Перетягивание клиента

Вторичный рынок уступил пальму первенства рынку новостроек – на протяжении 2011 года эксперты наблюдали динамичное увеличение спроса на квартиры в новых домах и, как следствие, перетекание денег с одного рынка на другой. Однако, как отмечают аналитики, очередная волна кризиса может в корне изменить ситуацию, и «первичка» потеряет не так давно отвоеванное доверие.

«При «рождении» рынка жилья, в начале 1990-х, цена на вторичное жилье определилась путем установления баланса спроса и предложения. Рынок новостроек возник немного позже и привязал продажную стоимость квадратного метра в строящихся домах к стоимости предложения на «вторичке». Установив цену на новостройки в размере 70-90% от стоимости готового жилья, строители и инвесторы (учитывая себестоимость строительства) смогли получать прибыль в 150-300%, что привело к бурному росту строительства жилых домов», – вспоминает Константин Мамыкин, директор департамента жилой недвижимости компании Maris/CBRE. По словам эксперта, отрыв себестоимости от цены спроса был настолько велик, что даже кризис 1998 года, который обрушил цены на 35-50%, не погубил строительный комплекс. Уже в 1999-2000 годах, немного оправившись от шока, инвесторы продолжили вложение средств в новые дома, планируя несколько меньшую прибыль – 100-130%. Стагнация 2003-2004 годов, последствия кризиса 2008 года, а также увеличение стоимости строительных материалов и земельных участков привели к тому, что прибыли строительных компаний упали до 50-60%. Когда девелоперы подошли к этой границе, они начали массированную PR-кампанию, где убеждали покупателей, что продают «первичку» по себестоимости и рост цен оправдан.
В настоящее время нижняя граница цены «ползет» вверх вместе с инфляцией. Некоторое снижение цены 1 кв. м на 3-комнатные квартиры в новостройках компенсируется увеличением цены на студии и 1-комнатные квартиры. Если застройщику (инвестору) удается снизить себестоимость строительства (например, за счет уменьшения затрат на инфраструктуру и/или инженерные сети), то цена предложения может быть снижена (по конкретному объекту) на 5-10%. В целом же давно установлены «правила игры» – цена продажи «первички» на начальной стадии строительства может начинаться от 70% стоимости аналогичного вторичного жилья и заканчивается на уровне 110-115% стоимости – после регистрации собственности на объект.
По словам Екатерины Бармашовой, ведущего аналитика АН «Итака», возможность влиять на цены у первичного рынка появляется только в случае выхода большого объема жилья в одной локации. «При большом объеме предложения застройщик вынужден понижать цену для поддержания заданного темпа продаж, и, возможно, квартиры на вторичном рынке в этой же локации чуть менее будут востребованы или с недостатком спроса ощутят небольшое понижение в цене. Однако точечные проекты никак на ценообразование на вторичном рынке повлиять не могут», – уверена госпожа Бармашова.
Владимир Спарак, заместитель генерального директора АН «АРИН», подтверждает озвученный тезис примером. «После появления «Северной долины» довольно большой процент покупателей переориентировался именно туда. Они стремились продать квартиру на «вторичке», покупали квартиру в новом комплексе, а до сдачи дома жили в арендованном жилье. Это довольно рискованная схема, тем не менее в этом случае все обошлось», – резюмирует господин Спарак.
Стоит отметить, что взаимное влияние на оба рынка оказывают объемы выставляемого на продажу жилья. Если на вторичном рынке, который по объему больше, началось снижение цен или рост, первичный с некоторой задержкой повторяет эту тенденцию. «Сильное влияние оказывает текущее состояние экономики и, соответственно, доверие потребителей к строительным компаниям. К примеру, в конце 2008-2009 годов большое количество потенциальных покупателей ушло с первичного рынка на вторичный, потому что люди боялись банкротства строительных фирм. В 2010-2011 годах происходит обратный процесс, покупатель возвращается с вторичного на первичный. По объему предложения вторичный рынок больше первичного. Первичный задает тон в вопросах ценообразования в случае глобальных правительственных решений, например если увеличиваются объемы застройки. Но на текущий момент радикальных решений, влияющих на первичный рынок, не было», – рассказывает Леонид Сандалов, заместитель директора АН «Бекар».