Дума о земле

Земельный рынок ждут перемены. Министерство экономического развития планирует отменить деление земли на категории. Это должно облегчить работу девелоперов, но может ударить по бюджетам всех уровней и спровоцировать появление новых коррупционных инструментов.

Законопроект, разработанный МЭРТ, планируют в осеннюю сессию внести для рассмотрения в Госдуму РФ. Этот документ предполагает реформу принятой до сих пор классификации земельных участков по категориям (земли сельскохозяйственного назначения, населенных пунктов, лесного фонда и т. д.) и видам разрешенного использования. По новым правилам останутся только три особые категории земель: «охраняемых природных территорий», «лесного фонда» и «водного фонда». Все остальные участки будут классифицированы по 13 территориальным зонам в зависимости от назначения: под жилье, общественно-деловые постройки, сельское хозяйство, заповедники, нужды военных, промышленности и даже космических запусков. В каждой зоне смогут размещаться только те объекты, которые будут прописаны в законе. Причем в той же жилой зоне будет деление на подзоны по видам недвижимости: для ИЖС, малоэтажку, дачи, высотные дома и т. д. И это деление на подзоны подробно пропишут в рамках правил землепользования и застройки муниципальные образования.
Новый закон также упростит процедуру изменения вида использования земли, которая сегодня многоступенчатая и довольно запутанная. Например, перевод земли в другую категорию осуществляют органы федеральной власти, а вид разрешенного использования меняют органы местного самоуправления. Теперь вместо двух этапов согласований останется один – в рамках установленных территориальных зон. А упрощение процедуры, как правило, несет за собой уменьшение возможностей для коррупции. «Мы и ставили перед собой задачу – снятие административных барьеров», – заявил директор департамента недвижимости МЭРТ Андрей Ивакин.
Рынок земли в Петербурге это нововведение не затронет. Председатель КУГИ Петербурга Дмитрий Куракин заявил, что вся территория Петербурга – «земли поселений», и никаких перемен здесь не предвидится. Зато на работе чиновников Ленобласти, где представлены все виды земельных участков, этот закон отразится непосредственно. Вице-губернатор Ленобласти, председатель КУГИ Александр Дрозденко заявил, что пока закон крайне сырой. «Как быть с методикой кадастровой оценки земли, которая сегодня определяется исходя из ее категории?» – спрашивает он. По его прогнозу, за период, пока старая методика будет отменена, а новая не вступит в силу, местный и региональный бюджеты могут потерять до 4 млрд рублей. «Сначала нужно разработать правила землепользования и застройки, затем – методику оценки земель, и только после этого можно будет говорить о принятии закона», – считает он.
Хотя новый закон находится на стадии обсуждения, участники рынка уже прогнозируют его возможное влияние на рынок загородного домостроения. По словам партнера юрфирмы «Дювернуа Лигал» Игоря Гущева, есть риск, что нововведения могут застопорить работу девелоперов в части согласования проектов и получения разрешительной документации как минимум на несколько месяцев. «Практика показывает, что серьезные изменения законодательства приводят к остановке работы профильных чиновников примерно на 2-3 месяца», – говорит он. Советник международной юридической фирмы Salans Ольга Урюпинская уверена, что закон особенно важен для Ленобласти, где много земли сельхозназначения. «Упрощение процедуры, направленной на возможность ее использования в других целях (общественно-деловой, жилой застройки), с одной стороны, будет привлекательным для инвесторов, с другой, может привести к неконтролируемой утрате таких угодий», – предупреждает она.
Девелоперы встречают закон с воодушевлением. «Нынешняя система несовершенна. Земельные категории – анахронизм, сдерживающий инвестиционную активность. Их отмена позволит вовлечь в оборот больше земли, а соответственно, снизить на этом рынке цены», – говорит генеральный директор управляющей компании группы «УНИСТО Петросталь» Арсений Васильев. По его мнению, возможность использования земли, например, для строительства либо любой другой деятельности должна регулироваться не категориями, а градостроительной документацией и генеральным планированием. «Проблема же в том, что с этой документацией ситуация далека от совершенства, что также увеличивает риск коррупции и сдерживает инвестиционную деятельность», – отмечает он. «Нынешняя система несовершенна, но застройщикам в городе особых трудностей не создает, поскольку есть Генплан. Более остро стоит вопрос стоимости земли под застройку, напрямую влияющей на стоимость «квадрата» жилья для потребителя», – говорит руководитель отдела развития ГК «Прок» Андрей Беляев.