Аренда вытащит жилищные программы

О том, как сделать систему найма жилья работающей и эффективной, шла речь на заседании круглого стола, посвященном взаимодействию органов власти и профессиональных участников рынка недвижимости северо-запада РФ. Мероприятие, инициатором проведения которого выступили аппарат полномочного представителя Президента РФ в СЗФО и Северо-Западная палата недвижимости, прошло в рамках выставки-семинара «Жилищный проект». 

 

 

В Санкт-Петербурге, по разным оценкам, сдается в коммерческий наем около 250-300 тыс. квартир, то есть каждая пятая квартира. Сергей Зимин, заместитель полномочного представителя Президента РФ в СЗФО, констатировал, что существующий сегодня рынок коммерческого найма индивидуального жилищного фонда практически невозможно контролировать – он полностью «серый», так как в подавляющем большинстве случаев арендодатели не платят налогов. По приблизительной оценке экспертов, теневой оборот рынка коммерческого найма в частном секторе мегаполиса составляет порядка 1 млрд USD. Сергей Зимин, отметил, что также существует социальный наем, который является наследием советского периода, и составляет, по данным Минрегионразвития, более 36% от общего жилищного фонда города.

«Сейчас разрабатываются подходы по созданию коммерческого найма государственного и муниципального жилищного фонда, в том числе на основе государственно-частного партнерства, но и здесь многие вопросы нужно решать», – отметил Сергей Зимин. 

По мнению Игоря Лебедева, руководителя экспертной группы «Национальное агентство развития жилищных фондов социального и коммерческого найма», чтобы развивать механизмы коммерческого найма, нужно для начала разобраться с терминологией, а также разработать концепцию федеральных законов, которую необходимо принять для развития этой системы. Он считает, что законодательного закрепления требует понятийный аппарат, основные цели и принципы осуществления социального и коммерческого найма, критерии определения эффективности, а также способы стимулирования ГЧП в этой сфере. 

 

 

По словам экспертов, в Санкт-Петербурге механизм коммерческого найма государственного и муниципального жилья заработал лишь в середине прошлого года, когда были приняты поправки в соответствующий региональный закон от 2007 года «О порядке предоставления жилых помещений жилищного фонда коммерческого использования Санкт-Петербурга». Этот документ регулирует вопросы предоставления жилья внаем городским очередникам. В прошлом году квартиры получили 130 семей, в этом планируется около тысячи. Договор найма заключается на 5 лет с возможностью его пролонгации. При этом семью автоматически снимают с очереди на улучшение жилищных условий. Желающих попасть в программу около 3 тыс. человек. Владислав Назаров, генеральный директор Санкт-Петербургского центра доступного жилья, считает, что в создании жилищного фонда коммерческого найма могут быть задействованы и иные механизмы, например использование уже существующего частного арендного жилья.

Его поддержала Елена Киселева, депутат Законодательного собрания Санкт-Петербурга, – она уверена, что ничего не мешает региону разработать целевую программу и учесть разные механизмы создания арендного жилищного фонда, в том числе строительство доходных домов и доверительное управление частным жилым фондом. «Внедрение системы коммерческого найма позволит не только решать наболевшие социальные задачи, но и повысить мобильность граждан», – уверена Елена Киселева. 

По мнению Юрия Курикалова, эксперта аппарата полномочного представителя Президента РФ в СЗФО, коммерческий наем государственного жилфонда допускается действующим законодательством, но пока дальше пилотных проектов дело не идет. «Надо работать над созданием массового сектора коммерческого арендного жилья. Наша экспертная группа с начала 2000-х подготовила несколько проектов развития такой системы, включающей строительство и эксплуатацию доходных домов по модели государственно-частного партнерства. На региональном уровне был разработан законопроект, который застрял в комиссиях Законодательного собрания прошлого созыва», – рассказал Юрий Курикалов. 

 

 

Представители власти и эксперты рынка недвижимости Санкт-Петербурга уверены, что к зарождающейся системе коммерческого найма необходимо привлекать инвесторов. 

Однако в силу своей низкой доходности этот рынок вряд ли заинтересует крупных инвесторов. При этом негосударственные проекты строительства доходных домов в Санкт-Петербурге уже есть. По словам Александра Погодина, заместителя генерального директора ГК «Пионер», до 20% покупок жилья на первичном рынке совершаются с целью вложения средств. «Проекты жилищного строительства, созданные исключительно для инвестиций, становятся все более популярными. Мы, например, готовы заключать с покупателями договор, по которому гарантируем доходность от сдачи в аренду на уровне 10-12% годовых», – констатировал он. 

Павел Созинов, председатель Северо-Западной палаты недвижимости, считает, что массово привлечь частные инвестиции в строительство доходных домов можно лишь за счет предоставления государственных преференций участникам программы – как инвесторам, так и нанимателям, тем более если речь идет о социальных проектах доходных домов. «Следует рассмотреть вопросы налогообложения, градостроительные вопросы и земельные отношения, предусмотреть различные схемы кредитования проектов, например привлечение заемных средств посредством выпуска ценных бумаг, но это относится к стратегическим инициативам», – заметил Павел Созинов. Ближайшей задачей должно стать более внимательное рассмотрение регионального законодательства, с тем чтобы в самые сжатые сроки увеличить фонд коммерческого найма и предложить соответствующую целевую программу с учетом всех возможных механизмов ее реализации. «Здесь можно опереться на опыт Москвы и создать центр арендного жилья, который бы координировал от лица города все городские проекты коммерческого найма. В том числе учитывал возможности всех государственных жилищных программ. В то же время при подготовке соответствующих инициатив важно обеспечить нанимателя необходимой системой безопасности, ведь если мы говорим о жилье для социально незащищенных слоев населения, то вопрос гарантий здесь является ключевым», – подытожил Павел Созинов.