Плановая рулетка

По данным экспертов, доля компаний, предпочитающих арендовать помещения с открытой планировкой, растет. Соответственно, растет и доля вводимых бизнес-центров с такими планировками. Сейчас она составляет около 80%, оценивает директор департамента брокериджа NAI Becar в Санкт-Петербурге Александра Смирнова.

«В основном это новые здания и реконструированные промышленные объекты», – говорит руководитель отдела офисной недвижимости компании Knight Frank St Petersburg Марина Пузанова.

Наибольший спрос на помещения open space – у арендаторов бизнес-центров класса А, крупных и чаще всего иностранных компаний. Реже открытая планировка встречается в бизнес-центрах класса B+ и практически никогда – в B-, говорится в исследовании Maris properties in association with CBRE.

При этом open space в чистом виде востребован немногими. Российские компании предпочитают комбинированную планировку, где есть и некоторое количество кабинетов, и открытое пространство.

«Даже те компании, которые декларируют, что используют open space, все равно имеют различные зоны: кабинет директора, переговорную, серверную комнаты, зону для отдыха персонала», – поясняет Марина Пузанова.

Большинство арендаторов и вовсе интересуют кабинеты. Причем площадь помещений в бизнес-центрах класса B может быть как 20, так и 100-150 кв. м. В итоге застройщику приходится практически угадывать, какую планировку выбрать.

«Проработать весь проект бизнес-центра с самого начала просто невозможно, – сетует владелец УК «Теорема» Игорь Водопьянов. – Никогда не знаешь, какие арендаторы у тебя появятся».

Разные застройщики выкручиваются по-разному. Компании, имеющие возможность привлечь крупных арендаторов, сдают помещения с открытыми планировками. Например, площади в строящемся небоскребе «Лидер-тауэр» будут сдаваться этажами, примерно по 1 тыс. кв. м, никаких планировок не предусмотрено, рассказал управляющий партнер ЗАО «УК «Лидер» Денис Кириллов. Те же, кто на это не рассчитывает, делят помещения на кабинеты.

«Европейские арендаторы, которые приходят и снимают open space, попадаются, но не часто, – делится опытом Игорь Водопьянов. – Основной вал арендаторов снимает 2-3 комнатки на 100-120 кв. м в сумме. И работать в основном приходится с ними».

В итоге консультанты советуют либо сочетать в одном бизнес-центре обе системы – и кабинетную, и открытую, – либо строить open space, но с расчетом на возможность последующей эффективной нарезки пространства с минимальными потерями площадей. По словам Марины Пузановой, такое предварительное планирование позволяет сэкономить время при перепланировке и избежать дополнительных расходов на проектирование, а также проведение дополнительных инженерных коммуникаций, в том числе самых дорогостоящих из них – систем вентиляции и пожаротушения.

«Стены возводить при строительстве не стоит, но инженерия должна быть рассчитана на возможное появление глухих перегородок», – советует госпожа Пузанова.

Однако при делении свободной зоны на кабинеты возникают и проблемы юридического характера.

«Возведение перегородок, не указанных в технической документации, является перепланировкой и, соответственно, требует согласования, – говорит старший юрист «Маннхеймер Свартлинг» Майя Петрова. – Оно может занимать 6-12 месяцев при условии активных действий со стороны арендодателя».

По словам Майи Петровой, у собственника бизнес-центра есть еще один вариант – привлечь орган технической инвентаризации, который обозначит фактические границы помещений с указанием на самовольную перепланировку. Однако на практике многие обозначают границы помещений на плане «на глаз», без внесения изменений в техническую документацию, и заключают договоры аренды на 11 месяцев, чтобы избежать регистрации.

Желание арендодателей сэкономить понятно. Согласование требует дополнительных денежных средств, а затраты на перепланировку, как правило, и так ложатся на собственника здания. Похоже, с возрастающей популярностью планировок open space эти расходы застройщикам придется учитывать заранее.