Реконцепция идет вслед за сменой собственника

За последнее время ряд владельцев торговых центров заявили о намерении провести реконцепцию своих объектов. Как говорят эксперты, стоимость такой операции может составлять от 5 до 15 млн USD. Если речь, разумеется, идет не о простой смене арендаторов, а о реконструкции объекта.

Реконцепция объектов коммерческой недвижимости в мире широко распространена. Она особенно часто применяется после резких изменений на рынке, к которым можно отнести и экономический кризис. «Основные элементы концепции – планировочные решения, состав арендаторов, позиционирование и бренд – старым комплексам, которые не показывают плановую эффективность, приходится менять, чтобы оставаться на плаву», – поясняет заместитель директора отдела стратегического консалтинга Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге Андрей Косарев. Причинами могут стать усиление конкуренции, выявление явных пробелов в старом формате, а также снижение со временем покупательского интереса, от которого не застрахованы даже успешные ТРК. Реконцепция торгового комплекса стоит от 5 до 15 млн USD, но точная сумма зависит от масштабности принимаемых мер. «Если просто поменять концепцию и перечень основных арендаторов, это одни цифры. Если требуется провести ремонт и понести капитальные затраты – это другое», – говорят эксперты АРИН. В любом случае реконцепция – это болезненное решение, и некоторые центры, имея низкий покупательский поток, низкую заполняемость и невысокие ставки, все равно с трудом решаются на него. Обычно это решение созревает после смены собственника. Так было, например, с активами, которые приобрел в Петербурге девелопер Fort Group (компания владеет 11 ТРК совокупной площадью 500 тыс. кв. м, в том числе 6 комплексами «Макромира» площадью 230 тыс. кв. м, купленными весной 2011 года).
Новая метла

Как рассказал управляющий партнер Fort Group Максим Левченко, компании пришлось провести смену концепции ТРК «Рыбацкий» (ныне «Порт Находка» площадью 25,5 тыс. кв. м), который откроется в 2012 году. «Набор арендаторов стал более демократичный, что соответствует потребностям района», – говорит Максим Левченко. Кроме того, Fort Group провел радикальную – с 95% сменой пула арендаторов – реконцепцию мебельного центра «Грейт» (ныне ТРК «Академ Парк» площадью 27,7 тыс. кв. м), выкупленного у «Адаманта». Концепцию нового проекта и брокеридж осуществляла компания Colliers International. Как сообщил ее гендиректор Николай Казанский, в ходе реконструкции общая часть проекта увеличена на 10%, арендная, за счет более эффективного использования площадей, – на 30%. В комплексе теперь представлены магазины ведущих сетевых брендов, ориентированных на масс-маркет. «В результате арендный доход проекта, который в обновленном виде выйдет на рынок в конце года, вырастет более чем в 3 раза по сравнению с прежним форматом. А посещаемость, ранее составлявшая 12 тыс. человек в день, составит 25 тыс. человек», – прогнозирует Николай Казанский. Кроме того, Fort Group готовит реконцепцию самого слабого актива из наследия «Макромира» – ТРК «Феличита» на ул. Коллонтай. Комплекс площадью 100 тыс. кв. м (арендопригодная – 63,6 тыс. кв. м) функционирует с 2008 года. Он заполнен арендаторами на 70%, что собственника категорически не устраивает. «ТРК едва можно поставить 3 балла по 5-балльной шкале», – говорит Максим Левченко. Новую концепцию разрабатывает английское бюро Chapman & Teylor. «В ТРК не останется «мертвых» зон, куда не доходят покупатели», – сообщили в компании. В обновленном виде комплекс будет называться «Лондон Молл». Собственник уверяет, что это будет уголок английской архитектуры и традиций в Петербурге. Откроется он к осени следующего года.

В ожидании перемен

Меняют докризисные проекты торговых комплексов и другие девелоперы. «Мы помогаем ЗАО «Доринда» делать реконцепцию ТРК «Подсолнух» – усиливаем развлекательную зону и добавляем новых «якорей», – сообщили в АРИН. А председатель совета директоров ГК «Энергия» (УК «Энергия Логистик» управляет ТК «Светлановский») Азат Григорян сообщил, что 3 из 5 этажей комплекса планируют отдать под бизнес-центр. «В торговой части поменяем дизайн, планировки и на 20% сменим арендаторов», – говорит он. «Эталон-ЛенСпецСМУ» также изменил концепцию ТК «Аура». «Изначально проект задумывался девелопером как «дизайнерский центр интерьерных товаров класса premium». Предполагалось, что торговый комплекс, расположенный на выезде из города, привлечет покупателей премиальных товаров для дома со всего Петербурга. Но с подобной концепцией на проект удалось привлечь лишь одного арендатора. Почти год готовый ТРК стоял пустым. Теперь там решено сделать галерею премиальных бутиков одежды и обуви», – сообщили в компании Аstera. Похожие метаморфозы произошли и с ТК «Смайл» в Невском районе. По мысли девелопера, его должны были заполнить торговые операторы сегмента средний плюс. Он должен был составить конкуренцию расположенному рядом моллу «МЕГА». Но реализовать эти планы на практике не удалось. Заполнение объекта происходило крайне медленно. Поэтому потребовалась реконцепция в более демократичный формат. Эксперты утверждают, что с осени 2010 года условия аренды в торговых комплексах города практически вернулись к своему докризисному состоянию. Вакантные площади стремятся к нулю, листы ожидания присутствуют практически во всех торговых комплексах.