Земля под напряжением

Правительство Петербурга отменило постановление о торгах, которые с большим шумом два года назад выиграло ЗАО «Технопарк «Циолковский» (по данным СПАРК, учредителям этой фирмы Дмитрию Терехину и Ивану Житеневу принадлежит также доля в НПО «Стример», которое разрабатывает технологии защиты линий электропередачи от молний). Фирма за 3,1 млрд рублей (превысив стартовую цену в 2000 раз) купила 13 участков земли общей площадью 33,4 га. Эта земля на проспекте Маршала Блюхера – от Лабораторного до Екатерининского проспектов – находится под линией электропередачи, которую, по плану города, нужно было предварительно каблировать (убрать под землю), а потом комплексно застроить. По оценке ФСК ЕЭС, стоимость каблирования должна была составить 2 млрд рублей, а площадь жилья на освободившемся участке могла превысить 380 тыс. кв. м. 

«Но покупатель сделку не оплатил. Он потеряет внесенный накануне торгов задаток в объеме 1,55 млн рублей. Участок вернется в городскую казну», – сообщили в пресс-службе Фонда имущества Петербурга. В Комитете по строительству подтвердили, что землю снова отправят на торги. «Но, скорее всего, уже не под комплексное освоение», – уточнили там. 

Эксперты говорят, что цена, по которой был приобретен этот участок, была завышена, что, вероятно, и послужило причиной отказа от дальнейшей работы с этой землей. «Адекватная стартовая цена за этот участок – 20 млн USD. Максимальная стоимость, при которой возможно реализовать рентабельный проект, может составить 50 млн USD (120-150 USD за 1 кв. м будущих улучшений), исходя из того, что этот участок помимо спорной локации обладает еще таким обременением, как необходимость закапывания ЛЭП», – говорит генеральный директор Colliers International Санкт-Петербург Николай Казанский. Для сравнения он привел пример земли в Парголово от компании ЛЭК в 2011 году. «Участки были выкуплены по цене 100 USD на 1 кв. м будущих улучшений. А ведь там не было ЛЭП, и Парголово обладает сходными характеристиками транспортной доступности», – говорит он. 

По словам коммерческого директора компании «Центр согласований» Ольги Морозовой, земля на проспекте Маршала Блюхера помимо собственно проблем с выносом ЛЭП имеет существенные градостроительные ограничения. «Из 13 участков лота только 4 в настоящий момент имеют градостроительный регламент, позволяющий многоэтажное жилое строительство. Остальные же относятся к зонам рекреационного назначения, инженерной инфраструктуры, а также санитарной охраны и улично-дорожной сети. 

Таким образом, причиной отказа в реализации проекта могла стать невозможность комплексного развития территории из-за вышеназванных ограничений», – полагает Ольга Морозова.

Чтобы сделать территорию интересной для инвесторов, город, по мнению экспертов, должен пересмотреть содержание лота: исключить из него участки, попадающие в улично-дорожную сеть и участки рекреационного назначения. «Реализация проекта комплексного освоения данной территории с каблированием ЛЭП также упирается в технические условия сетевой компании. А с учетом отсутствия законодательного механизма осуществления каблирования процедура взаимодействия с сетевой компанией является непубличной, что может затруднить реализацию проекта», – добавляет Ольга Морозова. Александр Волошин, директор по развитию ASTERA, говорит, что Петербург ничем не отличается от других городов, где каблируют ЛЭП. «Для более активной работы программы каблирования необходимо упростить процесс согласования, затраты в любом случае несет девелопер и инициатор проекта, и они являются несущественными по отношению к общей стоимости проекта и, как правило, закладываются в стоимость земли», – отмечает он. «Идея каблирования ЛЭП сама по себе очень интересная. За счет этого можно высвободить значительные территории города под застройку. Однако в каждом случае необходимо четко просчитывать экономику проекта. Город также не готов брать на себя данные затраты. В этом, на мой взгляд, основная причина того, что развитие этой идеи тормозится», – заключил старший оценщик отдела оценки Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге Дмитрий Давыдов.