочитает не расставаться, вряд ли инвестиционных сделок будет много. Наиболее вероятная ситуация – продажа объекта, который принадлежит непрофильному девелоперу, в этом случае девелопер может решиться на продажу, чтобы вложить вырученные от сделки средства в развитие профильных для своей деятельности объектов», – рассуждает господин Золин.
рубрика:
Финансы
автор:
Роман Русаков
