Продавцы договорятся

Фонд имущества начал продавать недвижимость из совместной собственности Петербурга и частных лиц. Эксперты считают новый формат работы перспективным, поскольку в городе много объектов с разными собственниками. Но утверждают, что юридически подготовить такие лоты к торгам непросто.

Фонд имущества Петербурга впервые продал недвижимость, находящуюся в совместной собственности города и частных лиц. С молотка пустили 5,2 га городской земли с постройками площадью 1,7 тыс. кв. м (714 кв. м – в собственности Петербурга, остальное – частное) на Песочной улице в поселке Лисий Нос. По данным пресс-службы Фонда имущества, здания памятниками не являются и могут быть снесены. На освобожденном участке можно построить коттеджный поселок. В аукционе приняли участие 9 претендентов. В ходе торгов стартовая цена лота выросла со 100 млн рублей до 160,6 млн рублей. Победитель – физическое лицо, связь которого с крупным бизнесом установить не удалось.
Генеральный директор Фонда имущества Андрей Степаненко сообщил, что это первый пример успешной продажи недвижимости из частно-городской собственности. (В Петербурге по такой схеме продавали лишь акции: в октябре 2010 года 100% акций ЗАО «Метроком», которым владели Петербург (55%) и ЗАО «МСТ» Сергея Матвиенко (45%), за 2 млрд рублей купила компания «МегаФон».) «Этот формат торгов мы считаем очень перспективным. Если бы каждая сторона реализовывала свою часть имущества самостоятельно, то наличие других собственников было бы обременением для покупателя», – отметил он.
По мнению Андрея Степаненко, продажа единым лотом целого комплекса зданий с большим участком значительно расширит возможности покупателя в планировке и застройке территории. «И продавцы получают существенно более высокую прибыль, чем от реализации объекта по кускам», – утверждает он.
По мнению экспертов, итоговая цена лота на торгах оказалась ниже рыночной. «Сейчас сотка земли в Лисьем Носу в среднем стоит от 20 до 30 тыс.USD. А здесь цена 10,4 тыс. USD за сотку. Но здесь можно говорить о снижении цены за размер участка», – посчитала Инна Попова, руководитель отдела оценки АРИН. «Возможно, участок купили для дальнейшей перепродажи. Потенциально за землю можно выручить 1,5-2 раза больше», – согласен инвестор жилого района «Ванино» Денис Вястрик.
По мнению директора регионального информационного центра «Свой дом» Марины Агеевой, что на участке площадью 5,2 га можно построить порядка 15 домовладений. «С учетом популярной и дефицитной локации эти домовладения можно смело оценивать в 20-30 млн рублей и выше», – говорит она. Лисий Нос, по ее словам, отличается высокой эклектичностью социального состава жителей и, соответственно, разным стоимостным уровнем частной массовой застройки. «Сегодня средняя стоимость отдельных земельных участков в Лисьем Носу площадью до 25 соток в зоне сложившейся частной застройки – 750 тыс. рублей за сотку», – утверждает она.
Совладелец девелоперской компании «Вереск» Олег Юрко отмечает, что на таком участке можно построить порядка 20-25 коттеджей с земельными участками площадью по 20 соток. «При этом каждый дом с участком будет продан минимум за 25 млн рублей», – говорит он.
«Лисий Нос расположен внутри КАД, всего в 7 км от города, поэтому здесь, на наш взгляд, лучше всего построить коттеджный поселок. Это будет очень выгодное вложение средств, особенно если учесть, что в скором времени здесь откроется ЗСД, а в будущем недалеко отсюда будет построен деловой комплекс «Лахта-центр», – добавляет заместитель директора департамента консалтинга Colliers International Санкт-Петербург Всеволод Щербаков.
«Новая схема торгов перспективна, поскольку в Петербурге много зданий, у которых несколько сособственников. Главной проблемой при реализации такой недвижимость является достижение договоренности между сособственниками по схеме взаимозачета денег, условий выплат и т. п. Каждый случай индивидуален и требует особых договоренностей», – заключил директор департамента оценки NAI Becar в Санкт-Петербурге Александр Филиппов.