Теория и практика размежевания
23.01.2012
Проекты комплексной застройки, которые петербургскими строителями активно реализуются последние несколько лет, подняли проблему, связанную с размежеванием территорий.
Занимаясь точечной застройкой, строительные компании города укладывались в требования регионального законодательства в сфере строительства. Но масштабные проекты строительства жилой недвижимости выходят за рамки, установленные региональным законодательством.
Вопрос о совершенствовании градостроительного законодательства строительное сообщество неоднократно поднимало на уровне руководства Санкт-Петербурга, вовлекая в этот процесс профильные комитеты администрации и общественные организации города. В первую очередь эта инициатива связана с разночтением норм и требований, представленных в федеральных законах и региональных подзаконных актах.
«Российское законодательство, регулирующее строительную отрасль, имеет существенные пробелы, – комментирует вице-президент НП «Объединение строителей Санкт-Петербурга» Алексей Белоусов. – В связи с изъянами законодательства согласование строительных проектов в органах государственной власти может затянуться на длительный период. Это приводит к дополнительным временным и финансовым расходам для строительных компаний при подготовке исходно-разрешительной документации».
В очередной раз этот вопрос возник, когда строительные компании включились в развитие проектов комплексной застройки. Сегодня это направление особенно актуально для Северной столицы, где на не освоенных ранее территориях возводятся новые жилые микрорайоны. Власти города и строительное сообщество сошлись во мнении, что проекты комплексной застройки являются правильным путем развития Санкт-Петербурга, позволяющим создавать качественно новую жилую среду.
Камень преткновения
На практике преградой для сокращения сроков реализации проектов, финансовых затрат и оптимизации строительства масштабных жилых комплексов стало в том числе требование осуществлять размежевание территорий. В настоящее время строительные компании, получившие разрешение на строительство, не могут на одном участке построить несколько многоквартирных домов, представляющих собой единый комплекс недвижимого имущества. В соответствии с требованиями, представленными в приказе Комитета по земельных ресурсам и землеустройству Администрации Санкт-Петербурга от 25.11.2008 №300 «О подготовке заключений на проект межевания территорий», необходимо пройти процедуру разделения существующего земельного участка на отдельные участки для каждого из корпусов многоквартирного дома и гаража. «Сегодня строительные компании скованы в действиях. Они вынуждены еще на стадии проектирования жилого комплекса следовать принципу «один объект – один земельный участок», – поясняет Алексей Белоусов. – Это не позволяет расширить спектр архитектурных решений, внести разнообразие в планировку жилых кварталов, уйти от объемно-пространственных решений в виде многосекционных протяженных зданий, которые достались нам в наследие от советских времен».
Здесь был бы город-сад
Кроме того, строительное сообщество обращает внимание, что размежевание территории усложняет выполнение норм Региональных нормативов градостроительного проектирования. Если при рассмотрении большого участка, строители, суммировав требования по озеленению, могут выделить территорию, по площади соответствующую парку или скверу, то в нынешней ситуации жители нового микрорайона получат придомовое озеленение в виде нескольких деревьев и клумб.
Также остается нерешенным вопрос с парковочными местами. В связи с тем, что строительство наземной парковки требует размежевания территорий, сегодня строители могут планировать только встроенный подземный гараж. Учитывая рост количества автомобилей, используемых петербургскими семьями, в новых жилых комплексах необходимо создавать отдельно стоящие гаражи и парковки.
«Строительство жилой недвижимости полностью отражает то, как меняется жизнь горожан. Дома, возведенные в дореволюционное или советское время, могут быть крепкими и простоят еще многие годы, но они уже не соответствуют требованиям комфорта, которые предъявляет современный житель мегаполиса, – считает Алексей Белоусов. – Сегодня понятие комфорта намного шире, чем буквально десять лет назад. Покупателю строящейся недвижимости недостаточно наличия в доме лифта и центрального топления, необходимы дополнительные опции: парки, детские сады, парковки, магазины и пр. Наш ритм жизни ускорился, поэтому у современного человека все должно быть под рукой. Строители это понимают и стремятся создать максимально комфортные условия проживания в своих домах». Эксперты подчеркивают, что законодательство в сфере строительства, сохраняя свои фундаментальные принципы, должно меняться одновременно с развитием строительной отрасли, чтобы способствовать модернизации и повышению эффективности строительства.
В рамках вопроса необходимости размежевания территорий Некоммерческое партнерство выступило инициатором обращения в различные органы государственной власти на региональном и федеральном уровне с целью урегулирования разночтений в законодательстве в части оформления градостроительной документации на земельные участки под жилое строительство.
Буква закона
В Санкт-Петербурге подготовка документации по планировке территории осуществляется на основании Правил землепользования и застройки, утвержденных Законом Санкт-Петербурга №29-10 от 19.02.2009. В этих правилах говорится, что в качестве основного вида использования земельного участка является строительство «многоквартирных жилых домов». Как считают в НП «Объединение строителей Санкт-Петербурга», из этого следует, что на одном участке возможно строительство двух и более многоквартирных домов. В свою очередь, Комитет по земельным ресурсам и землеустройству Администрации Санкт-Петербурга, руководствуясь собственным приказом №300 и ссылаясь на ст. 36 Жилищного кодекса РФ, требует разделять имеющийся земельный участок.
Но строительное сообщество имеет свое мнение относительно буквы закона. По мнению НП «Объединение строителей Санкт-Петербурга», ст. 36 Жилищного кодекса РФ лишь провозглашает принцип возникновения права собственности на общее имущество многоквартирного дома у будущих собственников помещений дома в силу закона, но не регламентирует деятельности застройщиков – собственников земельных участников. Кроме того, Градостроительный кодекс РФ и закон Санкт-Петербурга, утверждающий Правила землепользования и застройки, не содержит ограничений по количественному составу объектов на одном земельном участке застройки. Более того, Закон Санкт-Петербурга №29-10 содержит такой возможный основной вид использования земельного участка, как «многоквартирные дома», допуская, таким образом, строительство нескольких многоквартирных домов на одном участке.
Чья правда?
С целью разъяснения возможности размещения нескольких отдельно стоящих домов и вспомогательных объектов НП «Объединение строителей Санкт-Петербурга» обратилось с официальным запросом в Министерство регионального развития РФ. В ответном письме Минрегион России информировал, что действующим законодательством не установлены ограничения по количеству размещаемых нескольких отдельно стоящих объектов в границах одного формируемого земельного участка, планируемого для предоставления физическим и юридическим лицам для строительства. «В этой связи требования о размещении на одном земельном участке только одного объекта недвижимости – многоквартирного дома или гаража – считаем необоснованным с точки зрения федерального законодательства», – подчеркнули в министерстве.
Таким образом, складывается ситуация, когда в теории размежевания не требуется, но на практике строители обязаны выделять отдельный участок под каждый объект. «К сожалению, в Санкт-Петербурге при согласовании документации по планировке территории застройщик систематически сталкивается с подобными требованиями», – отмечает Алексей Белоусов. По мнению эксперта, законодательство в сфере строительства необходимо приводить к единому знаменателю в ближайшие сроки, для того чтобы строительная отрасль продолжила свое стабильное развитие.
Занимаясь точечной застройкой, строительные компании города укладывались в требования регионального законодательства в сфере строительства. Но масштабные проекты строительства жилой недвижимости выходят за рамки, установленные региональным законодательством.
Вопрос о совершенствовании градостроительного законодательства строительное сообщество неоднократно поднимало на уровне руководства Санкт-Петербурга, вовлекая в этот процесс профильные комитеты администрации и общественные организации города. В первую очередь эта инициатива связана с разночтением норм и требований, представленных в федеральных законах и региональных подзаконных актах.
«Российское законодательство, регулирующее строительную отрасль, имеет существенные пробелы, – комментирует вице-президент НП «Объединение строителей Санкт-Петербурга» Алексей Белоусов. – В связи с изъянами законодательства согласование строительных проектов в органах государственной власти может затянуться на длительный период. Это приводит к дополнительным временным и финансовым расходам для строительных компаний при подготовке исходно-разрешительной документации».
В очередной раз этот вопрос возник, когда строительные компании включились в развитие проектов комплексной застройки. Сегодня это направление особенно актуально для Северной столицы, где на не освоенных ранее территориях возводятся новые жилые микрорайоны. Власти города и строительное сообщество сошлись во мнении, что проекты комплексной застройки являются правильным путем развития Санкт-Петербурга, позволяющим создавать качественно новую жилую среду.
Камень преткновения
На практике преградой для сокращения сроков реализации проектов, финансовых затрат и оптимизации строительства масштабных жилых комплексов стало в том числе требование осуществлять размежевание территорий. В настоящее время строительные компании, получившие разрешение на строительство, не могут на одном участке построить несколько многоквартирных домов, представляющих собой единый комплекс недвижимого имущества. В соответствии с требованиями, представленными в приказе Комитета по земельных ресурсам и землеустройству Администрации Санкт-Петербурга от 25.11.2008 №300 «О подготовке заключений на проект межевания территорий», необходимо пройти процедуру разделения существующего земельного участка на отдельные участки для каждого из корпусов многоквартирного дома и гаража. «Сегодня строительные компании скованы в действиях. Они вынуждены еще на стадии проектирования жилого комплекса следовать принципу «один объект – один земельный участок», – поясняет Алексей Белоусов. – Это не позволяет расширить спектр архитектурных решений, внести разнообразие в планировку жилых кварталов, уйти от объемно-пространственных решений в виде многосекционных протяженных зданий, которые достались нам в наследие от советских времен».
Здесь был бы город-сад
Кроме того, строительное сообщество обращает внимание, что размежевание территории усложняет выполнение норм Региональных нормативов градостроительного проектирования. Если при рассмотрении большого участка, строители, суммировав требования по озеленению, могут выделить территорию, по площади соответствующую парку или скверу, то в нынешней ситуации жители нового микрорайона получат придомовое озеленение в виде нескольких деревьев и клумб.
Также остается нерешенным вопрос с парковочными местами. В связи с тем, что строительство наземной парковки требует размежевания территорий, сегодня строители могут планировать только встроенный подземный гараж. Учитывая рост количества автомобилей, используемых петербургскими семьями, в новых жилых комплексах необходимо создавать отдельно стоящие гаражи и парковки.
«Строительство жилой недвижимости полностью отражает то, как меняется жизнь горожан. Дома, возведенные в дореволюционное или советское время, могут быть крепкими и простоят еще многие годы, но они уже не соответствуют требованиям комфорта, которые предъявляет современный житель мегаполиса, – считает Алексей Белоусов. – Сегодня понятие комфорта намного шире, чем буквально десять лет назад. Покупателю строящейся недвижимости недостаточно наличия в доме лифта и центрального топления, необходимы дополнительные опции: парки, детские сады, парковки, магазины и пр. Наш ритм жизни ускорился, поэтому у современного человека все должно быть под рукой. Строители это понимают и стремятся создать максимально комфортные условия проживания в своих домах». Эксперты подчеркивают, что законодательство в сфере строительства, сохраняя свои фундаментальные принципы, должно меняться одновременно с развитием строительной отрасли, чтобы способствовать модернизации и повышению эффективности строительства.
В рамках вопроса необходимости размежевания территорий Некоммерческое партнерство выступило инициатором обращения в различные органы государственной власти на региональном и федеральном уровне с целью урегулирования разночтений в законодательстве в части оформления градостроительной документации на земельные участки под жилое строительство.
Буква закона
В Санкт-Петербурге подготовка документации по планировке территории осуществляется на основании Правил землепользования и застройки, утвержденных Законом Санкт-Петербурга №29-10 от 19.02.2009. В этих правилах говорится, что в качестве основного вида использования земельного участка является строительство «многоквартирных жилых домов». Как считают в НП «Объединение строителей Санкт-Петербурга», из этого следует, что на одном участке возможно строительство двух и более многоквартирных домов. В свою очередь, Комитет по земельным ресурсам и землеустройству Администрации Санкт-Петербурга, руководствуясь собственным приказом №300 и ссылаясь на ст. 36 Жилищного кодекса РФ, требует разделять имеющийся земельный участок.
Но строительное сообщество имеет свое мнение относительно буквы закона. По мнению НП «Объединение строителей Санкт-Петербурга», ст. 36 Жилищного кодекса РФ лишь провозглашает принцип возникновения права собственности на общее имущество многоквартирного дома у будущих собственников помещений дома в силу закона, но не регламентирует деятельности застройщиков – собственников земельных участников. Кроме того, Градостроительный кодекс РФ и закон Санкт-Петербурга, утверждающий Правила землепользования и застройки, не содержит ограничений по количественному составу объектов на одном земельном участке застройки. Более того, Закон Санкт-Петербурга №29-10 содержит такой возможный основной вид использования земельного участка, как «многоквартирные дома», допуская, таким образом, строительство нескольких многоквартирных домов на одном участке.
Чья правда?
С целью разъяснения возможности размещения нескольких отдельно стоящих домов и вспомогательных объектов НП «Объединение строителей Санкт-Петербурга» обратилось с официальным запросом в Министерство регионального развития РФ. В ответном письме Минрегион России информировал, что действующим законодательством не установлены ограничения по количеству размещаемых нескольких отдельно стоящих объектов в границах одного формируемого земельного участка, планируемого для предоставления физическим и юридическим лицам для строительства. «В этой связи требования о размещении на одном земельном участке только одного объекта недвижимости – многоквартирного дома или гаража – считаем необоснованным с точки зрения федерального законодательства», – подчеркнули в министерстве.
Таким образом, складывается ситуация, когда в теории размежевания не требуется, но на практике строители обязаны выделять отдельный участок под каждый объект. «К сожалению, в Санкт-Петербурге при согласовании документации по планировке территории застройщик систематически сталкивается с подобными требованиями», – отмечает Алексей Белоусов. По мнению эксперта, законодательство в сфере строительства необходимо приводить к единому знаменателю в ближайшие сроки, для того чтобы строительная отрасль продолжила свое стабильное развитие.
рубрика:
Саморегулирование
автор:
Александра Садомцева
