Трудности переходного периода

После включения Крыма в состав России рынок недвижимости этого полуострова переживает переходный период, что явилось неизбежным следствием изменения правового поля. Проще говоря, домик у моря в Крыму сегодня можно купить, но нельзя зарегистрировать. По самым оптимистичным прогнозам экспертов, подобная неопределенность будет сохраняться еще как минимум полгода-год.

Как сегодня безопасно приобрести недвижимость в Крыму, обсуждали на заседании круглого стола «Недвижимость Крыма: большие проблемы и большие перспективы?», прошедшем в рамках выставки-семинара «Жилищный проект». Организатором заседания выступила газета «Строительный Еженедельник. Ленинградская область».

Продажа, но не регистрация

В течение переходного периода должны быть урегулированы вопросы интеграции новых субъектов Российской Федерации в правовую систему России. Это означает, что до 1 января 2015 года на полуострове Крым будут действовать нормативные акты как России, так и Севастополя с Крымом, а фактически и Украины, последние только в части, не противоречащей законодательству РФ.
Такое положение дел напрямую затрагивает и сделки с недвижимостью, государственное оформление которых фактически заморожено. Без доступа к украинской базе фактически невозможно подтвердить права собственника на недвижимость, проверить правовую чистоту объекта (или участка) или посмотреть его историю. Органы Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии России на территории Крыма уже сформированы, но пока только налаживают свою работу. По мнению экспертов, для того чтобы заработать в полной мере, органам регистрации может потребоваться еще как минимум год.
«С принятием закона о присоединении Крыма к России на его территории перестали работать законы государства Украины. Крым оказался «отключен» от украинских реестров, в которых осуществлялся учет недвижимости. На сегодняшний день деятельность по регистрации сделок невозможна. Регистрационная служба на территории Крыма организована, но работать не начала. Требуется время для того, чтобы поставить на кадастровый учет все объекты недвижимости, – рассказал Дмитрий Сиротин, представитель администрации города Симферополь и Симферопольского района. – Работа эта началась, но, скорее всего, затянется еще на год».
По словам Дмитрия Сиротина, сделки с недвижимостью в Крыму сегодня оформляются по предварительному договору купли-продажи. В договоре фиксируют цену объекта на день подписания контракта. После этого покупатель передает продавцу задаток. Учитывая зыбкость подобной схемы и возможные риски, покупатель забирает у продавца украинское свидетельство о регистрации прав собственности либо стороны оформляют договор у нотариуса.
«При заключении предварительных договоров купли-продажи (или инвестирования, если речь идет о новостройке), которые сейчас являются единственным возможным путем сделок с недвижимостью в Крыму, необходимо проводить комплексную оценку предоставляемых продавцом документов. В первую очередь правоустанавливающих документов, выданных Украиной», – считает Всеволод Васильев, юрист фирмы «ЮСТ».
Тем не менее гарантий прав собственности у лица, с которым заключается договор купли-продажи, сегодня недостаточно. «Поскольку ранее учет прав собственности велся государством Украина, можно обратиться к базе данных Украины и проверить их, – объясняет Дмитрий Сиро­тин. – Безусловно, это не та процедура, которую можно было бы переложить в нормативную плоскость. Это частная юридическая инициатива. Со стороны официальных властей этого сделать невозможно. На запросы Украина не отвечает. Такая ситуация сильно препятствует привлечению инвестиций. Это объективная реальность, в которой мы существуем».

Ценник реальный и мнимый

Юридическая неопределенность переходного периода, по мнению экспертов, компенсируется привлекательной ценой, которая значительно возрастет, когда ситуа­ция войдет в правовое русло.
«Год назад, до известных событий, цена на недвижимость в Крыму была на порядок ниже, чем сегодня. После начала регистрации сделок и строительства Керченского моста она может вырасти еще на порядок», – полагает Дмитрий Сиротин.
«Цены пока измеряются в долларах, – рассказал Павел Бережной, директор по развитию ООО СК «С.Э.Р.» . – Например, сегодня в Севастополе стоимость 1 кв. м составляет примерно 1400 USD. За время, прошедшее после референдума, цены подскочили на 40%. Однако сегодняшние цены, вероятнее всего, это просто «хотелки» переходного периода. С нашей точки зрения, цена может скорректироваться в обратную сторону на 20%. Но тот, кто будет первым, безусловно, выиграет».

Помощь регионов

Несмотря на трудности переходного периода, Крым уже сегодня открыт для инвесторов. «Идет работа над созданием соответствующей нормативной базы, прошли выборы, административный аппарат работает, и Крым на сегодняшний день открыт для инвесторов, в том числе и в сфере недвижимости, – уверен Дмитрий Сиротин. – Административные районы Крыма заключили соглашения с различными субъектами Российской Федерации о взаимодействии по развитию территорий и привлечению инвестиций. В частности, администрация Симферопольского района и города Симферополь заключила такое соглашение с Ленинградской областью».
По словам Дмитрия Сиротина, регионами был внесен ряд предложений, в том числе и в сфере жилищного строительства, и под реализацию конкретных проектов в Крыму уже выделены земельные участки, проведены тендеры на подрядные работы. Речь идет о формировании домовладений с целью предложения их гражданам РФ.
Один из застройщиков, реализующих подобный проект в Крыму, – компания «Евродом».
«В районе Алушты мы начинаем реализацию двух проектов, – рассказал Михаил Москвитин, представитель компании ООО «Евродом». – Первый из них расположится в 500 м от моря, там можно приобрести земельные участки с подрядом. Дом в 76 кв. м с участком земли от шести соток будет стоить около 3650 тыс. рублей вместе с подключением к инженерным сетям».
Второй проект расположится в 30 км от моря, в районе Пески. «Здесь стоит задача построить целое поселение со всей социальной инфраструктурой. Выделено 60 га, предполагается, что территория будет расширяться, – добавляет Михаил Москвитин. – Прорабатывается возможность реализации здесь домов на условиях государственных программ доступного жилья, а также уже существует возможность приобретения здесь домовладения через жилищно-накопительный кооператив (ЖНК)».
«Земельный участок передается в кооператив, который зарегистрирован в соответствии с законодательством РФ. При­о­бретение домовладения происходит через вступление в члены кооператива. Член кооператива, он же пайщик, получает права на этот земельный участок, и его права защищены», – отметил Дмитрий Сиротин.

Новая культура строительства

ГК «С.Э.Р.» планирует построить мультиформатный комплекс «Ленинградский квартал» в Севастополе. На территории в 7,8 га планируется построить 145 тыс. кв. м недвижимости. В состав проекта войдут жилая и коммерческая недвижимость (офисная часть, ретейл, гостиничный комплекс), фитнес-центр с бассейном, а также концертный комп­лекс и студия звукозаписи. Инвестиции в проект оцениваются в 5-6 млрд рублей. Начало строительства запланировано на конец года. Проект будет выводиться на рынок поэтапно. Срок реализации – 5-6 лет.
История «Ленинградского квартала» началась два года назад, когда Крым де-факто еще входил в состав Украины. Именно тогда СК «С.Э.Р.» вошла в сделку по покупке компании, которая обладала правами почти на 8 га земли на севастопольском побережье. «Идея связать Севастополь и Петербург благодаря интересному многофункциональному пространству, привнести в город русской славы этику, опыт, культуру строительства Петербурга родилась сразу. С тех пор многое изменилось. Крым вернулся в Россию. В Севастополе начинает действовать российское законодательство, в том числе в области градостроительства, – рассказал Павел Бережной, директор по развитию ООО СК «С.Э.Р.». – Мы провели открытый архитектурный конкурс на разработку концепции «Ленинградского квартала». Определили победителя. Этот проект будет взят за основу. Это очень грамотное решение с точки зрения градостроительного плана, эстетики среды, привязки к местности. Возможные корректировки будут внесены исключительно во внутренние пространства – нарезку площадей жилой и коммерческой недвижимости».
По словам Павла Бережного, спешить со стартом продаж компания не намерена: «Регистрация сделок еще не началась, у нас есть 3-4 месяца на адаптацию проекта. Мы видим, что власть не сидит на месте. Пока нет градплана территории, которую мы собираемся застраивать. Но мы поможем его разработать. А продажи откроем не раньше чем к Новому году».

Мнения:

Дмитрий Сиротин, представитель администрации города Симферополь и Симферо­польского района, содружество компаний «Крым»:

– Крым ориентирован на привлечение таких компаний, которые, даже несмотря на трудности переходного периода, не боятся начать работу на территории Крыма. Нам бы хотелось, чтобы таких компаний было больше. Необходимо, чтобы экономика региона росла. Если у компаний появляется интерес, то местные власти всячески будут этому содействовать.

Михаил Москвитин, представитель компании ООО «Евродом»:

– Непонятно, как в дальнейшем будет складываться судебная практика по спорам с недвижимостью. Пока это открытый вопрос и серьезные риски. Я бы советовал сегодня гражданам обращаться напрямую к застройщикам, которые реализовывают проекты в Крыму. Все-таки юрлица имеют документально подтвержденные права на свои земельные участки и могут в большинстве случаев защитить свои договоры. Пока это самый безопасный путь, исключающий двойные продажи. Однако и здесь нужно быть бдительными и полагаться только на ответственных застройщиков с хорошей репутацией.

Павел Бережной, директор по развитию ООО СК «С.Э.Р.»:

– Сегодняшний ценник – это пока только «хотелки». Ситуация стабилизируется, скорее всего, только в будущем году. В Крыму идет формирование реестра объектов недвижимости, объявлен мораторий на все сделки. Однако потенциал Крыма и Севастополя в частности очень высок. В том числе промышленный. Может быть, Севастополь в будущем станет городом-миллионником.

Наши в Крыму

Интерес к реализации проектов в Крыму уже проявили несколько петербургских застройщиков. Так, весной этого года в составе бизнес-делегации, отправившейся с рабочим визитом во вновь присоединенный регион, значились руководители таких строительных организаций, как «КВС», «Главстройкомплекс», «Воин-В», а также компаний, уже реализующих в Крыму проекты, – группа компаний «С.Э.Р.» и инвестиционная корпорация «Пантикапей».
ИК «Пантикапей» за свой счет разрабатывает генплан города Керчь, согласно которому до 2020 года здесь могут построить 2 млн кв. м новой недвижимости. Компания получила заказ муниципального образования город Керчь на разработку программы социально-экономического и инвестиционного развития города, а также проводит изыскательские работы для создания генпланов Керчи и Ленинского района Керченского полуострова.
Речь идет о развитии территории площадью 300 тыс. га. В списке проектов, под которые «Пантикапей» готовит почву, оказались нефтеперерабатывающий завод в промзоне города Керчи, который планирует строить компания «Нефтегаз Крыма», сеть яхт-клубов международного уровня, жилая и коммерческая недвижимость, инновационный парк в районе «Генеральские пляжи», аэропорт, торговый порт и предприятия металлической отрасли.

О «Жилищном проекте»

Выставка-семинар «Жилищ­ный проект» проходила в рамках Гражданского жилищного форума (ГЖФ) 4-5 октября в Петербургском СКК.  
Органи­затор – ГК «Бюллетень недвижимости». За два дня работы Жилпроект посетили порядка 27 тыс. человек. В экспозиции приняли участие более 330 строительных, банковских, риэлторских, юридических, страховых компаний. Для посетителей состоялось свыше 100 мероприятий, в том числе шесть автобусных туров по новостройкам.
Эксперты рынка недвижимости рассказали петербуржцам о динамике цен на рынке городского и загородного жилья, рисках при покупке объектов недвижимости и способах их минимизации, основах выбора кредитных программ. Был сделан подробный обзор новостроек в районах с активной массовой застройкой. Посетители узнали о тенденциях развития инфраструктуры, ценообразования, ознакомились с наиболее интересными объектами. Представители органов государственной власти ответили на вопросы об участии в государственных жилищных программах. Владельцам приусадебных хозяйств специалисты рассказали об основных тенденциях ландшафтного дизайна, а также о том, как правильно построить колодец и обустроить теплицу. Покупатели зарубежной недвижимости узнали о ценах на объекты, юридических особенностях сделок и трендах рынка. Вся информация к тематическим семинарам была опубликована в путеводителе по выставке – справочнике, который посетители выставки получили бесплатно.
Для потенциальных покупателей состоялось шесть бесплатных автобусных туров по наиболее интересным строящимся объектам.
Выставка-семинар «Жилищный проект» проходит с 2006 года. За это время помощь в улучшении жилищных условий получили около 600 тыс. человек.
Следующая выставка «Жилищный проект» состоится 14-15 февраля 2015 года в СКК (ст. м. «Парк Победы»). Вход для посетителей – свободный. Подробности по тел. (812) 32-701-32 и на сайте жилпроект.рф.

Государственная программа

В августе текущего года правительство РФ утвердило ФЦП «Социально-экономическое развитие Республики Крым и города Севастополя до 2020 года». Программа направлена на обеспечение социально-экономического развития полуострова и создание инфраструктуры: транспортной, инженерной, социальной. Общий объем финансирования в рамках ФЦП составляет более 681 млрд рублей, из них средства федерального бюджета – свыше 658 млрд, средства внебюджетных источников – около 23 млрд рублей. Разрабатывается стратегическая схема, которая определит глобальное инфраструктурное развитие полуострова. В нее войдут вопросы транспортного снабжения полуострова, электро-, водо- и газоснабжения, развитие отдельных территорий Крыма.

Консультация юриста:

Можно ли зарегистрировать сделку с объектом недвижимости Крыма на Украине, если продавец является гражданином Украины?

Всеволод Васильев, юрист фирмы «ЮСТ»:
– После крымского референдума Украина, как известно, приняла закон об оккупированных территориях. Согласно этому закону сделки с крымской недвижимостью не регистрируются.
Кроме того, согласно российскому законодательству, по которому теперь живет Крым, объект недвижимости регистрируется на месте его приобретения, то есть в самом Крыму.
Даже если в силу каких-либо причин такая сделка была зарегистрирована на Украине, трудно прогнозировать, какое решение примет суд, если возникнет спор. Скорее всего, суд будет оценивать правоустанавливающие документы, выданные другим государством, в каждом конкретном случае. Договор может быть признан недействи­тельным.