На пути к новой индустриализации

Как вписываются индустриальные парки в программу новой индустриализации, объявленную государством, обсуждали на заседании круглого стола «Индустриальные парки – система развития промышленной инфраструктуры», состоявшемся в рамках форума «Российский промышленник». Организатором заседания круглого стола выступила газета «Строительный Еженедельник. Ленинградская область».

Дарья Литвинова, главный редактор газеты «Строительный Еженедельник. Ленинградская область», модератор
Константин Миалович, заместитель директора головного отделения по Санкт-Петербургу Северо-Западный банк ОАО «Сбербанк России»
Михаил Ерофеев, генеральный директор мультимодальный комплекс «Усть-Луга»
Кирил Саргаев, начальник департамента инвестиционной политики и поддержки инвестиционной деятельности Комитета экономического развития и инвестиционной деятельности Ленинградской области
Станислав Невзоров, председатель совета директоров компании «Союз-Инвест»
Андрей Амосов, руководитель офиса компании JLL Russia&CIS в Санкт-Петербурге
Александр Паршуков, директор по инвестициям ЗАО «ВТБ-Девелопмент»
Максим Слав, заместитель генерального директора ИП «Федоровское»
Алексей Пятков, старший консультант департамента складской и промышленной недвижимости Colliers International
Мария Кравцова, директор по продажам коммерческой недвижимости ЗАО «ЮИТ Санкт-Петербург»
Леонид Захаров, заместитель руководителя отдела стратегического консалтинга Knight Frank Санкт-Петербург
Татьяна Логинова, советник председателя Северо-Западный банк ОАО «Сбербанк России»
Мирослав Золотарев, представитель компании ACEX
Наталья Житомирская, директор Правовое бизнес-бюро «Граф Маевский»
Дарья Гончарова, руководитель направления по работе с клиентами коммерческого отдела АРИН

Меры поддержки

Ленинградская область является одним из передовых регионов Северо-Западного федерального округа в вопросах поддержки развития индустриальных парков.
Кирил Саргаев, начальник департамента инвестиционной политики и поддержки инвестиционной деятельности Комитета экономического развития и инвестиционной деятельности Ленинградской области, рассказал о конкретных мерах господдержки, направленных на развитие индустриальных парков в регионе. «За последние два года был предпринят ряд серьезных шагов и реализовано несколько законодательных инициатив в этой области. Одна из основных – 113-оз «О мерах господдержки инвестиционной деятельности на территории Ленинградской области», который устанавливает режим господдержки инвесторам. Сроки заключения договоров о предоставлении налоговых льгот составляют 35 дней – это достаточно непродолжительный срок по сравнению со сроками, установленными в других регионах. Налог на прибыль снижен до 13,5%, налог на имущество до 0%. Срок предоставления льгот зависит от объема инвес­тиций. Минимальный порог – 300 млн рублей. Для удаленных районов области – Подпорожского, Лодейнопольского и Бокситогорского – установлен порог в 50 млн рублей».
По словам Кирила Саргаева, в июле текущего года был принят закон о мерах господдержки создания и развития на территории области индустриальных парков. Теперь понятие индустриального парка закреплено законодательно. Закон практически соответствует тому проекту закона, который сейчас разместил Минпромторг, и все понятия приближены к федеральному законодательству.
Областной закон о поддержке индустриальных парков не имеет порога инвестиционных вложений. Кроме того, в законе введена дополнительная мера – преду­смотрена льгота на аренду земельного участка, предоставляемого Ленобла­стью. «Уста­навливаются сроки, порядок присвое­ния статуса индустриального парка и все сопутствующие процедуры. Сегодня практически все подзаконные акты уже прошли согласования. Мы планируем, что в ближайшее время появится регламент и порядок присвоения статуса индустриального парка», – сообщил Кирил Саргаев.
Кроме того, четко определена структура инвестиционных площадок, которые возможно приспособить для индустриальных парков. Создана интегрированная региональная информационная система «Инвестиционное развитие территории Ленинградской области». Она размещена на портале http://lenoblinvest.ru. Представлена информация о 360 площадках, на которых потенциально возможно размещение индустриальных парков.
По словам Константина Миаловича, заместителя директора головного отделения по Санкт-Петербургу Северо-Западного банка ОАО «Сбербанк России», несмотря на санкции, Сбербанк заинтересован в развитии промышленной инфраструктуры внутри Российской Федерации. «Несколько лет назад Сбербанком разработан отдельный кредитный продукт для поддержки создания и развития индустриальных парков. Этот продукт подразумевает довольно длинные сроки кредитования. В зависимости от особенностей индустриальных парков эти сроки могут достигать 12-14 лет. Кроме того, в рамках этой программы существуют дополнительные преференции для резидентов. Кроме того, дополнительные преференции связаны еще и с тем, что Сбербанк готов приглашать своих клиентов становиться резидентами парков и оказывать им соответствующие консультационные услуги», – рассказал Константин Миалович.
Успешный опыт работы Сбербанка по этому направлению уже есть. Как сообщил господин Миалович, Сбербанком профинансировано пять индустриальных парков в России, кредитные вложения составили порядка 6,5 млрд рублей. Среди них индустриальные парки Москвы, Татарстана, Ярославля, Владимира и Калуги. В каждом парке профинансировано от 15 до 30 резидентов и управляющих компаний. В основном это компании с годовой выручкой от 400 млн рублей. Средний срок финансирования – 10 лет. В ближайшее время планируется профинансировать еще как минимум пять парков.
«К сожалению, пока в этом перечне нет Северо-Западного региона, но мы над этим работаем», – отметил Константин Миалович.
Также Минпромторг запустил программу поддержки индустриальных парков. Министерство промышленности и торговли РФ объявило конкурс среди индустриальных парков (ИП) на получение субсидий из федерального бюджета. Управляющие компании индустриальных парков, которые выиграют конкурс, смогут компенсировать затраты по обслуживанию кредитов, полученных в 2013-2016 годах в коммерческих банках и Внешэкономбанке на капитальное строительство объектов инфраструктуры и промышленности. Инструмент разработан в этом году в рамках подпрограммы «Индустриальные парки» государственной программы РФ «Развитие промышленности и повышение ее конкурентоспособности». Субсидии предоставляются в размере 9/10 ставки рефинансирования, претенденты должны обосновать и доказать, что их проекты соответствуют пяти критериям: финансовая, бюджетная, социально-экономическая, инновационно-технологическая эффективность, а также обосновать последующую инвестиционную привлекательность для территории.

Парков становится больше

Леонид Захаров, заместитель руководителя отдела стратегического консалтинга Knight Frank Санкт-Петербург, привел статистические данные Ассоциации индустриальных парков, которая занимается сертификацией индустриальных парков. «На данный момент в России имеется 101 сертифицированный индустриальный парк. Из них 75 – это парки формата greenfield, то есть развиваемые на территориях абсолютно новых земельных участков, и 26 – формата brownfield, реализуемые на территориях уже существующих промплощадок, – уточнил Леонид Захаров. – На территории СЗФО находятся 19 сертифицированных индустриальных парков. Среди регионов – лидеров по развитию индустриальных парков можно назвать Москов­скую область – 15 реализованных проектов, Калужскую область – 11 проектов, Республику Татарстан – восемь проектов».
«Из более десятка заявленных в Петер­бурге и Ленобласти индустриальных парков, проекты которые соответствуют классическому определению индустриального парка, можно пересчитать по пальцам одной руки, – заявил Алексей Пятков, старший консультант департамента складской и промышленной недвижимости Colliers International. – То есть завялено много, а работают, по сути, три. Это YIT Greenstate, «ВТБ Марьино» и UFG «Федоровское». В Петербурге и Ленобласти максимальным спросом в индустриальных парках пользуются участки 1-2,5 га. Это самый популярный формат. Треть всех сделок в индустриальных парках заключается на земельные участки такого размера».
По словам Марии Кравцовой, директора по продажам коммерческой недвижимости ЗАО «ЮИТ Санкт-Петербург», на данный момент в Петербурге и Ленинградской области заявлено 16 проектов индустриальных парков. Из них 11 – частные индустриальные парки (в трех из которых освоено более 50% территории и менее 50% – в восьми парках). В стадии развития находятся также три государственных парка. Кроме того, есть Усть-Луга, которая является многопрофильным проектом, значительно превышающим по площади другие парки. Проект активно развивается согласно своему плану.
По данным консалтинговых компаний, стоимость аренды земельных участков в индустриальных парках имеет большой разброс, но в среднем колеблется в пределах от 30-40 USD за 1 кв. м земельного участка до 130 USD за «квадрат». Стоимость зависит от качества проработанности проекта и активности девелопера индустриального парка.
«Сделки по покупке земельных участков в ИП проходили в 2013 году только в двух парках: Greenstate – две сделки, «Федоровское» – одна сделка. Рыночный спрос формировался на основе следующих факторов. Наибольший спрос на помещения в аренду – от небольших предприятий. Для размещения предприятий требуются готовые площадки с понятными бюджетами и сроками реализации, подведенными сетями и согласованной градостроительной документацией, с урегулированным правом доступа на территорию», – сообщила Мария Кравцова.
«После мартовских событий этого года объем инвестиций в Россию существенно сократился, что катастрофическим образом повлияло на арендаторов индустриальных парков и складских комплексов, – отметил Андрей Амосов, руководитель офиса компании JLL Russia & CIS в Санкт-Петербурге. – Это основной фактор, который мы сегодня наблюдаем на рынке, и констатируем значительный спад активности потенциальных резидентов».

Быть в тренде

Значимыми моментами, определяющими успешность индустриального парка, являются привлечение якорного резидента, который за собой «тянет» поставщиков и смежные отрасли, а также активность администрации региона в развитии индустриальных парков и привлечении резидентов, создании системы налоговых льгот.
«Главным вопросом остается – что же такое индустриальный парк. Размещение промышленных предприятий – сложный вопрос, он несет особую специфику и очень сильно отличается от размещения складских комплексов. Отсутствие единого стандарта индустриальных парков и стандартов подбора производственных площадок не позволяет клиенту провести качественный анализ предложений на рынке, – считает Мария Кравцова. – Ассоциация индустриальных парков, как уже говорилось, ведет работу по сертификации, а также занимается разработкой национального стандарта индустриального парка. Цель разработки стандарта – формализовать определение парка в Федеральном агентстве по техническому регулированию и метрологии. В стандарте, в частности, говорится о том, что в индустриальном парке не менее 50% должны занимать производственные, а не складские комплексы, и предъявляются довольно жесткие требования к управляющей компании как к организации, оказывающей большой комплекс услуг. Индустриальный парк является практическим инструментом для привлечения отечественного и иностранного капитала в российское производство, так как позволяет снять большое количество непрофильных задач. Мы надеемся, что в ближайшее время стандарт будет принят».
«Продвижение всей индустрии ИП – очень важный момент, – считает Александр Паршуков, директор по инвестициям ЗАО «ВТБ-Девелопмент». – Нужна широкая пропаганда формата индустриального парка через профильные промышленные ассоциации и СМИ при поддержке государства. Работа эта исключительно важна и практически еще не начиналась».
По мнению Михаила Ерофеева, генерального директора мультимодального комплекса «Усть-Луга», развитие индустриальных парков сдерживает отсутствие профессионалов. «Просто получить поддержку от государства и подвести коммуникации к земельному участку – это не индустриальный парк. Привлечение инвес­тора – тяжелый труд. Иногда подготовка к сделке растягивается до двух лет», – отметил Михаил Ерофеев.
Станислав Невзоров, председатель совета директоров компании «Союз-Инвест», считает, в будущем владельцы индустриальных парков вынуждены будут сами стать промышленниками. «Сегодня практически не существует цепочек с добавленной стоимостью и гарантированным сбытом, – прокомментировал Станислав Невзоров. – Кроме того, в условиях санкций промышленники ориентируются только на внутренний рынок, а если изначально якорным арендатором парка становится западная компания со своими комплектующими, то никакой промышленной кооперации в этом регионе уже не будет. Главная проблема – промышленность как индустрия сегодня не имеет системного характера. Нужно говорить о развитии промышленной инфраструктуры в целом».
Александр Паршуков с мнением коллеги не согласен: «Не бывает специалистов во всем. Или тогда будут функционировать мегакорпорации, из которых будет состоять весь бизнес. Но эта конструкция ущербна, это не рыночный подход. Мы снимаем с предприятия задачу инженерной подготовки участка – это уже целая отрасль».