Ипотека без альтернатив

По оценкам некоторых экспертов, количество ипотечных сделок, заключенных в Петербурге в 2011 году, вернулось на докризисный уровень. Состояние рынка ипотеки и прогнозы его развития на 2012 год обсудили гости пресс-клуба «Ипотека и ипотечный брокеридж в посткризисный период», прошедшего в рамках выставки «Жилищный проект».

Валерий Грибанов:
– Какова, на ваш взгляд, доля ипотечных сделок в общем объеме сделок операций с недвижимостью?

Светлана Денисова:
– Мы располагаем локальной статистикой, которая касается только наших объектов. К примеру, в ЖК «Токио» (где мы являемся инвесторами) доля ипотечных сделок составила всего 43%. Из этого числа квартиры-студии – 26%, 1-комантные квартиры – 31%, 2-комнатные – 29%, 3-комнатные – 14%. При этом 61% 3-комнатных квартир был продан с привлечением ипотеки.

Валерий Грибанов:
– То есть можно говорить о том, что существует некая связь между метражом квартиры и долей ипотечных сделок?

Светлана Денисова:
– Это не совсем так. Если мы говорим об общем объеме ипотечных сделок, то в этом объекте на 1-комнатные квартиры и студии в сумме пришлось 57% сделок, то понятно, что они преобладают в общем количестве ипотеки. Если же мы соотнесем эти цифры с количеством предложения, то в проекте преобладают студии и 1-комнатные квартиры, а 3-комнатные предлагалось мало, но практически все они «ушли» с использованием ипотеки. Это говорит о том, что в эконом-классе люди, приобретающие жилье с целью улучшения жилищных условий, активно пользуются ипотечными кредитами. Сегодня ипотека – это инструмент не для инвестиций, как это было перед кризисом, когда люди верили в то, что жилье будет дорожать бесконечно, инструмент, который используют с целью улучшить жилищные условия или приобрести первую квартиру. Среди текущих инвесторских сделок ипотечных мы не видим вообще. Сегодня у нас здоровая ипотека, которая обслуживает насущные потребности людей в жилье. Думаю, наш проект не самый показательный, так как коллеги называют цифры в районе 30-35%. Мы этот показатель связываем с тем, что вывели наш проект на рынок достаточно поздно, когда готовность корпуса уже была очень высокая. Соответственно, банк начал давать нашим дольщикам кредиты на хороших условиях, и это привело к тому, что доля ипотечных сделок оказалась так высока. По данным Минрегионразвития, в России в целом с привлечением ипотеки заключается порядка 15% сделок. У нас в городе эта цифра существенно выше, но хотелось бы, чтобы ситуация была сбалансированной.

Валерий Грибанов:
– Хотелось бы услышать оценку компании «НДВ СПб» по доле ипотечных сделок на рынке Петербурга.

Сергей Гребенюк:
– По нашим данным как эксклюзивного продавца компании-застройщика, доля ипотечных сделок в общем объеме наших сделок на первичном рынке составляет порядка 28%. Что касается вторичного рынка, то их доля составляет порядка 15%. Мы надеемся на то, что рынок будет стабильным и требования банков к заемщикам будут снижаться, а сумма кредитов будет увеличиваться, как это было видно из динамики с августа текущего года.

Валерий Грибанов:
– У меня вопрос к представителю Санкт-Петербургского ипотечного агентства. Есть ли у вас предварительные итоги рынка ипотеки Петербурга за 2011 год?

Оксана Лях:
– Я бы не хотела сейчас говорить об итогах, так как год еще не завершился. Интересно, откуда взялись позитивные настроения относительно снижения ипотечных ставок? Мы мониторим рынок и видим, что в течение последнего месяца банки повышали ставки. Кроме того, по утверждению наших крупных игроков рынка ипотечного кредитования – Сбербанка, ВТБ, которые занимают 58% этого рынка в Петербурге, они тоже планируют повышение ставок.

Валерий Грибанов:
– Это связано с ожиданием второй волны кризиса?

Оксана Лях:
– То, что творится сейчас в еврозоне, не может не влиять на ситуацию в нашей стране. Надеяться на дешевые кредиты можно только при появлении дешевых денег.

Валерий Грибанов:
– У меня вопрос к представителям банковского сообщества. Ваш банк повышал ставки или ужесточал условия по получению ипотечных кредитов?

Анастасия Разварина:
– У нас условия, скорее, наоборот, улучшаются. В течение года было понижение размера первоначального взноса с 20 до 10%, появились программы для заемщиков с положительной кредитной историей, для которых ставка понижалась еще на 1%. Также появились программы, по которым под залог недвижимости предоставляются кредиты на любые цели. Сейчас процентная ставка при типичных условиях в нашем банке составляет порядка 10-12,5%, и повышать ее, по имеющейся на сегодняшний день информации, мы не планируем.

Валерий Грибанов:
– Как вы оцениваете свою долю на рынке ипотечного кредитования в Петербурге?

Анастасия Разварина:
– По итогам полугодия мы вошли в двадцатку по выдаче ипотечных кредитов в целом по стране. За первую половину 2011 года банк по всей России выдал ипотечных кредитов на сумму 3,6 млрд рублей. В Петербургском филиале эта цифра составила примерно 450 млн рублей.

Валерий Грибанов:
– В связи с октябрьским ростом не почувствовали ли вы уменьшение желающих взять ипотечный кредит? А может, это, наоборот, способствовало увеличению потока желающих?

Виктория Винникова:
– Серьезного изменения потока клиентов не произошло. Связано это в первую очередь с тем, что на рынке представлено огромное количество ипотечных программ, и если нужно, то мы находим лучшее предложение для наших клиентов и помогаем им «запрыгнуть в последний вагон». Когда на рынке недвижимости начинается рост, это всегда подхлестывает потребителя к покупке, так как он стремится успеть.

Анастасия Разварина:
– Два месяца назад у нас появилась программа, которая позволяет оформить ипотечный кредит без предоставления справки о подтверждении доходов по форме 2-НДФЛ, руководствуясь справкой по форме банка. Ставка по таким кредитам составляет 10,5%, а размер первоначального взноса – не менее 50%. Нужно время, чтобы посмотреть, как такие заемщики себя ведут, и, возможно, будут дополнительные послабления.

Валерий Грибанов:
– Вы тоже не почувствовали падение интереса со стороны заемщиков?

Анастасия Разварина:
– Абсолютно нет. Люди идут и идут. Много обращений как по стандартной, так и по военной ипотеке. Клиенты выбирают по двум параметрам: либо это ставка, и его не волнует, какой это банк, либо он выбирает банк по зарплатному проекту и качеству обслуживания.

Светлана Денисова:
– Хотела бы пояснить, что когда я говорила про достижение баланса, то не имела в виду снижение ставок или более лояльное отношение к заемщику. Дело в том, что застройщик сегодня работает по 214-ФЗ, по которому предполагается свободный вход и выход из договора долевого участия. Поэтому нам никому не хотелось бы, чтобы дольщики-заемщики оказались в затруднительной ситуации. Кризис 2008 года отбил у наших людей желание брать ипотеку бездумно, потому что они теперь знают, к чему это приведет. Поэтому когда банк ведет взвешенную политику – это нужно всем нам. Нужна адекватная пропаганда, что когда у семьи доход 27 тыс. и двое детей – не надо брать ипотеку.

Оксана Лях:
– Действительно, из кризиса надо извлекать уроки. Идти на поводу у заемщика и снижать первоначальный взнос, наверное, не стоит, помня о проблемах с этим в США. Нужно объяснять заемщику, что он может просто потерять все, что вложил. Может, к примеру, кирпич на голову упасть.

Виктория Винникова:
– Хотела бы конкретную историю рассказать, касающуюся страхования жизни и потери трудоспособности. Мы объясняем клиентам, что это необходимо. В этом году в нашем агентстве произошло 2 случая, когда у одной заемщицы убили мужа, а у другого внезапно умерла жена. Страховые компании, где обслуживался их полис, не спешат платить, и мы вынуждены через суд добиваться оплаты.

Оксана Лях:
 – К тому же личное страхование сегодня не является обязательным. Мы можем долго объяснять, что это нужно, но не можем заставить заемщика страховаться.

Светлана Денисова:
– А от общеэкономических кризисов вообще никто не страхует. Поэтому ипотека должна стать здоровым и не спекулятивным инструментом. В сфере обеспечения людей жильем нужно говорить об ипотеке с государственным участием и решать эти вопросы на государственном уровне.

Валерий Грибанов:
– Значит, есть широкое поле для совершенствования законодательства. Насколько я знаю, в Северо-Западной палате недвижимости был создан комитет по ипотеке, который возглавил Анатолий Бобров. Есть ли у вас предложения по его совершенствованию?

Анатолий Бобров:
– Сегодня ипотечный рынок России представлен следующими предложениями: ипотека АИЖК – около 18%, 68% – банки с господдержкой. Наблюдается отток капитала, что говорит о том, что свободных денег становится все меньше, и если завтра кризис начнет давить еще больше, то останутся только банки с господдержкой. Ставки кардинально подниматься не будут, иначе клиент совсем уйдет. Главный регулятор рынка ипотеки РФ – АИЖК – выступил с инициативой снижения ставок по базовым программам, продвижения программ соцнайма. На сегодняшний день в Совет Федерации передан проект поправок в закон о залоге, где говорится, в частности, о том, что заемщик, в случае если он не может платить по кредиту, будет иметь право отдать владельцу закладную, и этого будет достаточно для того, чтобы погасить его задолженность по оставшейся части кредита. Минимальные взносы до 10-20% уйдут в небытие, иначе если плательщику будет сложно выполнять свои обязательства, то они просто будут отказываться от ипотеки. Защиту самих кредиторов может обеспечить страхование самой сделки. За ипотекой в любом случае будущее. Ведь когда гражданин приходит в автосалон и берет кредит на автомобиль в том же салоне – это нормальная практика. Почему же, обращаясь в агентство недвижимости, он получает консультацию, идет в банк тоже за консультацией, и только потом мы сращиваем наши усилия и клиент получает возможность приобрести квартиру? Ипотеку мы будем и далее продвигать. Немаловажным фактором будет работоспособный альянс кредиторов, агентств недвижимости, чтобы клиент мог получить результат в одном месте.

Валерий Грибанов:
– А много ли банков, которые работают в Петербурге, предоставляют ипотечные кредиты с нулевым первоначальным взносом?

Светлана Денисова:
– Зачастую за такими предложениями стоит проектное кредитование застройщика. Тогда банк, оценивая риски по проекту в целом, идет на такие программы, которые очень хлестко звучат, но практике реализуются слабо. Нужно вспомнить о том, что среднемировые показатели дефолтных ипотечных кредитов были на уровне 12% от общего числа выданных. Возможно, мировой кризис усугубил эти процессы, и их стало больше. За время кризиса по России в целом количество дефолтов по ипотечным кредитам не превысило 8%, а по Петербургу – 6%. Эти показатели говорят о том, что основная масса ипотечных кредитов берется с целью приобретения жилья именно для себя. До тех пор пока мы будем оставаться в таком коридоре, у нас будет здоровый рынок ипотеки.

Валерий Грибанов:
– На волне кризиса застройщики стали активно предлагать рассрочку. Существует ли сегодня реальная альтернатива ипотеке?

Дмитрий Щегельский:
– На первичном рынке, когда компания сама строит квартиры, она может себе позволить при стабильном финансовом положении давать рассрочки. На сегодняшний день это, пожалуй, единственный вариант альтернативы ипотеке. Другие варианты могут появиться только если государство пересмотрит свою политику. Сегодня мы идем по американскому пути развития ипотеки, и то, что в кризис у нас не случилось такого обвала, как в США, заслуга наших банков и заемщиков. Сегодня наши банки конкурируют между собой в том числе и по величине ставки, но она напрямую зависти от ставки рефинансирования, так что значительно снизить ее банки не могут. В борьбе за клиента банки отменяют предоставление справок по форме 2-НДФЛ, и это говорит о том, что они и сегодня готовы выдавать кредиты всем, кто к ним обратился. В целом американский вариант ипотеки довольно рискованный, в отличие, к примеру, от германской системы, где есть система стройсберкасс. Отмечу, что в Штатах до сих пор выдают ипотечные кредиты с нулевым первоначальным взносом, так что думать, что они извлекли какие-то уроки, не приходится.

Валерий Грибанов:
– Сегодня звучали прогнозы по росту ипотечных ставок, а что будет с ростом цен на жилье?

Дмитрий Щегельский:
– За этот год рост цен составил порядка 5%. И произошел, потому что всегда в первую очередь скупается все самое дешевое. Я не ожидаю резкого роста цен до осени 2012 года. Рынок недвижимости обладает таким свойством, как инертность, и реагирует на изменения в экономике в среднем на 4 года позже. Можно говорить о том, что цены вырастут на 5-7%. Интересная деталь: когда клиент приобретает недвижимость, он стремится сделать это по минимальной цене, а потом ждет, что она непременно вырастет.

Валерий Грибанов:
– Время нашей дискуссии подходит к концу. Желает ли кто-нибудь что-либо добавить?

Сергей Гребенюк:
– На данный момент ипотечные кредиты с нулевым первоначальным взносом на вторичном рынке выдает и Балтинвестбанк. В настоящее время средние ставки на рынке ипотеки составляют 11,5-12%. Банки могут немного подвинуться, но при этом они будут вынуждены ужесточить андерайтинг. Для того чтобы рынок развивался, государству необходимо разрабатывать специальные программы наподобие программ по покупке автомобиля.

Оксана Лях:
– Необходимо рассматривать и опыт других субъектов Российской Федерации, где работают программы с господдержкой. Отмечу, что поддерживать заемщика в течение всего срока кредитования необязательно. Самые тяжелые – это первые 3-5 лет. Мы также прекрасно понимаем, что скопить 30% на первоначальный взнос – это очень тяжело. Правильнее было бы рассматривать возможность субсидирования первоначального взноса. Ведь у нас есть большая категория граждан, которая не попадает под имеющиеся программы, и у них нет ни квартиры, ни достаточной суммы денег. Если очертить участие граждан в стройкооперативах, чтобы не было прокручивания денег и инвестиционных покупок, то это могли бы быть целевые дома и районы. Концепция закрытых ЖСК имеет будущее.