Распределить риски

Участники рынка отмечают: в последнее время в Петербурге стало появляться все больше проектов многофункциональных комплексов. Эксперты полагают, что мультифункциональность позволяет снизить риски инвесторов в проект.

Реализованных проектов МФК в классическом понимании (сочетание трех и более функций) в Петербурге пока нет. Людмила Рева, директор по развитию бизнеса ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, считает, что среди знаковых проектов, которые будут реализованы в скором времени, можно назвать МФК: «Набережная Европы», проекты освоения территорий квартала Шкапина-Розенштейна, «Лондон Парк», Морской фасад, Апраксин двор и Новая Голландия, где также предусмотрено сочетание жилой и коммерческой функций.
«Главным плюсом создания МФЦ является диверсификация рисков из-за того, что такие центры включают в себя разные типы недвижимости. За счет этого выравнивается экономика проекта и улучшаются показатели экономической эффективности», – говорит директор департамента консалтинга NAI Becar в Санкт-Петербурге Альбина Ямалетдинова.
Зося Захарова, руководитель отдела проектов и аналитических исследований АРИН, полагает при этом, что в многофункциональных комплексах (МФК) все функции должны быть равны, в том числе и по площади. «Если одна из них преобладает над другими, это уже просто комплекс со встроенными помещениями», – уверена она.
Но в современных МФК, как правило, наиболее значительный объем площадей приходится на торговую функцию. Это обусловлено тем, что она самая доходная, чуть ниже идет общепит. Значительные площади могут отводиться также под офисы.
Решение о строительстве МФК лежит исключительно в плоскости экономической целесообразности. Если объект расположен в хорошей локации, на центральных городских магистралях, с высоким уровнем пешеходных и автомобильных трафиков, то на первых этажах здания наибольший экономический эффект принесет торговая функция. Выше 2-го (3-го) этажей, как правило, начинаются офисы или апартаменты. Средняя ставка в таких объектах будет выше, чем в проектах, расположенных в менее выигрышной локации. В качестве примера совмещения двух функций эксперты приводят МФК «Атлантик Сити» на ул. Савушкина (3 этажа торгового комплекса и выше – офисы).
Реже в составе МФЦ пока встречается жилая функция.
Всеволод Щербаков, замдиректора департамента консалтинга Colliers International Санкт-Петербург, указывает на то, что на совмещение функций, как правило, идут, если жилье согласно ПЗЗ является условно разрешенной функцией либо на части участка жилье строить нельзя из-за санитарных зон и т. п. «Если дело в ПЗЗ, то жилье как условно разрешенная функция может составлять не более 50% улучшений, возводимых на участке. Соответственно, чем больше удастся разместить основных (разрешенных) функций, тем больше можно будет согласовать при них жилья. Зачастую только наличие жилой составляющей помогает вытянуть проект на приемлемый уровень доходности», – обращает внимание господин Щербаков.
Как правило, жилье в составе МФК относится к эконом-, реже к комфорт-классу. Чем выше класс жилья, тем более уединенной и закрытой должна быть территория его расположения. А любой коммерческий объект предполагает значительный поток посторонних людей. Это накладывает дополнительные трудности на проектирование МФК с жильем: необходимо разделять потоки жителей и посетителей, парковки, вертикальные коммуникации, грузовые подъезды. Это снижает функциональность проекта.
«В целом нельзя сказать, что жилье в МФК пользуется большей популярностью, чем в чисто жилых проектах. Скорее даже наоборот, можно ожидать, что покупатели более осторожно отнесутся к такому формату. Просто часто такие комплексы располагаются в удачных местах, вблизи станций метрополитена. И преимущества местоположения заставляют людей мириться с предполагаемыми неудобствами комплекса», – говорит господин Щербаков.
В качестве преимущества жители МФК получают готовую развитую инфраструктуру. «Это является неоспоримым плюсом, если речь идет о жилье бизнес-класса, так как обеспечивает определенный уровень комфорта проживания, хотя и ставит под сомнение закрытость территории объекта», – полагает госпожа Рева.